独家揭秘|太原地铁公司买地卖房的那些事

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  01

  大家好,我是正经事从不正经说的宅老师,今天我和大家一起聊一聊太原地铁进军地产圈的那些事儿。

  

  其实这个事已经是上个月的旧闻了,我之所以把它翻出来鞭尸,一是之前我实在太忙了(没有摸鱼),二是它的新闻实在太有爆点了,而且又短:

  

  本着新闻越短内涵越多的媒体宗旨,我这一次作死的再拔拔它的内幕,让大家尽可能多的了解其中门门道道。

  02

  什么是TOD?

  太原地铁拿地的新闻有三个关键词:“太原地铁、万科、TOD”。

  宅老师会详细给大家讲解其中的各种关联,首先先给大家科普一下TOD。

  TOD是个什么玩意?

  

  TOD是1992年一个美国人彼得·卡尔索尔普在《下一代美国大都市地区:生态、社区和美国之梦》中提出的概念,大意是一个以公共交通为导向的城市开发模式。

  以公交站点为中心、以400~800米(5~10分钟步行路程)为半径建立中心广场或城市中心,其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。

  

  TOD重点是要解决城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。TOD的成功案例,有香港、东京、哥本哈根等等。

  

  而太原地铁想要的,就是以城市地铁为脉搏,把各个站点都开发成迷你城市中心。

  03

  为什么太原地铁不好好开车,要盖楼卖房?

  说起来很复杂,其实核心就三点:

  1、钱

  这里说的是地铁的建造和运营成本。

  相对于公交车而言,它真是太高了!

  以2017年太原招标网地铁2号线披露数据为例,不算后续运营,仅建设而言,它的总投资是68.6亿元!

  而当年太原市一般公共预算收入仅为311.85亿元!

  在财政支出里,地铁绝对是重量级!

  

  地铁对城市的财政之重,重到国家都看不过眼,于是2018年7月13号,国务院办公厅《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》正式对外印发,其中有一条:

  “一般公共预算收入,地铁的门槛由原来的大于等于100亿元,变为大于等于300亿元”

  太原刚及格而已。

  意见还有很多规定,如对地铁企业融资、债务等均有要求,实质就一句话:

  没钱玩NMB!

  太原地铁需要赚钱了。

  2、权

  俗话说,手里有粮,心里不慌;

  俗话又说,别拿豆包不当干粮。

  作为一个城市的公共运输企业,它天生就是为城市服务的,它没办法、也不能从公共服务上赚取利润。

  它就是一个吃财政补贴(软饭)的,时时刻刻听上级指挥,腰杆子不硬啊!

  

  想一想它的前车之鉴,太原公交公司。

  它是很重要,但公门里的人,谁把它当回事?

  曾经,公交公司也想雄起,它卖机票(同航航空)、卖广告(同航广告),它赚到钱了吗?

  相对它庞大的人工,杯水车薪。

  太原地铁也要走点头哈腰,吃财政补贴(软饭)的老路吗?

  不!它不想!

  太原地铁是有觉悟的!有信心的!

  它必须为自己找一条稳定的、大量的经营收入,要多赚小钱钱、多多交税,让太原地铁的话语权更大!

  

  3、还是钱

  此钱非彼钱。

  通俗讲就是,太原地铁看见自己苦逼修地铁,地产商盖楼挣钱,不平衡了,想自己开发地铁房!

  凭什么!我负债修地铁你卖楼赚钱?

  凭什么!我修好地铁你房子涨价赚更多?

  凭什么!我赚几块票钱你赚成千上万的房子钱?

  我是国字头,我是政府亲儿子,为什么钱要让外人赚了去?

  我修地铁来我盖楼

  自己的地来自己卖

  好肉就要烂锅里

  肥水不流外人田

  

  未来多美好。

  04

  为什么要携手万科?

  

  2.35亿,太原地铁携手万科拿了自己站点的一块地,准备盖楼。

  问题是,为什么是万科?为什么太原地铁要携手万科?为什么不自己来?

  我们先来说第一个问题,为什么太原地铁不自己来?

  你真以为太原地铁不想自己来啊?

  吃独食多爽!

  

  太原市轨道交通发展有限公司(太原地铁)2012年成立,经营范围中有一条:

  “轨道交通项目控制范围内的土地利用与开发”。

  2018年,太原地铁成立全资子公司太原市轨道交通城市更新置业有限公司,经营范围有一条:

  “房地产开发经营;物业管理;土地整理;保障性住房工程;棚户区改造”。

  然后,就没有然后了。

  也许是没有信心(没钱)、也许是领导劝告、也许是有自知之明,知道自己就一开车的,搞搞权谋可以,玩资本玩地产玩不起,而且如果头一炮打臭了,领导还会给他们机会在折腾吗?

