手持现金,是“买房”还是“存钱”?专家:很多人都做错了

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  最近,有个读者问我,自己手头资金不太足,想杠杆一些钱凑个首付。不过又担心房子买过手后,未来几年没涨的话怎么办?到底要不要现在买房?对于现在买不买房这个问题,我相信每个人都有自己的看法和想法。

  认为现在不能买房的,主要理由是

  :房价现在涨的过高了,存在一定的泡沫,现在上车,就是高位接盘。而且以现在的房价跟收入根本就不匹配,如果发生金融危机的话,房子缩水贬值不说,还可能失去工作,导致供不起房贷。加上现在的房子产量过剩,除了在一线城市,其他二三四城市都有点供过于求,未来房价大概率会下跌。

  

  认为现在应该买房的,主要理由是:

  面包由面粉决定,现在低价那么高,房子一定水涨船高。更别说,现在的人工、材料、钢筋、水泥都那么贵,房价那有不涨的道理。如果现在不买的话,以后更加买不起,要知道这几十年,看空楼市的都被打过脸。

  

  所以,是要买房好呢,还是存钱好呢?房价未来几年会不会涨?根据这两个问题,我们来做下简单的分析。

  买房还是存钱?

  1.从物价看,通货膨胀还在继续。这样说吧,存钱是最不理智的行为。何况最近美联储降息,21个国家跟进降息,不排除中国未来会不会跟进。就算我们不降息,预计我们还是可能会以其他方式量化宽松,以确保经济发展。

  2.当前房企融资困难,不少房企为了争取早日回款,纷纷降价促销。这个时候进场说不定有意外的惊喜,只要地段OK,价格实惠就买进吧。

  3.虽然国家明确提出不将房地产作为短期刺激经济手段,但鉴于房地产做为国民经济已经多年。虽然逐步在摆脱依赖,但不可能现在就抛弃房地产,房地产将作为长期经济稳定健康发展的压舱石和稳定器。

  4.从各地房价稳重有序的增长就明白,国家的意图还是打算让房地产健康平稳发展,从没有想过要把房价打压到底,而是希望房价回归理性。

  5.从人口来看,还是存在较大的住房需求。根据恒大研究院发布的《中国住房存量报告:2019》显示,到2030年,预计中国城镇化率将达到70.6%,在2018年基础上增加近2亿。如果农民的城镇化需求不能通过商品房满足的情况下。那么在2019到2030年,还是有1.3亿新增城市人口有住房需求。而且二胎的开放,新生儿童人口的急速增加,也是未来买房的主力军。

  所以,鉴于以上5点看法,假如存钱的情况下,建议还是买房比较实际,挑选好的地段和优惠的价格,回报率和增长率会比你存钱好的多。

  

  房价未来几年是否会涨?

  影响房价上涨的因素是多方面的,但最主要的还是受到土地供需、房价成本、和货币因素影响,接下来,我们将逐个分析。

  1.土地供需

  总体上看来,未来可以开发建设的土地越来越少,尤其是一线城市,对于土地的把控更是严厉。造成供不应求的情况,导致地价越来越贵。比如:1980年才几十万人2亿GDP的时候就给2000平方公里,现在到了近2千万人2万多亿GDP了还是之前那些,显然供地不足,就要多划一点地给它。这是一个城市布局。

  所以,未来政府很大概率会通过土地来控制房价。因此,控制房价,就得降低地价,增加城市土地的供应。并且要让土地跟着人口和产业走的原则来供应土地,产业吸引到了多少人口,我就给多少土地,可以预支一些但不可以给少。

  2.货币因素

  要知道,2004年货币供应量是20多万亿,2019年是190多万亿。这15年内,货币供应量净增加3倍,也涨了8倍。那么多出这么多钱当然会影响社会经济。所以这些年房价上升,也是通货膨胀的现象。

  举个例子,15年前,一件商品1元钱,15年后,有可能变成4-5元钱。那么房子也不例外,03年的时候,我记得深圳蛇口的新楼盘才2000多元一平方,如今已经6万一平方了。里面固然有房价的增幅,但也离不开通货膨胀,同比例扩大。

  所以,货币每年都在通货膨胀,而商品都和货币挂钩,这年头猪肉都在涨了,房子能不涨?只是未来涨的幅度没之前那么夸张罢了,五年翻一番、十年翻两番三番的现象。所以,

  可以预判,今后十几年,M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数,保持均衡的增长。

  

  3.房价成本

  现在房子为什么这么贵,究其原因就是地贵!占据售价6-7成的成本。面粉都这么贵了,面包能不卖贵吗。而且土地收入仍是众多二三线城市重要的收入来源,城市基建、地铁、绿化、医疗教育配套等等都需要大量的资金,而土地收入是最直接也是最快的收入。所以,财政依赖土地这种情况一直持续下去的话,土地还是会继续卖贵。

  结合以上3点,总结起来可以归为一句话:

  房价会继续涨,但不会大跌,而是回归理性。当然某些城市价格会有大幅度下降。

  

  总之,如果你是刚需的话,在不需要动用高杠杆而且力所能及的情况下,我会建议你购买。毕竟租房也得花钱。而投资的话,在没有好的项目情况下,买房还是比较保值。最后,记得一句话,

  买房要有长期思维,不要盯着某个周期的涨跌而困惑,房价是有周期性的。

  而且我上面已经分析过,从长远来看,房子的金融属性还是很强的,不会成为烂大街都没人要的东西。除非遇上了某个地区产业衰落,人口全部迁移。那可能房子会失去居住属性从而贬值。当然,这种情况是属于较为极端现象,我相信你们买房也不会选择那种发展较差的城市吧。

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