凯诺律师：棚户区征收，搞明白这几点合理补偿才能拿到手

　　十年前，棚户区改造项目在国家大力支持的情况下全面启动，至今，棚户区改造项目已经遍及全国各地，回望过去的十年，国家支持的这项棚户区改造项目不仅改善了老百姓的居住环境，也在一定程度上促进了当地的经济发展。

　　据住建部网站消息显示，2019年全国棚改计划新开工289万套。1-7月，已开工约207万套，占年度目标任务的71.6%，完成投资6000多亿元。而且据相关人士称：自2008年大规模实施保障性安居工程以来，到2018年底，约2亿困难群众圆了“安居梦”。

　　不过从棚户区改造的整体表面上来看，是解决了部分老百姓的生活条件，但是在棚改过程中仍有许多的问题，需要大家及时的了解与注意。

　　第一、棚户区改造以协议拆迁的形式开展

　　棚户区改造是一项具有公益性质的项目，通常都是相关部门以征收的形式开展，但是近年来，在棚户区改造过程中却出现了“协议拆迁”的新形式。

　　以“协议拆迁”的形式开展征收项目，其最大的特点就是不受《国有土地上房屋征收与补偿条》中的规定约束或是其他条例规定的约束，这种形式可以让征收方有更大的操作空间，但是给被征收人却带来了一定的麻烦。

　　协议拆迁就是拆迁方是除了政府及相关部门以外的普通民事主体，通过与被拆迁方订立民事协议的方式实现对其房屋拆迁的情形。（因其并未经过正常审批流程，只能通过协商方式进行。）

　　对此，大家在棚户区改造过程中一定要再三的确认补偿安置方案，在没有任何异议的情况下再与征收方签订补偿协议或是搬迁，如果你不注意就签订了补偿协议，那么可被视为你同意这份协议里面的内容条款，且在签订后如果想要再推翻这份协议，几乎是不太可能的事情。

　　二、以拆违促棚改

　　无论是棚户区改造还城中村改造，以拆违促进棚改的情况是屡见不鲜。想必大家都非常的清楚，改造类的项目并非是“大拆大建”，修缮加固、恢复性修建也是可以的。可是实践过程中，很多征收方以拆违的形式来促进棚改，将棚改范围内的无证房屋、少证房屋、没依法审批的房屋全部以违建加以认定，然后对被棚改户下了限期拆除通知书，限期自行拆除。

　　很多不愿意与征收方起争执的被棚改户往往会陷入他们布好的陷阱里，自行拆除自家房屋。最终，使自己的合法权益受到侵害。

　　对此凯诺律师提醒大家，在遇到这种情况时，千万不要听信对方的，一定要及时的咨询专业拆迁律师，这样才有可能保住房子，维护合法权益。

　　三、棚改中的房屋征收决定很难撤销或是确认违法

　　以征收形式开始的棚户区改造，在此过程中无论是征收决定还是房屋征收补偿决定都是必须要实施的法定步骤。近年来，因相关政策落实不到实践当中，许多被征收人承受着低补偿、无补偿的困境，虽然有许多人会针对房屋征收决定或是房屋征收补偿决定申请复议或是提起行政诉讼，但是仍有部分人认为，这两份政府下发的文件很难撤销或是很难确认违法。

　　对于这部分人的疑问，可以很肯定的说，只要是补偿金额明显低于当时被征收房屋类似房地产的市场价格，那么就可以依法撤销。

　　比如此前法院公布的泗水县那起案例。2011年泗水县相关部门作出关于《泗水县人民政府关于对泗城泗河路东林业局片区和泗河路西古城路北片区实施房屋征收的决定》，但因孔先生并不服该《决定》，从而对泗水县相关部门提起诉讼。

　　经过法院查明，泗水县相关部门决定的补偿金额明显低于当时被征收房屋类似房地产的市场价格。因此审理法院判决撤销泗水县相关部门对原告的房屋征收决定。

　　从这个案例中我们可以看到，对被征收房屋价值的补偿，是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的。且对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

　　对此凯诺律师希望通过这起典型的案例可以给被征收人增强维权的信心，同时也要提醒被征收人千万不要对自己拿合理补偿的机会有所消殆，必要的时候及时的咨询专业律师。

　　四、在收到强拆决定前，依法提起诉讼

　　无论是何种性质的征收，在征收过程中被征收人都会遇到强拆。而强拆也有两种一种是违法强拆，一种则是合法强拆。不过实践中被征收人通常遇到的是违法强拆，这种强拆通常情况下征收方会在此之前对被征收人下发限期拆除通知书或是决定书，如果被征收人不按照上面的履行，那么势必就是会遇到强拆，对此在遇到这种情况的时候，被征收人切忌不要盲目的就把自己的房屋给拆了，可在法律所规定的期限内行使自己的权利，及时的咨询律师，依法申请复议或是提起诉讼，保障自己的权益。切忌等到征收方依法申请人民法院强制执行或是直接强拆。

　　要注意的是，在此期间如果被征收人错过提起复议或是申请诉讼的期限，那么想要再救济可能会遇到很大的困难。因此，被征收人一定要把握好维权的火候，别让争取合理补偿的机会溜走。

文章来源于凯诺拆迁律师团