482次!房地产迎“拐点”,开发商出奇“冷静”,购房者恍然觉醒

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  应该说,好久没有掏心掏肺地谈楼市了。能说的早在专栏里说过了,不能说的自然还是不能说。在开篇之前,个人表达下歉意,在去年的这个时候,曾以为楼市调控会在今年下半年会有所放松,但事实证明,楼市调控还是一如既往的严厉,即使一些地方调整所谓的“引进人才购房”政策,但对市场的影响也微乎其微。

  离2020年到来还有一个半月时间。回想时间过得也真是快,21世纪都过去20个年头了,也正是这20年,中国房地产经历进入了“黄金”发展时期。对于我们老百姓个体来说,一套房子由几万元,涨到了今天几十万,几百万,成为了我们大多数家庭最重要的资产。

  有读者就问了,如此庞大的资产,房价这么高了,我们的资产还会继续上行吗?抑或是缩水?对于这个问题,房君想说的是,中国数百个城市,即使同一个城市,不同板块也表现不一,你让我如何回答呢?这算真言,也算套话吧。

  

  01

  这波楼市调控真的不一样。如果数据上没记错的话,本轮楼市调控自2016年国庆开启,全国出台各类房地产调控次数,2017年为250次,2018年405次,2019年还没结束,会少吗?根据中原地产研究中心发布的最新数据显示,1-10月份,这个数据已经达到482次,超出去年同期20%,自然也超过了去年全年。

  在很多专家看来,包括本人,曾想当然地认为,这波楼市调控跟此前不会有大区别,毕竟房地产作为国民经济支柱产业,这些年都是遵循“房价调整,政策放松,房价上涨,政策收紧”的模式,特别是在一个国内外经济复杂的情况下,是不是更应该保持房地产的增长呢?

  如果说今年一季度出现的楼市“小阳春”被调控到戛然而止是短期措施的话,那么随后的730会议,从最高层首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这应该让我们回到现实。从国家表态和实际举措来看,楼市调控不只是说说,让我们有理由相信这次楼市调控跟历次都不一样。从国家在楼市调控过程给出的一些关键词来看,我们或许能从中找到答案。

  关键词一,房住不炒。这是本轮楼市出现的新名词,如何做到呢?提高购房资金成本,无疑是最有效的金融调控手段。目前房贷利率持续维持在高位,全国首套房贷利率基本维持在5.5%以上,有的地方二套房贷利率已经超过6%,这相较于4.9%基准高出不少,相比前几年的8折、9折利率,增幅达到50%以上,无论是谁买房,都会把这个高昂的资金成本考虑进去,会思虑再三。

  关键词二,不用房地产来刺激经济发展。房地产之所以能快速发展,与在对经济的巨大贡献是分不开的。根据有关机构数据显示,房地产及其关联行业对GDP的贡献在20%以上,我们说,一个行业对GDP贡献超过5%就属于国民经济支柱产业,房地产显然是当之无愧。不过,国家也非常清楚,如果一直扶持一个行业,那势必会影响到其他行业的平衡发展,最终也会影响到经济健康发展。从社科院报告显示,中国房地产对经济贡献自2018年开始迎来拐点:对经济贡献由正转负。看到这里,我们也应该看到相应决策的由来。

  

  02

  开发商从大把赚钱到求生自保。所谓“春江水暖鸭先知”,开发商无疑最能知道市场冷暖。当楼市遇冷时,开发商往往会做出打折促销,加快资金回流速度,同时减少在土地市场举牌。过去有过吗?有的,但这次不一样。为什么这么说呢?

  今年以来,我们的楼市调控中加入一些重要措施,阻止非房地产资金流入房地产领域,不仅体现在大型商业银行,也覆盖中小银行,向信托融资难度也加大。在过去,每次降准,都有可能引起房地产市场的“骚动”,但现在的降准,没有多少人会跟房地产联系到一起,因为在从今年以来央行的几次降准看,都明确要求不允许资金流入到房地产,而且通过相应措施跟进检查,基本杜绝了“热钱”流入到房地产。

  房企缺少了“外援”资金,对这样一个资金密集型行业的打击无疑是沉重的。早在这个楼市“金九银十”到来之前,以恒大、碧桂园为首的房企开启了全员营销模式,各种促销动作纷至沓来。房子,对于开发商来说,握在手上是负债,而不是资产。快速去化手中库存,是给当下所有房企 “唯一”的选择。

  一边要变现,另一边还得省着花钱,“活下去”不再是口号。根据克尔瑞研究中心数据显示,全国300城在10月份土地成交金额同比下跌16%。实际上,早在今年上半年,全国土地流拍数量就已经超过去年全年。就眼下的土地市场来看,除深圳由于这些年鲜有土地供应而保持土地市场热度外,其他城市土地市场无一例外持续降温。这段时间以来,土地市场关键词:中止出让(无开发商报名)、底价成交、低溢价率。就拿笔者所在城市某区域地块来说,以前开发商拿地4.5万元楼面价,而目前3万元都难过。

  根据相关数据显示,今年全国房企倒闭数量已经超过400家,跟往年相比,已实现翻倍。按过去的理论,房企倒闭,相关部门应该选择放松调控,给房企融资开“绿灯”。但从目前来看,丝毫未看到这种放松迹象,更别说到实际“拯救”操作。所以,对眼下的房企来说,大力卖房,少拿地,或不拿地,是现实选择,不过,即使如此,市场已变,这“400家”绝不是最终数字。

  

  03

  炒房客退出,刚需观望。炒房客退出是因为赚不到钱,刚需观望是因为房价不怎么涨了,但也没感觉跌多少。从整体上讲,在过去的一二十年里,如果算房价增长平均幅度的话,大多数城市每年10%应该是一个起码数字。但现在呢?价格变化不大,如果你是投资房产的话,算上资金成本,根本就赚不到钱,如果是贷款买房投资的话,高房贷利率还可能让你亏本。现在换成是谁投资买房,都会权衡再三。

  人们都有“买涨不买跌”心理,在房价快速上涨时,氛围起来了,很多人会去追涨,当房价平稳,甚至有下降趋向的时候,刚需们反而不着急了。他们在等待一个有利的时机,即使不降价,也不用那么着急买房了。

  对此,刚需购房者们应该是有底气的,正如第1和第2点所说,国家对调控楼市的决心是坚定的,市场也得到了充分体现,即使部分城市和部分区域还有热点,但这些不过是需要时间来证明而已。

  不过,刚需们不要抱有“房价暴跌”甚至“腰斩”的幻想。因为这对谁都没有好处,正如人民日报此前发表的评论所说,“中国房地产市场拒绝大起大落”。所以,在可以预见的未来,我们的房地产市场将真正步入健康平稳发展轨道,即使行政调控手段最终会退出,但与之替代的则是长效机制,若隐若现的房产税,甚至呼声较高的空置税或都可能会到来。

  写在最后,房君虽然是房产乐观派,但对未来的楼市也应该多一分理性。房价涨跌一定受到人口、货币和土地供应影响,全国600多个城市,同样的政策,用到不同城市,也会产生不同的结果,何况各个城市政策本身也不一样。如果刚需买房是无奈之选的话,那么以保值增值为目的投资买房,则需要对所在城市的人口净流入或流出、土地供应是多还是少、楼市库存是否超过平衡线做出分析和判断,三思而行。

  盲目买房、闭着眼买房的时代真的过去了。

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专业聊房君

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