解决房产过剩的唯一办法是降房价？潘石屹正义执言，给出回落底线

越来越多的人都看不清房地产市场的发展方向。在一些地方，房价持续上涨，良好的房源供不应求，而在另外一些地方，房产交易量急剧下降。事实上，市场分化仍在加剧。我们必须知道，当前的房地产市场趋势已经与区域化联系在一起。从几十年的调控规律来看，沿海地区的分化程度高于内陆地区，超级城市群的潜在价值大于单一中心城市。

目前，我国房地产市场存在着一个非常棘手的问题：房产过剩。在我们谈论房屋空置之前，我们先来谈谈房地产在我们家庭资产中的比例。根据最新数据，自2019年以来，中国居民的杠杆率持续上升，从53.2%上升到54.3%。从2008年到2018年的10年间，增长了近35个百分点，年均增长3.5个百分点。

然而，我国的房产过剩问题已经存在多年，但由于房地产市场的火爆，一直没有被揭示出来。事实上，过去几年的许多热点现象都是“虚火”，因为在房地产市场投机严重的情况下，很大一部分需求是用于房地产投资，而不是真正的刚性需求。这种投资需求夸大了房地产市场的需求。开发商会因为房地产销售的高利润而迎合炒房客的需求，从而过度开发房地产。这样，当房地产投资者撤出时，他们手中的房子和开发商为投机者准备的房子都是多余的。

当前的房产过剩到什么程度？

据不完全统计，我国商品房空置率超过22%，空置率约1亿套。除了商品房，还有许多类型的小产权房。在商品房出现之前的几十年里，小产权房是最受欢迎的。据估计，小产权房的数量应该是商品房的三倍以上，所以小产权房的空置率大约是商品房的三倍，大约3亿套。

但现在中国的总人口只有14亿，其中很大一部分人已经买了房子。如果你想在未来卖掉4亿套空置的房子，无论是房地产企业还是炒房客，都不会面临太大的压力。毕竟，库存还剩这么多，而且价格仍然很高，所以去库存肯定会很棘手。

解决这个问题的唯一办法是降低房价

房价水平的主要决定因素是供求关系。如果市场上房地产的供给大于需求，房价就会下跌，反之，房价就会上涨。所以这又回到了老问题：房价会下跌吗？什么时候能降下来？能降到多少呢？事实上，根据上面的说法，房价是否会下跌有一个答案。由于存在“买不起卖不掉”的情况，降价实际上是一个时间问题。至于何时削减，那要看何时放松政策。我国房地产市场是一个政治市场，房价走势受调控影响，但房地产市场存在的问题也十分突出。

房产过剩导致资源利用率下降，房屋销售困难，房价更像是在死撑。据估计，房产税之后，房价将有下降的机会。从目前情况看，中国大多数城市的房价仍在上涨，这肯定会刺激地方政府提供更多的土地和房地产开发商建造更多的房屋。房地产泡沫有多大？事实上，没有人知道。国家采取稳定物价、稳定房价的政策，因为国外的经验表明，房地产泡沫的破灭与房价的突然快速下跌有关。

潘石屹给出了底线

虽然很多人没有房子，有些人的居住面积达不到平均水平，但总房屋数量并不少。有的地方甚至出现了房屋过剩的现象，如鹤岗等地的菜价房，这说明有的地方出现了空置。而且，随着时间的推移，大城市已经吸纳了小城市的人口，这样的白菜价住宅城市会越来越多。那么，面对这样的市场形势，房价在未来10年能回落多少呢？

作为SOHO中国的董事长，潘石屹对房地产市场的看法相对客观。他在去年的中期金融数据会议上说，对开发商来说，20%是中国房价下跌的底线。一旦超过这个数字，绝大多数房地产公司将不复存在。这是潘石屹的观点，考虑到企业的存活率，即在保证房地产不会崩盘的前提下，房价会下跌20%以上。

对于这个底线，许多人只是觉得远远不够

在房产过剩的前提下，房价下跌20%并不是什么大事，但与往年相比，房价走势并不小。很多人只是需要认为没有人买过房子，而房价至少应该普遍下跌，这并不是说没有这种可能性，但它可能需要一个漫长的周期，只是需要等待。20%的范围是相对于开发商的。现在开发商的毛利率至少在10%以上。如果房价真的下跌，通过控制劳动力和管理成本来达到20%的幅度应该不难。

专家认为，从两个方面来看，一是现在大多数人通过贷款买房，首付占总房价的30%，加上贷款支付的利息，银行可以承受40%的下跌。当然，这是最理想的。如果房价下跌20%-30%，银行将面临更大的压力。因此，从这个角度来看，银行和开发商有一个共同的底线，那就是房价的回落幅度不会超过20%。对此你有什么看法？