楼市发出最强信号,一半城市房价开始下跌!

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  文 凯风

  楼市数据,出现转折信号。

  近日,国家统计局发布70城房价数据。在纳入统计的70个大中城市中,有35个城市二手房环比下跌,占比一半;4个城市价格持平,上涨城市仅为31城。

  

  与今年3月相比,下跌城市从10城增加到35城,而上涨城市从57城减少到31城,这背后的市场信号再清晰不过。

  唯一的悬念是,下一步,楼市向哪走?

  

  01

  哪些城市房价在下跌?

  楼市里的统计数据,向来存在争议。

  众所周知,新房受到网签时间、限价、限制网签以及成交结构的影响,往往存在一定失真。尤其对于一二线城市来说,中心城区基本不再有大规模新增供地,新房集中于边缘郊区,这就导致新房价格存在结构性失真,无法代表整个城市的价格走向。

  相比而言,二手房价格更接近真实市场。不过,官方统计里的二手房数据,也非全面调查数据,而是基于重点调查和典型调查相结合而来,与真实市场同样存在一定背离。

  即便如此,在缺乏权威数据的情况下,二手房仍可作为判断市场走向的依据。

  从二手房数据来看,10月份,全国共有35城市房价环比下跌。这其中既有一线城市,也有二线省会,更不乏三四线城市。

  

  一线城市里,北上广全部在列,只有深圳例外。深圳房价10月单月上涨1%,排在各大城市前列。

  二线城市里,济南、西安单月下跌0.7%,青岛下跌0.6%,天津下跌0.5%,厦门、贵阳下跌0.4%,石家庄、太原、南昌、武汉降幅都是0.3%,郑州、长沙、重庆为0.2%,杭州是0.1%。

  从同比数据(相比去年同期)来看,这13个城市房价回到一年前:

  

  青岛(-4%)、安庆(-3%)、郑州(-2.5%)、广州(-2.4%)、宜昌(-2.1%)、湛江(-1.7%)、北京(-1.5%)、岳阳(-1.0%)、海口(-1%)、长沙(-0.7%)、常德(-0.5%)、济南(-0.1%)、遵义(-0.1%)。

  所以,房价下跌,不再是传说。

  02

  为什么感觉房价还在涨?

  既然一半城市房价出现下跌,为什么很多人印象里房价还在继续上涨?

  其一,一些网红城市房价高热不退。今年上半年的苏州,最近一两个月的深圳,以及在多个利好叠加之下的南宁,房价均走出阶段性的独立行情,给人的印象是全国房价仍在上涨。

  这其中,最具代表性的当属深圳。深圳与北上广走出与众不同的独立行情,背后的原因在于一系列利好的叠加。

  从先行示范区获批到对港澳人士放开限购,再到最近的二手房大范围取消“豪宅税”,每一个政策都成为市场狂欢的催化剂。

  

  其二,楼市存在板块轮动效应,上涨时并非同步上行,下跌时也并非同步调整。

  2015年-2016年,一二线城市率先上涨,而当时三四线仍受高库存之累。直到2017年,在棚改货币化和一二线楼市调控持续收紧的双重作用之下,三四线城市房价才重启上涨之路。

  这一轮调整也是如此。2014年最早上涨的厦门,在2018年率先遭遇调整;2015年率先上涨的北京上海,在2018年也横盘了一年之久。三四线同样如此,这是楼市规律所在。

  其三,对于三四线城市来说,棚改退潮的影响将会持续体现。

  三四线这一轮上涨的主要动因在于棚改货币化,这相当于央行定向放水支撑三四线去库存。由于棚改启动与竣工时间存在滞后效应,棚改对三四线楼市的影响同样存在滞后效应。

  2020年被普遍认为是棚改收官之年。今年的棚改计划量已经从去年的580万套腰斩到285万套,而明年的棚改空间同样所剩无几。

  

  不久之后,三四线楼市将会失去最大的支撑。

  03

  未来,会不会大跌?

  房价松动,是否意味着楼市从此步入下行区间,会不会出现房价大跌?

  答案很肯定:在一到两年内,不会大跌,同样不会允许大跌。

  熟悉中国楼市调控逻辑的人明白,房地产虽然带来诸多负面效应,但也事关投资拉动经济、土地财政以及居民财富保值增值的基本面。

  一言以蔽之,房地产的阀门需要被按住,但底线是不能拖累经济增长。

  要知道,2020年是至关重要的一年。这一年的成绩,关乎着全面建成小康社会,也关乎着精准脱贫的胜利收官,丝毫都疏忽不得。

  换言之,未来的楼市调控可能不会再“一刀切”,既不会一刀切全部收紧,也不会一刀切大水漫灌式放松,而是将进入“一城一策”的玩法,把握“区间管理”的稳控节奏,让楼市在有限的箱体里进行上下浮动。

  还是那句话,中国楼市是政策市,这是中国房地产的第一规律。

  04

  关键三点

  接下来,楼市到底怎么走?

  我们最需要的关注有三点:

  一是即将召开的经济会议对房地产的最新定调。

  二是央行货币政策是否会转向,会不会出现全面降息?作为房地产基准的五年期LPR利率会否下调?

  三是放松限购限贷会否落地,一二线城市会否加入其中?限购限贷是核心调控手段,抢人大战、限跌令、补贴购房之类的手段不过是锦上添花。

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