  保险起见,找一个会玩的加进来,我负责政策层面,他负责资本及运作层面,各得其利,多好。

  

  那么,为什么是万科呢?

  我们来看一个图:

  

  这是我基于天眼查系统,找到的公司股权及数据资料。

  花2.35亿(数字很重要)拿地的公司叫“太原轨道万科金台置业有限公司”,这个公司由三个公司出资组成,分别是:

  

  1. 太原市轨道交通城市更新置业有限公司(认筹10万,占比1%)

  2. 太原万道企业管理咨询有限公司(认筹500万,占比50%)

  3. 深圳万海恒昌投资合伙企业(认筹490万,占比49%

  而这三家公司,基本属于空壳公司,通过各种控股,他们背后的实际控制者分别是:

  

  

  

  1. 太原市轨道交通发展有限公司(太原地铁)

  2. 太原万科房地产公司

  3. 万科企业股份有限公司

  也就是说,太原地铁实际只出资了10万元,就与万科合伙成立了一个新公司,并顺利拿地。

  更重要的是,新公司“太原轨道万科金台置业有限公司”法人代表,名叫李德望;李德望同时还是太原地铁全资子公司“太原市轨道交通城市更新置业有限公司”的法人代表和执行董事,更是太原市轨道交通发展有限公司(太原地铁)的总经理助理!

  只要出一点钱,自己人当公司法人代表,别人帮着出钱拿地,这种好事,谁不愿意?

  

  问题是,别家房企也可以啊,为什么还是万科?

  俗话说的好,台上三分钟,台下十年功;

  俗话又说的好,只要锄头挥的好,哪有……(咳咳)

  意思是,我们看到的只是别人想让我们看到的结果,其中过程,不会让你所知。

  我们可以通过一些凤毛麟角的资料来管中窥豹。

  1. 2012年,太原市轨道交通发展有限公司成立。

  2. 2015年7月21号,万科全资子公司深圳前海基础设施投资基金管理有限公司成立;同年10月30号,其绝对控股的深圳市现代轨道交通投资管理有限责任公司成立。

  3. 2018年1月26号,太原万科房地产公司绝对控股的子公司太原万科轨道交通置业有限公司成立,经营范围有“房地产开发及销售”;同年4月27号,万科占股的深圳万海恒泰投资有限公司成立。

  4. 2018年7月30号,太原地铁全资子公司太原市轨道交通城市更新置业有限公司成立,经营范围有“房地产开发经营;物业管理;土地整理;保障性住房工程;棚户区改造”。

  5. 2018年9月17号,太原万科控股的太原万道企业管理咨询有限公司成立,经营范围有“房地产经纪服务;会议服务;市场营销策划;展览展示服务

  6. 2019年9月10号,万科控股的深圳万海恒昌投资合伙企业成立。

  7. 2019年9月27号,由太原地铁、太原万科、万科集团(用前面的空壳公司)共同出资成立了太原轨道万科金台置业有限公司。

  8. 2019年10月28号,编号SG-1963地块被太原轨道万科金台置业有限公司以2.35亿元拿下。

  从15年算起,4年努力,终得成功。

  为什么要携手万科?

  做了4年的工作,历经波折,万科胜利是很理所当然的吧,这也应征了那句话:

  守得云开见月明

  

  其他房企?会有这样从总部到地方的4年战略布局吗?

  输得不怨。

  05

  太原地铁的野望

  

  所有地铁站的土地都是我的!

   ----太原地铁的潜台词

  假设,我们说的是假设:

  如果太原未来有8条地铁线

  如果每条地铁线的站点都以TOD模式进行开发

  …………

  太原未来的最大地主(房企),将是太原地铁。

  那个时候,它会成为一个难以想象的庞然大物。

  不要以为不可能,想想当年的铁道部,多牛逼,凡铁路沿线土地,全归它。

  想空着就空着,想盖房就盖房。

  五龙口的铁路宿舍、白龙苑、建设北路沿线的铁路企业、建筑,这就是曾经的实证啊!

  太原地铁要做的,是打好头一炮,然后跟着万科学经验,至于未来?

  未来再说。

  毕竟

  个不会运营地铁的资本公司不是一个好地产企业

  

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