2020年买房，10年后是“喜”还是“悲”？经济学家为刚需指明方向

不知不觉，冬天的脚步越来越近，2019年的楼市即将落下帷幕。

对很多购房者来说，这是充满了纠结和不安的一年，上半年一度出现了入市的“小阳春”信号，下半年情势急转直下，楼盘打折降价潮、土地流拍潮再次出现，又让不少人退避三舍。

正是因为各类信号频出，才让购房者们踟蹰不前。

比如，最近几个月，房地产融资额大幅下降，多个城市趁着“金九银十”展开打折促销，包括恒大、碧桂园在内的多个龙头房企也是如此，部分城市的远郊特价房，更是出现了20%以上幅度的下降。

正当房地产市场的气氛日益冷清之际，各地又开始了新一轮的“抢人大战”，从天津到南京，从南通到三亚，从河南到江西，多个省市在最近两月先后出台了人才购房新政，“定向宽松”的信号又似乎出现了。

既然纷纷扰扰的2019年楼市没有多大机会，对普通购房者而言，假如2020年买房，10年后是“喜”还是“悲”？换句话说，明年买房的话，再过10年，会“偷着乐”还是“后悔不迭”？

我们可以从以下三个方面展开分析。

第一，未来10年的房产持有成本。

何为房产持有成本？

广义上说，一套房子从买入过户开始，到卖出变现的持有过程中，从交易税费，到物业费、水电暖气费、房屋装修维修费，甚至房屋折旧费，都应当计算在内。

举个例子，一个普通的三线地市，房价在8000左右，120平米的房子加维修基金、契税等费用，总价大约为100万，按二套房首付四成、按揭利率上浮30%来计算，30年的房贷，按揭60万，总支付利息达74.68万，本息总价合计高达180万左右。

假设装修费用需20万元，10年时间，房屋折旧翻修费用10万元，共计花费210万元。

仅仅只有这些费用是不够的，最大的考验还是“房产税”。

虽然房产税还在推进过程当中，加征的税率、面积还没有定论，但是，未来几年落地将是大概率事件。

有专家此前发布专题研报，对房产税的征收做出猜想，存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍，因城施策是大概率事件，假设人均免征面积为40平米，以年均1%的税率计算，年缴房产税总额约9000亿，相当于2018全国卖地收入的15%。

看似不起眼的房产税，如果以合理的方式征收，其实能缓解不少庞大的卖地收入压力，如果按照专家的设想，人均40平米的免征额度，既考虑到了每个刚需自住房家庭的需求，又是投机炒房的一条红线，年均1%的税率大部分人都可以接受。

但是，对多套有房族来说，房产持有成本将会不可避免的上升，假如你已经有了自住房，还想在明年买房“投机”，10年后很有可能“后悔不迭”。

不过，对首套房刚需来说，不管未来持有成本如何变动，该买还是要买，不存在“喜”或者“悲”的情况。

第二，城镇化进程对人口流动的影响。

根据国际经验，发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程，即“纳瑟姆曲线”。

这个过程包括三个时期和两个拐点：城市化水平在30%以下，处于缓慢发展的准备阶段，超过第一个拐点30%之后，进入快速发展阶段，直至超过第二个拐点70%之后，城市化进程再次趋于平缓，步入成熟阶段。

我们处在哪个阶段？

参考2018年的城镇化率，已经达到了60%左右，也就是说，10年后，我们会迎来第二个拐点，步入真正意义上的成熟阶段。

因此，人口流动未来依然会非常快，因为农村人口涌入城市，小城市人口涌入大城市，沿海大型城市群对中西部地区的吸引力依然非常强。

数据显示，2018年长三角经济区的总人口达到了2.25亿人，据预测，到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万。

目前，长三角已经是中国发展最为成功的城市群之一，在长三角城市群中集聚的人口达到了15401万，占全国人口的11%。

珠三角也是如此，2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万，GDP总值达到了75710亿元，人均GDP则达到了12.46万元。

2020年买房，长三角、珠三角城市群是第一选择，退而求其次，可以选在京津冀、长江中游、中原、成渝、关中等城市群，如果在非核心城市群买房，10年后极有可能会后悔。

第三，货币对房地产扩张模式的影响。

房地产是靠什么扩张的？任何人都能回答出来：钱。货币对楼市的作用，可以用“四两拨千斤”来形容。

举个例子，1990-2000年，广义货币M2增加了8倍，用CPI衡量的物价，上涨了101%。

从2001年至2018年末，18年的时间里，M2增加了11.5倍，但CPI上涨不足50%。

为什么这18年里，M2增速又提高了不少，我们却感受不到物价有多大变化呢？即便包含人力成本的餐饮、维修、家政之类的工作更值钱了，但电子产品、规模化生产的流水线产品，反而实实在在的降价了。

原因在于，住房市场化后，多出来的钱，都流入到了房地产当中，不动产的“估值”持续上升。

但是，这种长期且大力度的流入是不可能持续的。

一方面是货币增速在变慢，最近两年M2增速已经低于8%，连以前的零头都赶不上。

另一方面是房地产金融体系大幅收紧，10月份的房贷利率政策变化，直接把1年期LPR和5年期LPR隔离开来，短期LPR利率下降，引导资金往实体经济流入，代表长期房贷的5年期LPR依然高企，货币流入楼市的意愿和速度都会大打折扣。

关于这个问题，有经济学家为刚需族指明了方向。

11月11日，中泰证券经济学家李迅雷发文指出，所谓“房价走平即亏钱”，大意是考虑到资金成本、物业费、税费等持有成本，如果未来房价涨幅较小或者走平的话，持有房产都是亏钱的。

李迅雷认为，过去涨价多的时候，大家都去买房，但房价涨得慢、涨得少了呢？今年以来房价走平甚至下跌的城市越来越多，这种情况持续久了以后，大家的预期会发生变化，需求也会起变化。

笔者觉得，对首套房刚需来说，要了解未来10年“持有房产可能亏钱”的事实之后，再考虑2020年是否买房，只要是基于自住、工作需要，家庭财力也完全能承担得起，买房当然是水到渠成的事。

买房会不会后悔，董明珠此前也用一句话说清。

她在接受杨澜采访时表示，“其实现在年轻人他要结婚，要生孩子嘛，你说他本来就想搞个科研，但是找了个对象愁死了，房子也没有，他的精力首先就拿掉了一半，他不可能用心去做科研。一人一套房，我逐步做到每个工人都有一人一套房。尤其是住房问题，这不只是基本的民生，更是在社会上的一种尊严”。

董明珠这句“一人一套房，社会上的一种尊严”，道出了房地产市场的本质：居者有其屋。

从集体土地入市扫清障碍，到北京共有产权房大规模试点，从租赁市场体量大幅增加，到深圳推出年涨幅不超5%的精装修公寓，从租售并举到多渠道的土地供应，从房贷利率参考LPR到房地产融资体系收紧，现在房地产市场正在做的事，就是要实现董明珠所说的“一人一套房”，让每个人都能住有所居。

也许这套房子的产权不是你的，但你在这里居住，在这个城市扎根，可以享受稳定的居住环境，以及与有房族完全一致的教育、医疗条件，未来10年，我们都是见证者。