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楼市一切的预测，都正在逐渐被验证。
一线城市终于也跟上了救市的节奏。
楼市的风向转变的速度开始越来越快。
四大一线城市之一，也是最成功的经济特区深圳，在日前表示“我们也按捺不住了”
深圳在11月11号上午，突然宣布了对二手房市场一个重要利好政策。
深圳普通住宅的“豪宅税”确定被废除了。
什么是豪宅税？
为什么废除了豪宅税是对深圳二手房的利好？
这还得从2015年说起。
2015年9月25号深圳规划和国土资源委员会发布《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》
整个通告里最关键的就是这句话。
享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下；实际成交价低于本通告规定的所在区域普通住房价格标准。”
尤其是最后一句“所在区域普通住房价格标准”
这句话导致了深圳大部分普通住房强行被“豪宅化”
对大量的普通房子的房价进行了不实际的限制。
因为这句话直接给出了片区内房产的一个价格标准。
过了这个价格标准的，不管你什么样的房子，全算豪宅，都必须交税。
但是自从2015年开始，深圳的房价几乎是突飞猛进的增长。
截止2019年9月份，深圳的二手房价格较2015年，已经平均上涨了57.2%。
当年对待豪宅的标准，现在看起来已然成了笑话。
例如深圳的热门板块南山区，如果你有一套房子，面积低于144平米，之前你买到手里的价格是500万。
现在房子按照二手市场行情，假设能卖到1200万。
那你这个房子的差价就是700万。
也就是说，即使你已经持有房子了两年，出售的时候依然会被收取差价5%的增值税。
这5%的增值税是多少呢？
35万！
一辆宝马新3系轿车，交个税就没了。
现在这一切都成了过去和历史。
11月11号的新政，彻底去掉了所谓的价格标准。
大量减少的税费，必然会刺激深圳二手房市场的交易。
深圳这次选择取消所谓的豪宅税，简明扼要的表达出了一个信号。
需要让二手房交易市场活跃起来。
深圳为什么会突然出台利好二手房交易的新政？
只是简单的跟风救市吗？
也许，从另外两件事可以看的出来，深圳这次利好楼市的原因所在。
第一，就是GDP。
没错，深圳的GDP出现了罕见的下滑。
深圳2019年上半年的GDP为12133.92亿元，增长率是7.4%。
而前三季度的GDP为18689.13亿元，经济增长率降低到了6.6%。
如果再结合2018年数据来看，深圳第三季度的经济增长率只有5.15%
下滑有点严重。
第二，则是之前我在前面文章预测过的，地区上会放松限购政策。
11月6号大湾区最新发布的购房新政，开始了定向放松的节奏。
港人在大湾区内购房取消了限购，也没有了工作和生活年限包括社保的要求。
只要你想来买房，大湾区欢迎你。
大湾区的核心城市深圳，也是整个大湾区最具有投资价值的城市，必然会受到新政最大的利好。
所以我们看到了，深圳市政府恰到好处的推出了楼市新政，取消了二手房交易中最大的障碍，豪宅税。
这个操作，可以说是一石二鸟。
既拉动了深圳自身的楼市需求，也为配合大湾区的定向放松限购政策。
豪宅税的取消，短期看，是刺激了二手房的场内交易。
貌似和新房市场没什么关系。
但长期必须会联动到新房市场。
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道理很简单，二手房市场交易活跃程度，决定了新房市场上每个人的投资信心。
如果二手房市场像一潭死水一样毫无波澜，请问新房市场谁还敢来投资呢？
我投资买新房，不就是为了以后找个接盘侠买我的房子吗？
二手房市场都冷清了，我将来卖给谁去？
深圳选择把二手房交易中，最大的障碍打掉，减轻了最重的税费，加速了房产的流通速度。
整个市场的活力被释放出来只是时间问题。
妥妥的利好楼市，没跑了。
看来在楼市面前，别管你是几线城市，一样都得低头。
深圳在一线城市中，带了一个头，率先对楼市放松开始动手。
如果经济下行的压力继续持续的话，那么剩余的一线城市进行有限的放松，学习深圳的操作，将是完全有可能的事情。
三四线城市的强行控制房价跌幅救市，二线城市的放松限购和降低社保年限，一线城市的减轻二手房交易税费。
从上到下，从南到北，从一线到三线，楼市调控政策的松动，已经开始遍地开花。
随着时间的推移，限购的政策大概率会继续降低门槛，包括但不限于，户籍，社保，个税等等。
限购类政策的降低，减少了买房的门槛，但是作为每一个买房的人，在这个时候却更应该注意。
面对门槛降低的市场，我们进场选择余地更大，但面对的风险也会更多。
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这个时候，有几点是必须值得需注意的。
第一，在这个开发商快被资金链勒死的时候，尽量买大品牌开发商的项目，不为别的，就为了自己的资金安全，能顺利拿到房子。
10月份国内房地产信托规模下跌超过6成。
