楼市提醒:国家统计局数据表明房企面临一个大难题,买房务必注意

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  今天,国家统计局发布了1—10月份全国房地产开发投资和销售情况,数据发布后,各路专家、媒体解读的内容也比交多,大家可能习惯于专家们的常规解读,那就是楼市依然良好。有深度了解楼市的朋友可能会把统计局的数据看一遍,从房屋销售面积和销售额同比增长来看,买房的人仍然不少。这充分说明国家富强后,老百姓的财富提升对改善居住品质的消费力依然强大。当然,部分炒房的心理还没有完全停止,这需要我们高度重视。

  房价大数据团队今天认真研究了国家统计局发布的数据,我们发现,在销售良好的氛围下,楼市面临着一个重大陷患,需要提醒各位买房人注意。从防患于未然的角度出发,提前感知风险,提前做好准备才是正确的选择。那么,这个重大的陷患是什么呢、我们在此做一个简单的解读。解读的基础是从细节出发、从事实出发,以数据为依据,做出理性的分析。

  

  我们发现了异常的两个数据,这两个异常数据表明房企面临的一个大难题,也是楼市可能存在的隐患,更是买房需要重点关注的事项。

  第一个数据:住宅新开工面积136937万平方米,增长10.5%。住宅销售面积为117133万平米米,住宅竣工面积38474万平方米,下降5.5%。

  第二个数据:房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%。

  从这两个数据看出房企面临的大难题是什么呢?答案是房企差钱了,差的特厉害。从土地购置同比下降16.3%来看,房企没钱买地了,这一点从前几个月各大房企公开表态暂停拿地或减少拿地来看,结果已经表明他们不再是口是心非,嘴上说不买地,暗中抢购土地。而是真真切切的买地少了,所以同比下降高达16.3%。

  

  从住宅竣工面积下降5.5%,且只有开工面积的28%、只有住宅销售面积的33%这三个数据比较来看,房企差钱的难题比想象中要大得多。为什么这知说?因为现在的房屋销售制度为预售制,房企只要具备五证就可以开始销售,实现全部资金及利润的回收。而预售制对资金的要求就是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上”,所以,大部分房企实行快周转策略,拿地以后迅速开工,迅速预售,近两年楼市行情火爆,房企迅速迅速以25%的投入换回100%的项目货值,相当于回四倍杠杆收回资金投入到下一个项目。如果差钱,则对于已收回资金的项目延缓施工时间,延后峻工交房时间。因此,峻工面积远低于施工面积、远低于销售面积就是这个原因。

  由于数据统计的滞后效应,未能真实反应当前楼市变冷的现状,在当前房住不炒的定位之下,在银保监会全面管控融资,严禁一切资金违规流入房地产的监管之中,房企融资变难,债务高峰正在到来。资金周转正是摆在房企面前的一个大难题。正是因为已预售项目对于房企来说已经收回资金,对于买房人来说,房贷已开始偿还,但接房时间漫长,楼市的风险基本上已转移到买房人身上。特别是,看了上述两个异常数据后,我们觉得有必要提醒一下大家,买房请注意烂尾。

  总结一句话,房企面临的大难题就是差钱,且短期内无法解决,买房要注意风险,一旦失控,受伤的是买房人。

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