杭州卫冕全国土地出让金“冠军” 市场逐渐回归理性

《中国经济周刊》记者 陈一良│浙江杭州报道

9月29日，杭州市萧山区市北东单元F-03地块的土拍交易，让杭州房产市场提前"入冬"。该地块位于杭州经济重镇萧山区的城市核心区域，保利地产以总价36.58亿元竞得，楼面价24081元/㎡，溢价率20.4%。

就在该地块南面一路之隔的地方，2017年3月，恒大和融信分别拿下两宗宅地，楼面价分别达到30816元/㎡、30387元/㎡，首次将萧山楼面价带入"3万+"时代。

两年之隔，楼面价不涨反跌，且跌幅近20%，市场愕然。

今年以来，杭州房地产市场调控力度不减，土拍价格降温，挂牌二手房数量继续攀升，市场炒作之风渐息。

土拍市场回归理性，多个地块楼面价回调10%左右

9月以来，杭州土拍楼面价较以往成交价均有回落。

以杭州9月份第二场土拍结果为例，9月10日，位于杭州城区北面的笕桥生态公园单元地块，由金隅集团以20.10亿元总价竞得，楼面价24060元/平方米。

今年4月，绿城房产在笕桥区块拿地，该地块与金隅地块区位条件接近，楼面价为27413元/㎡，两相对比，楼面价下跌近3500元/㎡，跌幅近13%。

同样是9月10日，位于杭州市中心的东新单元地块由杭州本土房企西房集团以8.47亿元总价竞得，楼面价23782.68元/㎡，溢价率仅为3.04%，加上配建公租房成本，楼面价约为2.7万元/㎡。

今年4月2日，阳光城在东新单元地块附近竞得一地块，楼面价26263元/㎡，自持22%，综合楼面成本价超3万元/㎡。该区域楼面价在5个月内跌幅超10%以上。

土地出让金或将卫冕全国冠军，杭州土地供应充裕

杭州作为新一线城市，且正处于"前峰会、后亚运"时期，土拍市场为何会降温？除了房产调控政策促使市场趋于理性，前期大量的土地供应或同样影响房企拿地心态。

2018年，杭州全年土地出让总成交金额达2498亿元，这一数字不但创下杭州历史新高，也超越了北上广深四大一线城市。

在全国主要城市2019年前三季度土地出让金排行榜上，杭州土地成交金额再次冲上2000亿元关卡，达到2223亿元，远超上海的1306亿元和北京的1224亿元。杭州2019年土地出让金"卫冕"全国第一几无悬念，离刷新自己去年创下的记录也仅是一步之遥。

与天量土地出让金相对应的是巨量的潜在新房供应量，面对这样的土地市场，开发商拿地自然更加谨慎。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者表示，从全国范围来看，房企面临的资金压力、库存压力、政策压力都比较大，这促使企业拿地更加保守，对于杭州来说，过去土地价格较为坚挺，但目前已经明显降温，土地供应量大，地价下降，说明市场已出现调整，有利于杭州土地市场回归理性。

另外，严跃进表示，杭州实行新房限价政策，对企业的拿地策略也有明显影响，"因为新房销售价格是受到限制和调控的，这很大程度上抑制了房企的拿地热情，平抑了房企对未来房价的过高预期"。

二手房挂牌量超10万套，较去年同期增幅超六成

10月份，《中国经济周刊》记者走访杭州多家二手房中介门店，由于受假期因素影响，买房卖房客户都较少。

在杭州市中心地标性建筑西湖文化广场大厦附近的朝晖路上，一家房产中介门店负责人告诉记者，近期二手房市场行情平稳，没有出现明显的"金九银十"行情，"8月和9月门店二手房成交量基本差不多，这段时间行情一般，除非房东急于出手，或者愿意明显降价，否则很难成交"。

另外，该负责人表示，由于近期周边二手房成交行情清淡，门店重点向客户推荐杭州郊区及环杭城市的房产，比如嘉兴的海宁，绍兴的诸暨，以及杭州下辖的临安、富阳等地楼盘，"还有就是推荐主城区的酒店式公寓产品，卖得不错，总价低、不限购。"

《中国经济周刊》记者走访发现，近期杭州市中心二手房挂牌价和成交价之间大多存在5%左右的议价空间，郊区则存在10%-20%不等的议价空间。

数据显示，杭州二手房挂牌量正在快速攀升，并处于近年来的历史高位。

据杭州透明售房网数据，截至11月5日下午，杭州全市二手房挂牌量首次突破10万套，较去年10月底的6万套出现超60%的涨幅，较今年5月底的7.7万套，也有明显增长，二手房存量市场供应量充足。

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，严格调控下，传统的淡旺季规律似乎已被打破，今年9月、10月的成交量也无法大幅度跃升，随着挂牌量的不断攀升，二手房市场以价换量的案例越来越多，进入了"价格动一动，成交涨一涨"的通道。

二手房成交量平稳

据统计，9月份杭州市区二手房成交共计6098套，与8月份的6739套相比有明显下降。

值得注意的是，9月第二周恰逢中秋小长假，杭州二手房成交量走低，环比下降超14%。对比此前其他小长假，该周成交量低于端午节和清明节，是今年3月以来的单周最低成交量，购房者观望情绪在加重。

而10月份杭州二手房成交量进一步下降至5156套，月度成交量出现了自今年4月以来的"七连跌"。

快速攀升的挂牌量和连续下跌的月度成交量，使得不少人看空杭州楼市。

对此，杭州我爱我家市场研究院总监周包军向《中国经济周刊》记者表示，目前杭州二手房成交不算活跃，成交价格也不低，但整体成交量其实并不算少，"从过去的经验来看，目前的整体二手房成交量属于历史中等水平，整体成交态势平稳，杭州还处于明显的城市扩张阶段，大量人口，特别是高学历、高技能人才仍在不断进入杭州，给杭州带来了新的购买力"。

此前，周包军曾向记者表示，杭州二手房挂牌量突破10万套是必然趋势。他认为，长周期来看挂牌量增加是正常的，特别是近年来大量新房交付后成为存量房，也会增加二手房供给，不必对此过度解读。另外，二手房挂牌量的增加有利于房价维持在合理水平，增加购房者选择空间，有利于刚需入市。

限价新房"万人摇号"

值得注意的是，与二手房市场的相对冷清形成鲜明对比的，是杭州限价一手房市场的"万人摇号"盛况。

10月国庆假期期间，位于杭州主城区东面大江东区域的金色和庄楼盘开始接受新房摇号登记。该楼盘为地铁口准现房，220套房源，建面约90㎡，均价12000元/㎡。目前，该楼盘周边二手房均价在18000元/㎡以上。

由于新房与附近二手房价格倒挂达到6000元/㎡，吸引了大量具有购房资格者参与摇号购房。据杭州当地媒体报道，该楼盘通过审核报名客户的客户共30629组。毫无疑问，一个"万人摇号"楼盘又在杭州诞生。

此前的9月份，杭州也诞生了2个万人摇楼盘，分别是广厦天都城与和光尘樾轩，摇号人数分别为27118人和10175人。

据不完全统计，杭州自2018年实行新房限价、摇号购房政策以来，已出现至少16个"万人摇号"楼盘，这些楼盘大多出现在新房与周边二手房价格倒挂较为严重的区域。

编辑：李永华

编审：张伟