三四线县城的楼市4大新趋势，宁花1万买新房，不花3千买二手房

前几天，一位在四线城市房产中介公司的朋友给我打电话，我们互道近况，就聊起了关于房地产的话题。

说起这位朋友，之前也曾在一线城市房产中介公司工作多年，后来回老家创业，抓住了棚改的政策春风，开店过程还算比较顺利，在当地县城有两个中介门店，10几名中介经纪人。

由于他所在的县城，大型开发商并不多，大部分都是本地的开发商，一直以来都保持着合作关系，一有新房摇号没卖完，就由他来负责代理。

这几年来，朋友经历了当地楼市的风云变幻，感概良多，三言两语，就打开了话匣子。朋友细数了县城的新趋势，笔者经过整理过后，分享给大家。

①县城房价体系混乱

朋友说，县城很多人是宁花1万买新房，不花3千买二手房。

新楼盘刚开盘，房价基本都是1万以上，三室是最受欢迎的户型，但周围的二手房却只有卖到3，5千的价格。特别是老破小，步梯房，县城根本无人问津，其中的价格体系差异可谓十分离谱。

这种现象一二线城市的购房者根本理解不了，因为一二线城市二手房老破小反而是个宝，由于总价低，位置好，基本都是被追捧的对象。

朋友直言县城上涨的永远是新房，二手房涨的很慢。因为本质上县城买房的就两种购房群体，投资的买新房，居住的买二手。

★县城趋势一：未来只有县城真正意义上融入了大都市城市圈的发展之后，房价才会进入到年均稳定增长的逻辑里，而那些二手房会被排挤到"租房市场"而没有交易的价值。

②进城和返乡置业的年轻人

朋友说，我遇到过很多在外地工作却回老家买房的年轻人，以及在乡镇生活到县城买房的年轻人，买房通常会看重两点。一是需要给父母或妻儿改善居住环境，比如一些乡镇的居民，希望孩子有更好的教育，老人有更好的医疗条件，就会选择置业；二是一些房子是年轻人结婚需要，或者是"衣锦还乡"的能力证明，一些地区攀比成风，一套县城的房子就是面子，只要邻居在县城买了房，都会造成跟风效应。

★县城趋势二：县城市场不健全，交易较为封闭，充斥着不理性，很多房子是根据买房的人多少来定价，这其中有好处也有坏处。好处是买房的人如果太少，价格就会比较实惠，买房的人如果太多，议价和优惠空间就比较小。未来县城房价可能会逐渐随着时间推移，新房二手房价格差异会逐渐抹平。

③县城购房者根本不想贷款

朋友说，县城很多人都不喜欢贷款，全款买房是主流，哪怕借钱买房也不愿意找银行贷款，因为大部分人没有稳定的就业和社保，不能贷款。另外县城很多人认为找亲友借钱不用付利息，这导致县城买房一般都是利用亲友来凑。加上县城的银行本身储蓄不多，很多银行只想让人来存钱，却不愿意放贷，审批也繁琐很多，这让县城的购房者更不愿意贷款。

★县城趋势三：县城全款买房对于开发商有利，资金回笼迅速，但是对于购房者来说，无疑之间加大了资金压力。未来随着县城人们对信贷的理解加深，全款买房将会越来越少。

58同城安居客房产专业人士认为，随着一二线城市房价居高不下，三四线城市购买力正在逐渐提高，同时由于调控政策导致一部分购买需求被迫回归三四线城市，这都会对县城购买力起到一定的支撑作用。