万科经历“铜九铁十”,投资人用脚投票撤离?

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  文/萍少

  有王石的万科,被叫做“老万科”。创始人出局后,经理人团队的自我界定是:“做个好学生,答好难题目。”

  不是笔者刁钻,却听出了这里面的悠长意味。万科,优秀是他的追求,但卓越好像不是!争当好学生的这个劲,与狼一样创业者给人的那股劲,这自然是天差地别的不一样。

  01

  单月销售业绩下滑近20%,万科今年“金九银十”失色了

  近几日房企陆续公布了10月业绩情况,万科单月实现销售面积271.3万平,同比下降20.5%;实现销售金额433.8亿元,同比下降19.8%,这样的数据让人跌破眼镜。

  

  今年下半年伊始,房地产市场蔓延着越来越浓厚的观望情绪,先知先觉如恒大,提前在8月为“金九银十”拉开战幕,全员营销,降价促销,来势凶猛。这也成就了他的逆势增长,公告显示,恒大9月销售金额达831.1亿元,同比增长约31.9%;10月销售金额再创新高达903亿元,同比增长约70%。

  低调强悍的碧桂园,虽然没有像恒大搞出那么大声势,也实实在在把业绩装进了口袋。公告显示,9月碧桂园合约销售金额约为515.8亿元,同比增长约40.39%;10月合约销售金额约为567.6亿元,同比增长约40.46%。

  而万科却在这个销售旺季里失色了,9月合约销售额仅同比增长约13.52%。因为推盘不力!虽说不该但对这个指标做过多解读,不过诚如万科自己所讲,房地产黄金时代转为白银时代,增量需求在收缩,业内竞争对手集中度在提升,意味着这个时代下的竞争更加激烈,而今年仅是个开端,今年还将是未来日子里最好境况的一年,这背后反应出的,可能更多的是万科的市场反应、销售及运营调度能力。

  “我们不会给自己定刚性指标,但每年都会有开工计划、交付竣工计划等经营计划。对我们来说,每天都是卖楼的好日子,每天都应该努力卖好房,做好产品,好服务,这是我们今年的任务安排。”万科首席运营官张旭在2019年中期业绩发布会如是说。

  而这种说法,一如市场表现,总让笔者觉得过于寡淡、无力。

  02

  进取心不如保利,遭遇基金公司用脚投票

  万科和保利地产,近几年一直是地产行业TOP5里的两大龙头股,其稳定的盈利、业绩表现,也使得这两只龙头股成为了公募基金的标配。不过,据证券日报记者从刚刚披露的基金三季报梳理发现,三季度末,共有389只基金重仓保利地产,这一数量大举超过万科A的258只,保利地产已经取代万科A成为了基金最爱的地产股。

  为什么会有这样的表现呢?

  两家都非民营企业,近年来营收、利润、ROE等各项指标都表现不错,也都主要将土地储备布局在一二线城市,都有着稳健的债务结构,享受着较低的融资成本。但保利却是表现出更强烈的进取心,在2017年底喊出“重回第三”的目标,也获得了显著的业绩提升。自2017年至今,保利的销售业绩增长表现持续高于万科,特别在2018年,万科重新梳理战略,而保利与其逐渐拉开1倍以上的增速。

  

  ▲(数据来源:公司公告)

  销售作为房地产公司增长的起点,而拿地投资则是未来销售的源泉。保利近些年积极布局拿地,也是力压万科一头。

  

  ▲(数据来源:公司年报)

  这么看来,万科就有些尴尬了。从老大哥,近些年被恒碧逆袭超越,掉落老三。而目前第四名的融创,在孙宏斌的带领下,更是从顺驰时代开始就将万科列为追逐目标,截至今年10月底,累计销售金额已达4339.2亿元,与万科的5189.9亿元也就相差了1个多月的销售额,土地投资方面通过并购方式也迅速地实现储备。再加上这个铁了心要“重回前三”的保利,TOP5里这种你追我逐的激烈竞争,未来三五年还很可能出现另一个局面。

  

  所谓,取法乎上,得乎其中。取法乎中,得乎其下。动机的强弱、目标的高下,已基本可分辨出不同公司的不同未来发展走势。万科近些年来差强人意的表现,也只是其之前动机和目标落地的结果而已。

  不过,深地铁入主以后,万科围绕着“战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配”整理再出发,虽然效果仍未显现,但改革的步子也是愈加明确,从喊出“活下去”,做战略收缩回归基本盘,到重塑合伙人机制,以及组织体系的重新构建,当然最近网传万科降薪40%只是其薪资体系重建中受影响的小部分,万科也在给出自己的应对方案。

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杨国英观察

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