深度解析,楼市四大关键指标:三个弱势一个稳定!

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  冷如寒冬的楼市,让很多人都摸不着头脑,因为大多数人都是道听途说,从别人那听来的。所以很多人不知道在现在该如何选择,到底是买房还是卖房。今天小编就从楼市四大关键指标解析,以数据说话,让大家知悉目前楼市行业的真实面目。

  

  房地产开发投资增速稳定

  房地产开发投资增速,一般代表着房地产开发商投资在房地产市场的投资额的增长速度,同时也代表着这些企业对于市场的看法。投资速度增长快,说明大家都看好。

  而2019年的楼市,寒冬凌冽,房地产开发的投资数据也不太好看,但也保持相对稳定。1-9月份,全国房地产开发投资9.8万亿元,同比增长10.5%,与上月持平。而分区域看,中部和西部地区房地产开发投资分别增长10%和16.2%,相对而言市场保持相对强势;而东北地区的增速也随着企业投资的回流,增速也开始逐渐回升;而东部地区的投资增速则显现疲态,增速8.6%,较上月继续回落。虽然区域分化继续显现,但是整体为表现出继续下行的趋势。尤其是在前期高速增长和低库存的带动下,部分区域还出现了回暖迹象。

  土地市场归于理性,但溢价率持续回落

  土地市场一直是我们一个比较特殊的市场,因为是国家垄断的市场,对于市场其它参与者而言并没有太大的话语权。这也是一直被大家诟病的,很多人也把如今的高房价归功于土地市场的垄断状态。开发商无脑的在土拍市场进行高价拿地,然后把房子以高价卖给老百姓,从而让老百姓承受了最后的高地价。当然在经过政府三年的严厉调控下,土地市场也开始渐归理性,溢价率也开始持续回落。

  1-9月份,房地产开发企业土地购置面积15454万平方米,同比下降20.2%,降幅比上月份收窄5.4%;土地成交价款8186亿元,下降18.2%,降幅收窄3.8%。在房企融资收紧的情况下,今年以来房企拿地投资偏谨慎,6月以来,百城土地溢价率持续回落。在稳地价的政策背景下,土地市场仍将归于理性。

  

  销售缓慢,以价换量

  以价换量的销售模式,在5年前的市场中可以说很少见到,但是在如今的市场中随处可见。开发商为了尽快的回笼资金,保证企业的现金流,在销售缓慢的市场不得不进行以价换量的销售模式进行回款。

  2019年1-9月,商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比上月收窄0.5%;商品房销售额111491亿元,增长7.1%,增速扩大0.4%,其中住宅销售额增长10.3%。9月、10月为行业销售旺季,2018年9-10月销售情况走弱基数较低,带来9月销售数据亮眼。但从销售均价来看,销售均价同比增长7.2%,销售均价增长放缓,显示出市场以价换量的趋势,反映出市场需求端增长弱于供给端。在市场渐归理性,购房者观望,房贷利率持续收紧的态势下,未来房企的销售状态将持续高压。

  开工增速放缓

  2019年1-9月,房屋新开工面积165707万平方米,增长8.6%,增速回落0.3%。其中,住宅新开工面积增长8.8%,回落0.1%。由于商品房待售面积创2014年来新低,仍处于下降通道,受低库存推动,新开工增速依然在相对高位,但受到融资收紧影响,新开工增速开始趋缓,受到前期高增速影响,预计全年新开工维持6%-8%。从趋势上来看,2016年以来新开工增速一直维持高位,施工面积维持相对高位,新开工高增速和施工高位传导至2019Q4-2020年竣工增速降幅收窄至企稳回升的确定性依旧较大。

  

  四个关键指标,出了投资增速保持稳定之外,其它三个都保持了相对弱势。而投资增速也出现了明显的分化现象,中西部和东北因为政策的原因,出现了相对的回暖,而之前保持相对强势的东部地区却出现了弱势。这不仅说投资的区域分化,也说明开发商对于市场态度的变化,已经保持相对谨慎了。其它三个指标都出现了不同程度的回落,而止跌回升也是在依靠政策托底的情况下才出现的。

  从这些数据指标表现出来的行情,不敢说未来楼市一定会出现明显的上升或者下降走势。但至少表明,市场的最大投资者已经对市场的态度发生改变,不再盲目也不再激进。其实这种情况对于购房者来说是好事,至少现在我们的话语权更多,并不需要听任开发商摆布了。更多的议价权,也能让自己能有更多的选择。

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