文旅产业为城市更新注入新动能

随着城镇化的不断推进和房地产市场的快速发展，国内房地产正在从增量市场逐步转向存量市场。

随着一二线城市新增土地供应趋于饱和与新的城市总体规划、城市更新行动计划相继出台，参与城市更新已成为各大开发商获取高能级城市土地的重要途径，越来越多的开发商开始意识到其中的万亿商机，纷纷投入存量市场。

城市更新已然成为房企紧盯着的一块肥肉，一场轰轰烈烈的城市更新革命正席卷而来。

在此，我们要明确何为城市更新？城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的有计划的改建，不仅仅对建筑物等硬件设施及外观进行改造升级，同时也要对生态环境、历史文化、产业布局、城市发展等进行合理布局，使之重新发展和繁荣。

传统文旅产业大多是诗与远方的存在，在城市更新过程中，产城融合是发展的必由之路。而文旅产业所具备的光明前景，让产城融合进入文旅兴城的新篇章。

存量时代，国内迎来“城市更新”潮

随着存量市场热度不断攀升，越来越多的开发企业加入到城市更新大军中。据统计，目前全国实施旧改、推出城市更新的大中型城市在20个以上，而介入的大中型开发商则在50家以上。万科、恒大、碧桂园、佳兆业、华侨城、富力、招商蛇口、华润置地等频频布局文旅产业，为城市更新注入新的活力。

事实上，对于绝大部分开发商而言，介入旧改是在热点城市进入存量时代的必然之举。

而频频出台的城市更新相关政策则意味着市场更趋严格，对开发企业的实力要求也不断提高。

住建部政策研究中心发布的《中国城市更新研究报告》指出，我国已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到城市有机更新的新阶段。

城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建，而是在保持原有的城市机理，甚至保持原有建筑外貌不变情况下，采用新方式为其注入新内容、重视新传承、满足新需求，从而提高城市的承载力、包容度和宜居性。

可见，发展文旅产业，挖掘城市文化，加强文化赋能，打造文旅IP，不是对城市过往的颠覆，而是为城市更新注入新动能；是创造城市价值，协调产业资源，实现经济转型，提升城市形象的关键所在；是市场实现文化、旅游、经济、产业融合发展的推动力。

城市更新中，改造、修护、功能置换、空间激活等复合手段的结合，让城市因为岁月流逝而失去光彩却又具有独特场所基因的空间重新焕发光彩，是开发团体、市民、消费者、游客、政府等多方共赢的优质模式，也是未来商业项目发展的重要趋势之一。

其实，经过数年的发展，我国各式各样的商业旧改项目早已遍地开花。其中既有政府单方驱动下的城市历史街区商业旧改，如福州的三坊七巷项目；也有小型企业或个人开发团体操作的小型商业旧改，如上海大同坊项目；还有大型开发商为开发主体的街区商业升级改造，如广州恩宁路永庆坊项目。

福州三坊七巷

总之，成功的商业旧改项目对于其配套住宅溢价的加持属性，对整个大盘带来的利润和企业的长远发展都是不可估量的。

万科时代中心，存量项目的成功改造

在土地用量日益有限的情况下，存量项目的升级改造在“让城市更宜居、社区更温暖”中扮演着重要角色，朝阳十里堡的北京万科时代中心就是在此背景下的产物。

2015年，北京万科启动“存量改造计划”，提出“把存量资产进行收购、提升并且改造成更适合市场和客户产品”的转型方案。

改造不是仅仅停留在建筑和城市外观翻新的基础层面，而是搭建以功能环境重塑、产业重构、历史文化传承、民生改善为发力重点的城市更新模式，即通过充分发挥市场资源配置在城市更新中的作用，让新老居民、时代记忆与新兴业态互相融合共生，打造北京文旅新地标。

北京万科时代中心由原西单商场改建而成，总建筑面积约4.7万平方米，是一个集精品商业、文化办公、艺术空间、多功能展览空间于一体的城市综合体。

北京十里堡万科时代中心改造前后

在充分考虑到周边居民精神文化需求的前提下，通过人性化设计，创造良好的社群互动氛围，提升文化浓度。种种细节的铺陈和氛围的营造，打造出万科独有的IP，体现了万科“城乡建设与生活服务商”的战略定位。

北京十里堡万科时代中心内部环境

万科集团高级副总裁刘肖认为，城市更新主要有两个目的，一是产业升级，把低效率的土地置换出来，置换成更加高效的产业来使用；二是通过置换来创造更好的人居环境。

一语道出城市更新的真谛，即保持原有城市机理的有机更新，是变与不变的内在统一。

恩宁路永庆坊，微改造打造别样风景

2018年10月，习总书记在视察广州市荔湾区西关历史文化街区永庆坊时指出，城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。要突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种“绣花”功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。

