快讯 郭杰群:国内商业地产过度依赖于商业银行

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  2019观点商业年会·现场快讯:2019观点商业年会于11月14日在上海召开,会上,麻省理工宁波(中国)供应链创新学院院长 、清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群先生发表了题为《存量时代,房地产行业的资产证券化运用》的演讲。

  他认为,在我们国内商业地产过度依赖于商业银行,在某种宏观政策改变的时候,就会对你的商业运营带来很大的压力。

  他讲到,如果读圣经新约可以看到马太福音,马太效应说的就是强者越强,弱者越弱。我们国内2009年到2019年十年间,房地产前10名的市场占有率依然非常高,而第11到第20强可以看到它的市场占有率跟头十强在不断地扩大,在2009年之间的差距,市场份额只有4%的差距,而到2019年已经高达17%,在这种情况下仍然抱着传统的思维,你和头十强的差距就会越来越大,甚至被挤出跑道。

  他谈到,如果要投资到房地产行业,只能够投一类住宅,你们不可能投商业地产,因为它所需要的资金量太大,对于一个个人来说是没有办法承担的,而在美国个人既可以投资到商业地产,也可以投资到住宅,你可以看到从投资的途径来说 中美也存在巨大的差异。

  国内开发商主要还是一个被动的资金管理,他有项目才去募集资金,没有项目是不会募集资金的,而在海外是积极主动的资金管理模式,他是筹集资金,然后根据他的资金量去收购物业,正因为资金管理模式的不同,也导致融资模式的差异,在国内主要还是银行贷款为主的,在海外有间接和直接融资,都可以并举的模式。

  在一个传统的融资方式,我们国家融资的环境,大家主要考虑的就是怎么去借债,如果从一个商业地产的资产负债表,一个商业地产说要拿一块,就要通过经营型物业贷进行融资,带来的结果就是负债急剧的上升。

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