干货 | 二手房置业经验，懂套路才能不被套路

2019出了楼市调控和LPR等众多新政策，房价虽有波动，但总体依然高高在上。从新建和二手房交易的比例来看，二手房占近70%，仍是商品房销售的主力军。这次，站长就为大家二手房选购的技巧。

注意小产权房

在入手二手房时，应特别注意两种产权形式：

第一种是小产权房，因为这种房子建在集体土地上，不能拥有产权证，产权无法转让，买了基本就被套了，所以小产权房应该谨慎购买。

另一种是产权被抵押的房子，这种房与他人拥有“共有权”关系。而在抵押过程中，业主是无法拥有全部房屋建造产权的，因此业主不能单方出售房屋。如果要出售房屋，需要抵押人的书面同意。这就很麻烦了，搞不好钱交了想获得房屋产权却遥遥无期，搞得生无可恋。

所以站长提醒，签合同之前，一定要先查阅由卖方出示的合法的“房屋所有权证”。

了解房屋交验细节

现在天黑路滑，社会复杂，很多人都是嘴上说一套，实际做一套。比如有的业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、电视以及柜子、空调可以全部免费赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内肮脏不堪一片狼藉。而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

所以一定要在合同上体现交房的具体承诺，这样即使日后有纠纷也可以做到有证可查，依法维权。我们要避免吃哑巴亏，免得出事无法解决。

中介费提前商量好

看房就像找对象，很少一次就成。而如果没成，有的中介也会按照房款的2.4%收取高昂中介费。如果看完再商量中介费，就容易吃亏了。

如果房产交易没能完成，但是已经给付了中介费的话，中介费能不能退，分以下三种情况：

1、中介公司未能促成买卖双方签订买卖合同(协议)，无权收取中介费，但值得注意的是，中介公司可以要求适当劳务费。

2、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议)，而非由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司仍然有权收取中介费，但应当酌情调低。

3、中介公司促成买卖双方签订买卖合同(协议)，但由于中介公司的原因，买卖双方没能履行合同完成交易，中介公司无权收取中介费。

所以站长提醒，二手房中介费的具体金额，要看双方的协商以及房屋有没有成交，并非一定要按照房屋成交价格的百分比来算。签合同时，最好写清楚房屋成交了中介费是多少钱，没成交中介费该给多少。

多看房

买二手房应该坚持多看房的原则。如果你看中一套房子，感觉很好，可不要来回只看这套房子。很多人一旦对一套房子产生好感，就不会再有看其他房子的念头。而且你同一套房子看得越多，就会发现自己越来越喜欢它，最后房子的缺点你压根看不到，根本不知道还有更好的房子等着你。

看二手房不要吊死在一棵树上，我们需要多看房，多比较几个户型，才能做出好的决定，选择最好的选择。

选好地点

很多购房者买二手房选择的是小户型，那地点就非常重要了。对于二手房来说，房子宁可略微老旧一些、小一些，但地点决不能马虎。买房是为了改善生活，让居住更加舒心，那么我们在买房时要尽量远离污染源，如化工厂、高架、变电站以及强光源、强噪音源等，避免在重工业园区内、马路边上、机场和火车站附近。

如果房子周边环境优美，交通便利，就会有更多需求者，房价也会因此而上升。

观察配套设施

配套设施是否齐全，是房子增值的最基本因素。如果房子位于市区，附近有公交站、地铁站或是离商圈较近，都能成为卖点，房子的增值空间就会大。

其实道理很简单，城市核心的生活更加方便，交通便捷，超市、商场、学校、餐饮、公园、医院等均在左右，如果是位于名校或者大型商场附近，那么其品质与档次将更上一层。

细算房龄

10年以内的二手房需求量比较多。其中5年至6年是一个档次，6年至10年又是一个档次。一般房子所在地点带有“里”字的多属于老房子，普遍价格偏低。所在地点带有“公寓”的可能稍微新一点，价格要略贵一些。

如果你不在乎地点的优劣，那么在同等价位的情况下，可以选购一套位置没那么核心、房龄在5年至6年的房子，比起市中心10年以上房龄的房子肯定会舒适一些。

坚持预算初心

超预算买房是一大禁忌。如果最初的预算是买房花200万元，但绷不住买了220万的房子，那么后面的税费、装修费以及各种其他费用都有可能叠加，就会使家庭面临资金不足的风险。所以，一定要保持预算的初心，不要轻易动摇。

注重物业

所谓小户型的二手房，面积大多在50平方米左右，这样的房子大多没有南北通透的，户型也大多不太友好。所以要尽量买卧室朝阳的房子，并查看户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，以及管线是否太多或走线不合理。

坚持一份合同

二手房交易有很多人喜欢搞阴阳合同，整得跟娱乐圈似的。比如房屋本身的价值只能评估为210万元，但出卖家却以270万元的价格出售，备案时只有210万元，其余60万元将以“装修合同”等形式支付，而且要求买方必须一次性支付。类似这种阴阳合同，都有不小的风险。如果双方最终发生纠纷并诉诸法律，往往会被判定为无效的补充合同，或者“损害集体和第三方利益”构成非法行为，需要承担法律责任。

结语

在二手房市场中，价格会根据当下社会的经济发展状况、二手房行情以及市场供需情况等发生变动，其中市场供需情况对房屋的价格影响最为突出。比如当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨。反之，当房屋供应量过大时，价格就会下降。

在购买二手房的时候，宜多次主动对房价进行协商。因为即使二手房价格相对经济，但是购房资金本身就是很庞大的数目，我们应该节约每一笔钱，以划算的价格购买二手房。