房贷新规下,购房者要“提前还贷”吗?3类人有“违约金”也要还

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  房贷对我们究竟有多重要?

  往大里说,是房地产扩张的催化剂。

  在2018年,居民贷款规模达到49.7万亿,其中中长期消费贷30.5万亿,占比61%,短期消费贷8.7万亿,占比18%。

  住房按揭贷款是中长期消费贷款中的最主要部分,2018年末达到25.8万亿,占全部居民贷款的54%。

  一半以上的贷款都是房贷,推动了房地产扩张到年成交15万亿的地步。

  往小里说,是个人购房者的“救命稻草”。

  曾经看到过一句话:在信用社会,穷的标准不是负债,而是没有负债能力,因为信用是零,是负数,你想借钱投资,没人愿意借你。

  而对首套房的刚需来说,只要收入流水持续,购房资格正常,能负担起一部分首付,就可以从银行申请到一笔大额、长期、低利率的贷款,这是以前买房从来没有过的方式。

  

  尤其是在货币增速年均达到15%的情况下,货币流入楼市催动不动产升值,对应的贷款数字却是恒定的,这就意味着,房贷会越还越轻松,因为货币的购买力在下降,而房产的保值增值属性却一直被强化。

  不过,对很多人来说,依然不习惯背着负债买房,难以忍受每个月都欠银行的感觉,就算背上了房贷,也想赶紧还清完事。

  恰好11月份楼市已经开始实行房贷新规,今天我们重点就“提前还款”的问题展开分析。

  所谓的房贷新规,指的是房贷利率换锚LPR,按照最近的一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点(BP)形成。

  每个月的20号,央行会公布5年期LPR的数值,按照要求,各地首套房利率要不低于这个数值,二套房至少要加60个基点。

  以10月21日LPR(贷款报价利率)第三次报价为例,5年期以上LPR为4.85%,如果你所在城市信贷政策较为宽松,刚需首套房利率最低就是4.85%,假如是二套房以上,加到5.88%也不稀奇。

  对一般人来说,房贷新规之下,购房者明年要“提前还贷”?

  

  先给出结论:当然不用。

  房贷利率换锚LPR之后,从最近两个月实行的情况来看,非但没有出现下降,反而有小幅度的上涨,根据克而瑞发布的报告,10月份的房贷利率延续了此前的上涨趋势,全国首套房利率达到了5.52%,部分城市的二套房甚至加到了120个基点以上。

  但是,有一点可以确定,未来首套房利率大概率会下降,政策向刚需倾斜的力度会越来越大。

  原因很简单,因为7月份起,银保监会、央行都不约而同的收紧了房企融资和房贷利率,现在实行的新规,还是要按照收紧的路子去走,这是调控的需要。

  但是,长期来说,投机客会一直被打压,而刚需首套房的需求依然是重点照顾对象,加上国际上降息周期已至,房贷依然是普通家庭买房的重要依靠,这种情况下,享受到长期、足额、低利率的刚需族,当然没必要“提前还款”。

  更何况,提前还款还可能会承担违约金。

  有人会纳闷,我提前把贷款还了,怎么还多收我的钱?

  没办法,因为购房者是向银行借款的,被收取利息也是自然而然的事,而银行在这个过程中付出了风控、资金、设备、人员、评估、运营等多项成本,一般都会在房贷合同内注明会收取多少违约金。

  

  至于收多少,不同的银行一般规定不一样,以中国银行为例,其规定:1年内提前还款的,银行收取三个月的利息作为违约金;1-2年内提前还款的,收取二个月利息;2-3年内提前还款的,收取一个月利息;3年以后,需要参照抵押合同为准。

  以建设银行为例,按照提前还款金额的百分比计算,1年内提前还款的,银行将收取提前还款金额的3%人民币作为违约金;1-2年内的,收取2%;2-3年内的,收取1%。3年之后,无违约金。

  不过,在业内人士看来,以下3类人,哪怕会承担违约金,也要提前还款。

  第一类,“卖一换一”改善购房者。

  最近这些年,改善换房的人群越来越多了,有的是因为目前居住环境比较差,希望换到条件更好的新城区、低密度高端小区,有的是收入条件上来之后,想换更大的房子,想让孩子上更好的学区,想让老人享受到更好的医疗条件。

  但是,对很多只有一套自住房的人群来说,只能先把手里的房子卖掉,才能置换第二套更大、更好的房产,这就牵涉到提前还款了。

  想换房,有钱才行,此时即便有违约金也顾不得了,购房者需要先评估自己的资金状况,有没有充足资金解抵押,有没有充足的资金付新房首付。

  

  如果资金充裕,换房流程可大大缩短。如果需要第三方担保解抵押,或者需要收尾款付新房首付,那么周期或需延长。

  第二类,有强烈资金周转需求的人。

  人生不如意事十八九,谁都保不准自己会摊上什么事,对一个普通家庭来说,不管是生老病死,还是生意场上的亏损,抑或是创业途中的融资,房产永远是最大的信用变现工具。

  但是,想要让房子顺利变现,即便二手房有人接盘的情况下,也得先提前还款,此时有违约金也得默默承受。

  至于如何还清,有的是转按揭,把自己的房子出售或转让给下家,由这个第三方向银行重新申请办理个人住房贷款,变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款,是按揭中的房屋最为简单直接的一种交易方式。

  但是,有的银行不做这个业务,此时如果所剩贷款不多,买家的首付就能顺利解抵押,如果所剩的房贷买家无力承担,还不如从其他途径借钱周转,索性把房贷提前还掉,用第三方机构的过桥款也好,借亲朋好友的钱也罢,已经结清房贷的房子,可以拿去抵押,也可以卖出去快速过户,利于资金进一步周转。

  第三类,房屋产权出现争议,需要分割。

  

  这类情况看起来很特殊,但是也挺普遍,有的房子是赠与或继承得来的,子女或兄弟姐妹之间对产权有争议,想把房子变成现金来划分,有的是两口子离婚,房产一分为二,也得先把房贷给还了才能清晰“划清界限”。

  以离婚房产分割为例,假如是“一人单独出资”,分起来最简单,不管是全款购房还是背着房贷,都按出资方的“个人财产”处理。

  如果是婚前一方掏首付,婚后双方共同还贷,这种情况,只能认定为是出资方的“债务”,跟房子的归属没关系。

  不管如何划分,都要提前把房贷还清,此时违约金已经顾不上了,一拍两散,早点各过各的日子,具体是把房子卖掉分钱,还是一方补偿另一方现金,要看夫妻二人怎么协商。

  综上所述,房贷新规下,明年不会有什么大变化,对绝大部分自住首套房刚需来说,房贷大可不必急着提前还,就算想还,等过了合同规定的期限再说。

  而那些对房产流动性有极高要求的业主们,有不得不提前还款的理由,就算有一部分违约金,也只能咬牙忍受了。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 0 参与 0
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

大芳看娱乐

每天看点娱乐,每天快乐多一点

头像

大芳看娱乐

每天看点娱乐,每天快乐多一点

1313

篇文章

997

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码