“限跌令”再现楼市!意味什么?

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  前两日,马鞍山发布通知:“规定新备案商品房售价不得低于备案价格10%”。

  换句话说,就是马鞍山市在未来,开发商向市场出售的房价均不得低于首次开盘定价时的备案价格。

  而这个备案价,最开始设立的初衷是为了确定一个楼盘的最高售价,让开发商不能高于备案价销售房屋。

  这在楼市上行期对不少地方的楼市都起到了一定的稳定作用。

  但如今市场在变,备案价的作用也开始发生了转变。

  

  多城发布止跌令

  今年的楼市压力并不轻松。

  一面要完成削弱楼市金融水分的任务,一面又要保证大部分人的购房、售房需求,除此之外,还要完成最重要的目标“楼市稳定”。

  哪一项调整过轻或过重都不行。

  调控太紧,需求端收缩太过,直接将导致购房者减少;金融端收缩过紧也将导致楼市交易冻结。

  

  在这种情况下,其实对购房者和业主的损失并不大,普通人的需求可以等上一年两年,影响也不大。

  但对开发商而言可就要命了!

  楼盘从开盘到回款都有严格的期限,多拖一天就要多支出一天的成本,开发商想要快速回笼资金只能通过主动降价来刺激购买,最近各地打折销售楼盘的消息并不少。

  不少大型房企甚至从今年五六月就启动了全国范围的大型促销活动,这些促销活动从五六月持续到了金九银十,又从金九银十继续延伸到了今天的双十一,为了回款和冲刺业绩可谓出尽百宝。

  但我们也看到了,降价潮必然与维权潮互为呼应。

  一旦降价首先有反应的就是已经购房的百姓,今年很多楼盘降价幅度并不小,因此一些业主去售楼处要说法的新闻也屡见头条。

  虽然这种行为有违契约精神,但设身处地想想,如果这种事发生在自己身上,要心平气和的坦然接受也需要一定时间。

  而民众的这类反应,显然不利于市场稳定,很多地方为了达到“稳楼市”的目的,就不得不发布“止跌令”。

  此次马鞍山发布止跌令是继今年6月湖北恩施后的又一个发布此类通知的城市。

  以往的限价是为了防止新房房价上升太快,而如今的备案价却要防止房价下滑,这意味着各地即使顶着大众压力也要控制住房价“稳”的决心。

  

  意味什么?

  马鞍山可以说是三四线城市上一轮房价普遍上浮的典型代表。

  2015年底宁安高铁开通,坐高铁不到20分钟就能从马鞍山到南京,这个消息似乎一下子就点燃了马鞍山的楼市。

  从那之后,马鞍山的平均房价就从5000 变为6500 ,接下来的2017年又一口气上升到了10000左右,品牌房企也纷纷加入到抢地大战中。

  

  虽说楼市一片火热有概念和炒作的成分,但马鞍山的自身实力也不弱。

  离一二线城市近,交通便利,自身产业和经济也都不错,2018年,马鞍山的地区生产总值(GDP)为1918.10亿元,居安徽省第3位。

  按理说有人口和经济实力的支撑,房价风险就小很多。

  可事实是就算有这些优势,在强调控下,马鞍山的楼市也没有抗住,从2017年下半年开始,马鞍山的房价一直处于不断微跌的状态。

  这次《通知》要求“商品房售价不得低于备案价格10%”,可以看出,目前马鞍山楼市下行压力很大。

  限跌令,从好的方面来说,意味着当地调控已经出现明显效果,从不好的方面来说,也意味着当地的楼市风险并未出清。

  

  该怎样抉择?

  在这几年的调控中,因各城市的条件不同,市场给出的反应也不相同。

  有的城市无数次调控只是勉强按住房价,甚至还有继续向上的势头,比如深圳。

  而有的城市调控后楼市下行则很明显,马鞍山就是其中之一。

  如果楼市的金融风险已经出清,市场很健康,止跌令面世的概念就会小很多。

  反之,只有楼市行情不好的城市,才可能出台政策遏制房价下跌。

  所以说,政策走向,往往也是判断是否该出手买房的一个参照。

  

  成交越活跃的地方,调控政策就越有可能不断加码,比如前段时间的苏州,因为市场行情太好被点名,随后就加码了限售、召开房企会议等等。

  禁止降价文件的出现,说明楼市比较一般,也意味着当地风险未出清,横盘时间还会很长,对于明显出台限跌的地方,买房可以不用太着急。

  湖北恩施和马鞍山都属于三四线城市,这也意味着,未来如果有三四线城市的房价有类似情况,很可能也会发布止跌令。

  毕竟已经有“勇士”恩施先行,此次马鞍山挨骂的声音都小了很多,更何况后继者?

  当然,楼市调控的目标不是为了把房地产打趴下,而是促进房地产市场的健康发展。

  房地产的走势,关键还是看能否提振百姓对未来房地产的信心,强行托市只会适得其反,而止跌令只是做市场指导之用,想要避开备案价,开发商也有的是办法操作。

  一线特大城市动力充足,百姓对未来经济发展有良好的愿景,信心充足,调整节奏偏向于控制房价上涨。

  大部分三四线城市无论是在城市发展潜力,还是当地财政对土地的依赖程度上都没有一二线乐观.

  因此整体信心肯定是略有不足,所以调整起来往往需要双向调节,既需要防涨,也需要防跌,国家不可能放任房价腰斩,所以托市不可避免,但是也绝对不可能在如今的节点继续放任风险增大。

  -----end-----

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