马云预言成真?国家智囊称楼市“真变了”,买不买房区别有多大?

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  从2016年9月份调控开始,过去3年多的时间里,伴随房地产调控持续深入,楼市已经逐步回归冷静和理性。尽管如此,楼市调控依然没有放松的迹象,而且针对下一步的房地产走向,国家已经明确定下了三大基调:一个是房住不炒,一个是不再把房地产作为短期刺激经济的手段,一个是加快推动房地产长效机制的建立。显而易见,本轮房地产调控是一场持久战,房价想要翻身几乎没有可能。对此,融创董事长孙宏斌表示,调控的严厉程度超出想象,这次不太可能会放松,所以大家不能存有侥幸心理。那么,国家一锤定音,对于楼市和购房者分别意味着什么呢?

  

  国家一锤定音这一次的楼市,与以往大不相同

  在楼市调控的三大基调下,目前楼市基本呈持续下行的态势。根据国家统计局针对全国70个大中城市的房价统计数据来看,以最能反映市场的二手房为例,目前已经有28个城市出现了下跌,而且根据购房者信心指数显示,56.9%的购房者认为国家会继续调控楼市。面对当前的楼市变化,不得不让人想起2017年马云对房地产作出的“房价如葱”的预言,尤其是进入2019年以来,鹤岗、玉门、乳山等城市接连被曝出了白菜价一般的房子,甚至三五万就能买一套,无疑进一步扭转了房价只涨不跌的预期,也让马云的预言得到了更广泛的传播。

  其实,对于未来的楼市走向,国家智囊之一、住建部原副部长仇保兴也已经明确表示“这次真的不一样”了:其一,目前我国人均住房面积已经达到了40平方米,宏观上不缺房子了,所以放任房地产发展的阶段慢慢过去了;其二,现阶段的金融环境不一样了,截至2018年居民杠杆率达到了53.2%,开发商平均负债率超过70%,所以去杠杆和防风险是未来的主要方向;其三,楼市调控政策不会松动,这是为房地产长效机制的出台赢得时间,下一步房地产税、空置税这些肯定都会出来。

  显而易见,这一次与以往大不相同,不仅楼市大环境变了,影响楼市走向的政策因素也变了,所以房地产或将告别高歌猛进的阶段。对此,人民日报发表评论文章称,平稳仍将是房地产市场的关键词。其实,在笔者看来,马云所谓的“房价如葱”,也并非真的是跌如葱价,更多的是说房价告别大涨或者未来住房更容易了。因此,不管房价下跌、不涨,还是微涨,持有大量房产某种程度上意味着财富的亏损,而且随着楼市分化,在中小城市持有大量房产,变现也将是一大难题。那么,对于购房者而言,未来5年,买不买房会有多大区别呢?

  

  未来5年,买不买房会有多大区别?3点简单概括

  第一、住房的选择方式来看基于上文的分析,随着长效机制的逐步发展完善,未来5年房价大概率将保持平稳波动的态势。因此,如果考虑买房,基本不用担心房价大幅反弹或者大幅下跌的出现,而一旦买了房子,户口、婚姻、教育等问题可以更加轻松的解决,也算完成了人生中的一件大事。不过,如果买房大大超出了经济能力或者暂时没有买房的打算,随着租赁市场、共有产权住房的完善成熟,未来大家可以有更多的住房选择。以深圳为例,未来住房格局的60%是保障房(公租房、安居商品房和人才住房),40%是商品房,这是值得关注的一个大趋势,或许未来住房不再是难题。

  第二,住房成本的高低来看一旦选择买房,面临的最大支出就是月供,虽然建议大家月供最好不要超过收入的50%,但对不少家庭来说,面对不断上涨的房价,月供可能早就超过了这一数值,如果再加上教育支出、养老支出、其他消费支出等等,生活质量难免会受到较大影响。反之,如果选择租房生活,虽然也会面临月租问题,但不可否认,与八千上万的月供相比,月租压力小得多,而且这笔支出也是自己完全可以承受的,根本无需动用祖孙三代六个钱包来买房。当然,从最终结果来看,买的房子是自己的,租的房子是别人的,所以咬牙买房还是安心租房,值得自己好好权衡。

  第三,财富的增值空间来看:持币还是买房,值得好好考虑。如果把准备好的50万首付款存入银行,按照个人大额存单5年期4.2%的利率计算,最后利息大约10万。当然,把通胀水平考虑在内,按照6%的平均通胀水平看,本息60万元最后相当于现在的44万,无形中亏了6万元。但是,如果买房,随着楼市逐渐分化,越是那些人口流入的城市或者占据地段优势和学区等优质配套的楼盘越有投资的价值,而50万首付款很难买到优质楼盘。因此,如果大家选择租房,最好把资金分散组合,除了定期存款,也可以考虑其他理财产品,目前银行推出的安全理财产品基本都可以获得4%左右的回报率,信托一类的甚至还可以达到7%-9%。

  

  总而言之,对于未来的房地产走向,国家早已经一锤定音了,这意味着楼市大格局已经基本明确了,所以咬牙买房还是安心租房也需要有一个清晰的思考了。未来5年,如果考虑买房,可能会影响生活质量,也可能无法再体会到资产财富的暴涨,但对于买房者而言,却可以享受到一家人其乐融融的围坐在属于自己的小天地里,这份归属感才是房子最根本的属性和价值所在。当然,如果买房的确是一笔不小的压力,暂时租房或者长期租房都未尝不可,这么说不仅仅是因为未来人们的住房方式选择更加多样和自由,更关键的是可以避免过度负债给生活带来压力。

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楼事纪

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