楼市风向已变,闭眼买房的时代结束,手持现金的购房者该怎么做?

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  最近有网友一直私聊咔咔,问咔咔到底当下能不能买房?要怎么买?买过来后会不会亏本。

  我相信这是许多购房者都比较担忧的一个问题。确实是,自从今年的7.30政治大会之后,国家宣布“不再通过房地产拉动短期经济”,房价必须稳。意味着楼市将进入很长的一段时间调控,这使得许多购房者开始担忧起来。

  因此,今天咔咔在来跟大家分享一下,在楼市横盘时期,我们到底应该怎么买什么房?才能保证我们的资产不缩水,听下专家怎么说。

  

  

  先来看下当前房地产“3大趋势”。

  一、中国经济增速开始下跌。

  根据数据统计,在2014年之前,我们国家的经济增长一直保持在10%以上。但从2014年之后,中国经济增速连续五年下滑,以每年5%增长,经济开始趋于稳定。

  有经济学家预测,到2030年,我们的经济增速还会继续往下走,但不至于变成美国、日本一样,每年增长1%-2%。

  因此,经济增长速度变慢将会导致人均可支配收入减少,面对如此高的房价,很难有实力去购买。

  

  二、生育率和结婚率不断下降。

  根据统计,我们国家的生育率和结婚率也是大幅度下降。尤其是生育率,从1960年的5.7%下降到2016年的1.6%,短短的50年时间,我国的生育率已经低于全球平均水平了,甚至低于发达国家的平均水平。

  而结婚率的话,根据国家统计局和民政部公布的数据,结婚率近几年不断创下新底,仅有7.2%,其中上海为全国最低,仅有4.35%。

  

  因此,结婚率和生育率不断下降,会导致我们国家的人口结构发生变化,人口数量逐渐减少。那么房子未来将会供过于求。

  三、房价与收入不匹配。

  截止到2018年,我国的居民杠杆率为51.5%,每年还在持续上涨。开始接近发达国家,美国为79%、日本为58%的水平。要知道,杠杆率如果超过80%的话,很容易发生次贷危机和金融危机。

  而收入比的话,根据统计,目前我国的房价收入比已经超过9了。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6的话,就可以视为泡沫区了。

  

  因此,在居民杠杆率过高和房价收入比不匹配的情况下,国家一定会想办法控制住,出台一系列政策控制房价过快上涨,以免发生经济危机。

  

  因此,结合以上三点,我们可以得知,楼市当前的环境不容乐观,想要再出现当初那种大涨局面,已经不现实了。未来房子的供需关系一定会有所改变,“供过于求”一定是板上钉钉的事情。

  那么将会有一大批房子,陷入无人想要的境界,价格下跌似乎无法避免。所以,当下不管是买房投资也好,还是买房自住也罢,都要买对。

  那么如何挑选房地产中的”黄金“?

  一、优质地段和物业。

  地段、地段、地段、无论过多久,这句话都不会错。你买在商业综合体,人流旺盛的地方,房子就不会失去居住需求,那么房价才有持续上涨的可能。

  因此,在一二线城市也好,三四线的城市也罢。一定要买靠近市中心的地方,而且购买的重心,要随着市中心不断转换。可能这10年是在东区,下一个10年,市中心就在西区,那么这个时候就要考虑置换了。

  

  挑选好地段后,就要侧重物业考虑。

  最好的选择就是购买新房或者次新房,楼龄超过20年的房子,要慎重。还有,在买的时候,要选择好一些的大品牌开发商,这样才会有质量保证。

  如果买到楼龄太久的房子,且不说你要一直维护,就房子以后来卖都难卖。要知道,现在的房子动不动就是几百万。因此,有钱人谁会希望买个小区物业看起来很差劲的。加上这些老房子,贷款年限不长和贷款少、社区氛围差,资源很难聚集,变现空间也难。

  

  二、学区房近20年依旧不掉价。

  只要中国教育不改革,资源分配不均匀的话,学区房就能够一直成为“资产硬通货”。毕竟再苦不能苦孩子,孩子不能输在起跑线上。

  比如:深圳的国城花园,96年的房子,44平方卖1000万,单价相当22万一平方。可见学位带来的超高涨价。

  因此,学区房本身带有的抗跌性和稀缺性,只要学校好,就算房子再老再破,依旧有人买。就算遇上楼市调控时期,学区房依旧能以每年最少10%的上涨。

  

  三、郊区的坑,就别再踩了。

  关于郊区,我不管别人怎么想,在我看来,这种房子就是“食之无味”的房子。就算不是遇上调控时期,这种房子依旧难涨。因为郊区盘,大多数是在交通不方便的地方,除了价格便宜外,基本没啥亮点。唯一可以吹的就是,未来的规划。

  但这种规划,骗骗人就行,谁能看的这么远呢。就算政府明确规划有地铁,那么到出台、落地、建成,最少也得10年时间。对于刚需来说,这种盘根本就没办法住,没商业,没配套,交通不方便。对投资来说,变现周期太长,钱基本都套在里面,增加了持有成本。更重要的是,想找个人来租都可能找不到。

  

  

  总结以上三点,我个人认为,未来买房要谨慎。尽量挑选地段优秀的,或者带学区还是商业体量大的楼盘,否则将会吃大亏。

  在当前房住不炒的环境下,过去投资楼市的逻辑已经发生改变。过去闭着眼睛乱买都能赚,而且买越多赚越多。未来房子变现,不是那么容易的,现在不是以前,你一挂到中介去就很多人来买来看。现在已经进入惨烈的二八时代了,做对的人比做多的人能获得更多的收益。

  

  因此,刚需的话,我给的建议是:不要改变计划,不要想着投资的性质,一定要根据自己需求购买,不要高杠杆。

  对于投资,我给建议是:别想着抄底或者买多,一定要买那种能够随时变现的房子,并且租金回报高的。

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探房杜咔咔

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