买房不赚钱的时代真的来了,而且会持续很久

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  最新一期的全国百城房价出炉。

  中指院数据显示,10月份全国百城新建住宅均价为15073元/平米,环比上涨0.15%,涨幅比9月份收窄0.16个百分点。根据我们对百城价格指数的统计,在近10年91个月上涨的月份里,0.15%的环比涨幅位列倒数第5。

  在百城价格指数中,实际分化也是非常明显的。我们来看几张截图就清楚了。

  

  百城价格指数目前仍然保持增长的态势,但从2016年下半年到2017年上半年,一线城市已经基本停涨,贡献百城价格指数涨幅的城市已经主要是三线和部分二线城市。即便是上涨,现在涨幅也在收窄。

  对于打算买房赚钱的人来说,现在的行情的确不太好。三四线城市,能买的的确不多了,上一轮涨幅已经基本透支了购买的价值,现在唯一能做的是,趁着有限的空间套现出去。至于一线城市和强二线城市,现在价格已经基本平静,想靠买房赚钱太难了。

  除了民间机构,统计局每月公布的房地产数据也同样说明了这一点。基本上各项指标都处于平稳状态。虽然今年一季度国内有一些城市的商品房成交量放大,价格开始上涨,不少人开始欢欣鼓舞,认为自2016年开始的楼市小周期宣告结束。但从现在来看,这种预期显然是不存在的。苗头初现,即被打压,管理层的措施十分及时,跟个人密切相关的购房政策以及房贷利率等都重新做了设计,跟开发商相关的土地政策,融资信贷政策也都明显收紧。

  

  从购房者角度来说,房贷利率是变化最大的。上半年房贷利率是不断上涨的,首套房贷利率也在涨,房贷额度也在缩减。而目前随着房贷利率以LPR为锚,新的房贷利率体系已经形成。长期来看,LPR的优势在于,它能将个人房贷利率与实体经济贷款利率区分开,将更便宜的资金引导入实体经济。简单说就是,通过LPR来实现两种利率双轨制,房贷利率基本不会跌,企业贷款利率则会继续下降。如此一来,资金成本的差距,会让买房赚钱变得越来越难,转而进入实体,这正是一个长期的过程,也是管理层希望看到的变化。今年只是刚刚开始,未来这种双轨制会一直持续下去,更加灵活。

  从开发商的角度来说,现在压力其实是更大的。恒大为了卖房子,更是下了血本。就说两点吧,第一点,9月份恒大卖了900多亿,但其单价却比8月份便宜了700多块钱,首次低于1万元。第二点,恒大的确刷新了月度销售记录,但背后是去化率创新低,通过广撒网的形式实现的。

  而且大开发商现在争夺的是存量市场,大开发商业绩非常亮眼,但有更多的中小开发商日子更加难过。从信贷的角度来说,很多中小开发商压力也不小,大开发商还能去个国外发高息宅,中小开发商融不到钱,开始琢磨去港股上市谋求续命了。

  

  总之,现在买房赚钱真的越来越难了。如果有人以投资赚钱的名义鼓动你去买房,得万分小心了。据我了解,现在业内很多人做的不是帮购房者赚钱,而是帮刚需淘性价比高的房子自住。

  中美这一轮贸易战,持续一年多,在我看来,最大的效果就是让人们开始重新审视实业的重要性,后者也必将代替房地产成为未来拉动经济增长的主引擎。从中长期看,房地产依然是经济的支柱,但很难再成为刺激经济的工具,不再是C位,这就决定了过去十余年的房地产爆发的红利期已经彻底结束,买房赚钱的时代也难以在重演了。

  不过这并不意味着,不能买房,或者不需要买房。就跟我之前分享过的观点一样,当你已经确定房子是必需品的时候,任何时候都得买。

  当房地产退居二线,刺激不再,取而代之的是房贷利率上升,房价缓慢上涨,从刚需的角度来说,未来的压力只会增加,不会减少。

  那些持买房造富观念的人,思想也该转变了。过去加杠杆实现暴富的玩法已经不会再重演了,现在应该从资产配置的角度来配置房产。房子的流动性可能相对于其他资产差一些,但一二线的房子,整体流动性在楼市已属优质。从房价的角度来看,它应该是最稳健的资产,从提供现金流的角度来说,它能通过出租、抵押等方式为你提供持续不断的流动资金。

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