【以案说法】商品房下水管道污水倒灌谁担责,为您答疑!

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  2018年2月17日,家住娄星区的谭某一家人欢欢喜喜地回老家过春节,谁知,因房屋5-6楼层室内厕所上下管道堵塞,引发厕所污水倒灌,发现此事后家中已被污水浸泡数日。

  

  碰到这样的烦心事,楼层住户该怎样依法维权?今天小编就带您来关注此案。

  ●案情简介

  原告谭某系娄底市娄星区某小区8栋1单元603室房屋所有权人,被告某公司系原告所在小区的物业服务公司。2015年4月13日,原告谭某与被告某公司签订了《前期物业管理服务协议》,协议约定由某公司对房屋建筑共用部位、公用设施设备等进行维护、修缮、服务和管理,其中房屋共用设施设备是指:共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、消防设施等。且协议第三条第九项约定房屋共用部位、设施设备小修不超过24小时,急修,维修人员15分钟内达到现场。

  2018年2月17日,原告所在房屋5-6楼层室内厕所上下管道堵塞,引发厕所污水倒灌,但原告一家回老家过春节,发现此事后家中已被污水浸泡数日。通知被告之后,被告派人至现场将流至门外的污水进行了清理,后原告叫人清理疏通堵塞管道。当月20日,原告家中再次出现厕所污水倒灌现象。被告再次于2018年3月4日组织包括原告在内的相关人员就管道堵塞问题进行协商未果。

  ●裁判结果

  湖南省娄底市娄星区人民法院一审判决:

  一、被告某公司于本判决书生效之日起十日内向原告谭某赔偿各项损失合计26451.5元;

  二、驳回原告谭某的其他诉讼请求。

  ●法律分析

  被告某公司作为原告谭某所居住小区的物业管理公司,对小区的公共设施设备承担日常维护、养护、管理和运行服务的义务,其中包括对小区下水管道定期清理疏通。本案中被堵塞管道的部位为业主共同使用的排水排污管道,属共用设施。物业公司的服务职责不仅负有告知业主在小区内日常应注意的事项,更重要的服务职能是应该承担起对小区内的设施设备日常维护、管理,确保其正常运行,然被告并未提供证据证明其定期对共用的排水排污管道进行检查和疏通。除此之外,原告家污水倒灌直至门外才被邻居发现,被告在日常巡视时却并未发现,且事发之后,原告通知被告,被告仅派人对屋外污水进行了清理,后系原告喊人疏通堵塞管道,故被告对原告谭某因污水浸泡所遭受的损失,应承担民事赔偿责任。

  但另一方面,我们必须注意到,本案两次污水倒灌均系原告所在房屋5-6楼层室内厕所上下主管道堵塞所致,厕所上下管道堵塞客观上无法从管道本身的外观判断,只能通过污水渗漏、倒灌等外部表象才能推断,故被告通过日常的巡查并不能及时、直接发现堵塞情况。且本案中,污水倒灌位置在原告家室内,又正值春节期间,原告全家外出,被告更难以进入原告家室内进行巡查是否发生污水倒灌,若此种情况下仍要求被告某公司及时发现下水管道堵塞并第一时间进行疏通处理,不现实亦于其显失公平,因此法院认为,被告对原告的损失承担50%的责任为妥。因涉诉房屋被污水浸泡时间数日,面积较大,短期内房屋潮气和异味难以排出,当时居住确有一定困难,为解决临时居住困难而租房,属情理之中,故本院酌情支持半年租赁费、物业费及日常生活所需的水电费。法院遂作出上述判决。

  ●典型意义

  履行物业管理合同,对小区的公共设施设备承担日常维护、养护、管理和运行服务的义务是物业公司的主要业务。当物业公司存在疏于管理的情况,或出现问题后未及时处理,导致损失扩大或出现了更严重的问题,物业公司应当在自己的过错范围内承担赔偿责任。

  物业公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件,经营物业管理业务的企业型经济实体,是独立的企业法人。它属于服务性企业,接受业主的委托,依照相关法律规定或合同约定,对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。物业公司如果疏于管理,未能履行物业服务合同约定的设施设备维护义务,导致业主财产受到损失的,应当依法承担相应的法律责任。

  审定丨夏自卫

  核稿丨严文郁

  撰稿丨梁成文王宇容

  编辑丨陈晓明

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