海外融资成了房企所剩不多的选择，融资利率的节节攀升造成了房企越来越大的资金负担。
这个时候区别就出来了。
同样是海外融资，类似于万科这样的头部大型房企，融资利率低到3.5%。
而类似于中梁控股，佳源国际，弘扬地产等中小房企，海外融资的票面利率却全在10%以上。
越低的资金利率，代表越健康的资金链。
开发商的资金链健康了，我们的房子也就安全了。
孰强孰弱，该买哪类开发商的，清楚了吧？
第二，临近过年，别揣着在外打拼赚下来的钱，等着过年回老家置业。
大量的回家置业，除了冲动还是冲动，除非你所谓的老家，最起码是省会城市起步。
想想为什么你一年到头，才回到这个地方，就知道房子该买在哪了。
你工作的地方，你能赚来钱的地方，才是你应该去置业买房的地方。
而不是这个一年才回去20多天的老家。
这种地方的置业买房，毫无意义。
第三，投资商业地产的念头，暂时打消。
根据国家统计局数据，过去10年时间里，商业营业用房开工建设高达20.9亿平米。
但是根据房地产行业内部统计，建成开业率仅为43%！
剩余的57%因为各种原因未能开业。
不仅是大量商业地产的供应过剩，还有来自电商的冲击，更是让大多数人关注的商铺类地产成为重灾区。
当然了，写字楼也不能排除在外，10月份的统计重庆的写字楼空置率已经达到了30.2%，佛山的甲级写字楼空置率达到了39.6%。
大湾区的核心，也是今天刚提到的深圳，在10月份的最近统计中，写字楼空置率也达到了22.4%，部分区域空置率甚至到了50%！
深圳都这样了，剩下的城市呢？
所以，商业地产就别去当炮灰了。
第四，如果你想买房投资的城市，经历过大规模的棚改，那么你投资的想法也可以基本放一放了。
大规模的棚改已经提前透支了一个城市的购买力，能消耗的接盘侠已经差不多了。
这个热闹，就别凑了。
第五，旅居地产，养老地产，凡是打着这样名号，地理位置又偏僻的楼盘，别去碰。
因为你要知道，大部分潜在接盘侠，还没富裕到那个程度，接盘侠要买的房子，是在城市里的房子。
因为这些房子，有着更多的配套资源，医疗，教育，工作机会。
这些才是一个人生活里不可或缺的资源。
所以说养老地产和旅居地产，那得是接盘侠的第三套房子了。
问题是能买到第三套房子的接盘侠，又有多少呢？
干嘛在这么小的人群里，去赌自己未来的投资收益呢？
第六，远郊盘，别光图着房价便宜就下手买。
我相信每个人都能说出自己所在城市，有那么几个发展了好些年，都没发展起来的新区或者板块。
这很正常，城市规划就像恋人之间的承诺，说的时候是真诚的，但是做的时候，就不一定是那么回事了。
城市新板块的发展，需要资金，时间，资源，政策等等要素。
所以一个城市各个区域的发展，要做到面面俱到，显然不可能，就像一个人要做到各方面完美那是不存在的事。
因此城市的一些远郊规划，就成为了画大饼式的规划。
在资金允许的情况下，尽量在已经成熟，或者正在发展并且肉眼能看到，进度还不错的板块买房。
别去赌太远的规划，有时候你真的输不起。
第七，投资的话，城市群选择上，长三角和珠三角并列第一梯队，甚至超过了京津翼城市群。
这个不用质疑，人口，资金增量，房地产开发投资重点区域，基本全部集中在长三角和珠三角区域。
如果去不了长三角和珠三角，这种已经接近成熟的城市群，甚至出不了省，那么省会就是你唯一的选择了。
省会城市是名副其实的“吸血鬼”。
人口，资源，产业这些东西省内的其他城市，只有被吸的份。
第八，大城市是未来大部分人的归宿，不管你是为了孩子上学和自己的工作，还是为了所谓的父母养老，房子也要买在大城市里。
不说别的，就是老人最需要的医疗资源和养老服务这一点，小城市有的比吗？
教育资源的集中就不用谈了，大城市可以开出更好的待遇和更优质的工作环境给老师。
深圳在10月份的教师招聘上，全市学校招聘了大量来自清华北大的毕业生和研究生。
甚至有的学校招聘的老师，几乎清一色来自清华。
当然深圳给开出的待遇也是最好的，本科生26万年薪起步，研究生28万。
博士额外再奖励20万。
资源的集中，会让城市的分化越来越明显，深圳只是走的快了一些。
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后续更多的城市会推出类似深圳的政策。
想让自己孩子赢在起跑线上，那么大城市可能是最正确的选择。
当今的房地产和城市的生存权，已经进行了深层次的捆绑。
如果一个人不在大城市买房，那么他的生存就要付出比别人更多的成本。
房子或者说高房价，就是一个大城市的门票。
它代表着更好的教育，婚姻，医疗，信息，经商，公共福利等等资源的可参与和可支配权利。
所以只要一个城市能提供更好的生存资源，必然会吸引更多的人来到这里生活。
表面简单的看，这些人是随着产业，也就是随着工作来到这里。
其实更多的是带领着身后的的小家庭，参加到一场残酷的资源抢夺战中。
而这个城市的房价也因此会被继续托住。
并且会继续走高。
这就是现在及未来房产的本质。
也是你在未来，不管买房自住，还是购房投资，最终的筛选条件。
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