这种微改造模式，是在保持原来建筑风貌、外观轮廓和空间机理不变的前提下，进行提质更新和空间打造，让旧与新有机结合。

恩宁路作为广州西关文化圈核心区域，至今保留着该市最长和最完整的一段粤派骑楼。不过，作为广州危旧房最集中的区域之一，永庆坊附近有43栋征而未拆的老屋，改造前有30栋已严重损坏，部分已开始坍塌。

经过多方探讨与规划，决定以保护历史文化为前提，在老城区做减量规划，恢复河涌，保护旧的街区机理和传统骑楼街，实现道路拓宽的红线避让历史文化保护的紫线，促成了荔枝湾涌揭盖复涌工程的实施。

2016年，永庆坊一期改造完成正式开放，包括特色民宿集群、文化体验店、特色餐饮、创意办公、文艺展演空间等业态。

2019年国庆黄金周，永庆坊二期改造示范区正式开放，李小龙祖居、八和会馆、金声电影院等一大批具有鲜明岭南文化特征的历史建筑重获新生，传统文化元素和现代生活元素相互点缀、共融共生，形成了一道道别样的风景，吸引了大批游客前来打卡。

永庆坊传统文化与现代文化共荣共生

经过改造的永庆坊，走出了一条主客共享、文旅融合的宜居宜文宜游的发展之路。

根据今年9月印发的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019-2021年）》，至2021年，全省要新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上，社会投资约占85%。

其中，仅大湾区新增实施“三旧”改造面积就达18.76万亩，广州新增实施“三旧”改造面积5.4万亩，完成改造任务面积3.5万亩，成为当之无愧的“旧改王”。

环顾广东的城市微改造项目，不仅“为城市留下了记忆，让人们记住了乡愁”，而且通过“文化+”旅游、商贸、餐饮、休闲、娱乐、艺术展览等推陈出新、五花八门的活化项目，为历史街区和城中村引入产业，为老城和旧村注入了新活力。

城市更新，机遇与挑战并存

城市更新中，包括创意、共识、内容、产业、资本、趋势等要素非常关键。未来中国城市更新空间巨大，但挑战也很大。

住建部政策研究中心主任秦虹认为，城市有机更新在存量房时代最具投资价值，并将激发城市活力，再造城市繁荣，相信传承与再生会再续一个城市的传奇。在中国，大规模的城市重建在未来30年是不可避免的。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，旧改项目往往存在一些历史遗留问题需要解决，开发周期比较长，对于资金方面的要求也很高。这就需要房企具有较强的资金实力、资源调配能力、产品研发能力等。

依旧以永庆坊为例，微改造涉及历史建筑和传统风貌建筑的修缮，还涉及社区环境的品质提升，综合成本投放大，企业预期回报周期长，获得的经济效益相对较低，有些先进经验是否能够直接复制推广到其他的老旧小区和城中村，还有待进一步观察和探索。

仔细推敲，其实永庆坊微改造过程中隐藏着巨大的工作量。在街区整体风貌提升方面，企业不仅要遵循“修旧如旧、建新如故、新旧融合”的原则对历史建筑设施进行修复改造，而且必须在保持原有的空间机理和岭南建筑风格不变的情况下，对建筑进行立面修复和整饰，并对建筑物进行翻新排危。对于遍布整个片区的麻石路面，不仅要重新规整铺砌，而且要增加两处街头绿地、广场，让街区整体空间环境更协调、更美观。

此外，由于中国城市更新的特殊性，具体表现为快速城镇化和大规模城市更新交织进行，对于政府、开发商、居民等各方利益的平衡也使得历史文化遗产保护难度增加。

据多位旧改开发商表示，很多人提起城市更新就觉得肯定是暴利，其实难度很大，做十几个项目有一两个能进入实质开发阶段已经很理想，但这十几个项目都要投入大量的人力物力，而且城市更新时间周期比较长。

总而言之，城市更新是一件造福百姓、服务社会的利国利民工程。城市更新不仅改变着城市形态，也改变着城市精神。

高和资本董事长苏鑫认为，城市更新不是房地产，是技术推动的消费升级，是一个万亿级的赛道。城市更新大赛道里会有新商业、新办公和新居住。

未来，城市更新将成为一二线城市新增文旅项目的重要载体。同时，将城市更新项目转化为成功的文旅目的地，需要引入都市休闲客群追寻的业态和文化元素，营造契合人们生活方式的社群氛围。如同国际上很多成功的城市更新案例一样，文旅产业正成为当代城市文化和美好城市生活构建发展的最大助推力。