从第一个万象城开业至今，华润置地把租金做到了百亿级

记者 | 黄昱

华润置地的租金收入突破了百亿元，成为继万达商业后第二家达到这一运营水平的国内房企。

11月13日晚间，华润置地公告称，前10月其投资物业实现租金收入约100.5亿元，同比增长30.1%，提前达成百亿租金收入目标。

华润置地租金收入达到百亿，在存量时代具有代表性意义，它的意义不亚于增量时代时万科销售过百亿、千亿的节点。

在商业运营方面，华润置地已领先于国内同行。2018年，华润置地的租金收入达到95.2亿元，龙湖、万科、恒大以及新城控股分别为40.9亿元、30.7亿元、11.78亿元、12.4亿元。

随着房地产行业进入下半场，房企纷纷开始布局新的赛道，商业地产运营被视作一个有潜力的方向，但必须要有长期的积累。

华润置地属于较早布局商业地产的开发商，它们的第一个万象城——深圳万象城，于2004年开业，如今出租率达到99.5%，营业额一度位于全国购物中心之首，每年可以为华润置地带来超过10亿元的租金收入。

2012年以前，华润置地的购物中心几乎是以每年一间的速度开业，共开业7间。2012年，华润置地提出将“住宅+商业”作为资源配置的方向，在商业地产上的布局开始加速，当年共获取了7个“住宅+商业”项目。

在房地产转型的大环境背景下，华润置地在2016年提出“开发物业+投资物业+X”的新商业模式。为加速商业地产的发展，2017年6月12日，华润置地将商业地产从开发事业部中分拆出来，成为一级组织机构。

调整之后，华润置地商业地产事业部与开发事业部一样，采用总部-大区-项目三级管理架构，事业部下设6个业务部门和1个支持性部门。有接近华润置地的人士表示，从此商业地产的发展逻辑便不再依附于地产开发。

2018年是华润置地购物中心开业的高峰期，全年新开业项目达到10个，累计开业35个。华润置地主席兼执行董事唐勇曾透露，今年预计持有物业收入会有24.5%的增长，会有10个左右的项目开业，未来3年依然是商业项目开业的高峰期。

截至今年6月底，其在营投资物业的总建筑面积达950万平方米，其中购物中心已开业万象城、万象天地共22个，万象汇、五彩城13个，总计开业36个购物中心，另有储备项目48个。按照计划，2019年下半年，还将有8个购物中心会相继开业。

2019年中期业绩会上，唐勇表述，过去一直在考虑对商业地产板块进行分拆或证券化处理，“可能现在离这个时点越来越近了”。

作为一家老牌央企，华润置地的融资成本虽然一直处于行业最低水平，但被严格限制的负债率限制了其拿地的力度，分拆资金投入较大的商业地产对于华润置地而言或是破解“中年焦虑”的较好方式。

在规模上，华润置地2014年的销售增速仅有4%，后在市场火热的2015、2016年，增速也仅为15.3％、27%，低于行业平均水平。

在2017年中报投资者电话会议，唐勇透露：“我们内部在不断检讨，战略和管理需要调整和改善。”经过反思，华润置2017年、2018年的销售增速分别提升到了40.8%、38.5%。克尔瑞公布数据显示，2018年，华润置地凭借2106.8亿元的销售额排名第九，挤进行业前十。

为确保在规模上不掉队，华润置地明显加大了拿地力度，截至上半年底其资产负债率为73.87%，若按照国资委此前提出希望央企资产负债率在年底降低到70%的要求，华润置地还要继续降负债。

对此，唐勇称有和监管部门沟通和反映，慢慢会被理解。他表示，地产行业有一定的特殊性，相当大比例的销售预收款给公司的负债结构造成影响，销售预收款在财务报表里属于负债，如此一来，华润置地的净负债比只有40%多，但是总的负债率超过70%。

下半年来，华润置地放缓了拿地力度，7-10月的权益拿地金额为263.3亿元，为上半年一半水平，前十月权益拿地金额为790.31亿，约为2018年全年拿地金额的76%。

不过从销售表现上来看，上半年华润置地的合约销售额达到2005.3亿元，同比增长13.3%，达到全年2420亿元销售目标的82.86%，完成全年目标问题不大。