覆巢之下！三线宜昌楼市双11惊现罗生门

正值双11，电商大促之际，各大商家纷纷打折促销让利消费者。本来是个欢喜日子，但是如果是换做房企打折促销，那可不一定所有人都欢喜。但凡用力过猛再玩个自由落体，老业主多半会悲愤交加甚至揭竿而起。去年还在摇号排队抢房的宜昌，今年早已变了天。这说明宜昌调控做的很到位，被住建大佬点名1年了，坚守“房住不炒”原则丝毫没有太大的松动。

不过，地产行业是资金密集型行业，房企也有房企的苦衷。卖不动导致回款过慢会对那些擅长高周转的房企在资金链上会造成影响，毕竟这个行业所涉及的上下游产业链太多了。而且今年还有一个很明显的现象，就是中介渠道在大力帮忙卖新房，毕竟新房的佣金高，所以二手房市场行情也明显比去年要差了不少。

罗生门

去年8月份宜昌被住建大佬点名之后，诸葛磊在群里说了一声：请迅速卖掉手里的老破小、矮穷矬这类烂资产。我之所以这么说，是因为我对宜昌楼市后市行情是阶段性看空的，因为有些板块确实泡沫有点大，东站板块首当其冲。

2017年下半年的时候，我记得群内有个粉丝质问我说，为何不及时发一些地王的消息。我当时有些无语，因为他喜欢转发些地王消息到群里，但是我没有，因为我没这个义务。我觉得这类消息对我而言，价值意义不大，这个市场从来不缺消息报道，缺的是深度思考与分析。这类人属于整天看一堆楼市消息，听一堆大神观念，但又没有自己的观点和见解，只知道人云亦云。这是一个信息爆炸的时代，消息并不稀缺，缺的是自己对消息的分析判断，准确的来说是：深度思考。

在三线城市这样一个不太成熟的房地产市场，大多数人是很容易被置业顾问或中介带节奏而高价买入一些坑货资产的。而买房置业又恰恰是一个人这辈子少有的一两次大类资产配置交易。我敢说，有些人就是一时头脑发热，忽忽悠悠就买了房，入了坑。如果不是因为一件大事而相聚到微信群，我估计有些买家可能连自己房号都不记得。

价格掉个几百还能忍，但是如果连跳两级的自由落体式下降，我估计大部分人心里都受不了这种刺激玩法。毕竟三线城市的买家尚未经历过这么大的风浪。股市有风险，没想到楼市也一样有风险。一般来说只有涉及到个人利益受到了较为严重影响的时候，业主们才会聚集起来商讨搞活动，这也是迫不得已而为之。

房企大搞促销以期望能实现快速回笼资金，这无可厚非，但是就怕用力过猛，误伤老业主。

“不是说好的会增值么？”

“不是说好的后期会涨么？”

“不是说好的有开盘红利么？”

回头来看，你发现曾经说好的这些一样也会变卦。市场在变形势也在变，毕竟形势比人强。哪有什么天荒地老、海枯石烂。大兄弟，醒醒，大清已经亡了。

因为你保不齐开发商也会有对楼市行情的走向存在误判。在拿地这件事上房企同样也会踩坑，有些初次来宜拿地的房企，也不一定会比你更懂宜昌这个本地市场。

所以，最近宜昌楼市出现了一些罗生门事件，也就不难理解了。

罗生门原为日语，后用来借指人世与地狱之界门，事实与假象之别。现在通常指：事件当事人各执一词，分别按照对自己有利的方式进行表述证明或编织谎言，最终使得事实真相扑朔迷离，难以水落石出。现广泛使用的“罗生门”一词中文可解释为“事件当事人各执一词，真假难别，事实扑朔迷离”等义。

下面诸葛磊来罗列一下近期宜昌几个大楼盘的促销大事件：

1、HD某都

该盘的促销发生在国庆节期间，当时正值HD全国性的促销活动。HD对市场行情的判断一向具有前瞻性，像MR.任这种大佬智囊团也在其麾下效力。如果HD在做全国性的促销，那么大致可以判定未来一段时间的市场行情可能不会太乐观。

这次某都的促销，力度比较大，但更重要的意义是它打响了第一枪。去年一期的业主有8K多入的坑，而这次国庆的特价房，有的才接近7K，都含精装修。前几天我去那边转了一下，跟附近的路人甲聊了几句，他自己就是某都一期业主。他说这次大促销，去年买入的业主一夜之间差不多损失了一辆本田思域，他还特地给我看了下他们的微信活动群。

2、WH某心

东站对面，去年9K买毛坯，今年9K送精装。这是什么操作？大环境不行，也只好随行就市，各种送。不过，去年买一期的业主心里似乎有点不舒服，所以就诉求期望也能送个车位，外加10年物业费。

车位在楼市下行的行情中，往往都作为了附赠品。今年宜昌送车位的开发商可不少喔。能不能谈妥就看造化了。

3、FX某府

FX初入宜昌的首盘，位置确实拿的不敢恭维，自己还站了岗。此盘卖的比较吃力，最开始还卖8K毛坯，眼看东站板块行情大势已去，只好顺应大势，加入促销大军。老铁，现在7K还有车位相送！

群里看到这样一张图，我大致描述一下就不贴图了。大致内容：FX公司秉承先做人后做事的理念，本着对调价前客户的尊重和负责，本次商定以回馈一个“车位使用权”作为补偿。

没想到这家发迹于汉川、总部设立于武汉的房企会如此的有情怀和讲胃口。FX乃大东站板块的一股清流，难能可贵啊。所以为啥周边楼盘的业主都想诉求一个车位，这似乎就不难理解了。

4、BGY某城

这位大哥生猛，开盘步子迈太大了，开到了1.5W。结果剧情反转太快，高开低走了，最近他家的小户型毛坯已经差不多9K左右了。老铁，心不心动？

诸葛磊私以为，该盘的面粉买的确实有点贵，当初拿的时候估计太过乐观，误判了形势。同时，首期的业主其实也误判了整个大行情，1.5W啊大兄弟，这是明显的估值过高，这个价当时都可以去武汉置业了。

所以有时自己买贵了，也得好好反省下自己的原因，当时为啥太冲动？有没有做深度思考？

5、RC某馆

这可能是最近几天的“网红神盘”，地处东站北，RC在宜昌操刀的第一个盘，它继承了RC一贯高举高打的强势销售作风。只可惜天不佑我大东站，周边楼盘国某府高层低开彻底让RC失算，更北面的某水岸大盘直接吓的迟迟不敢开盘。所以RC只好贴身肉搏，在双11来临的夜黑风高之际让利促销，想用闪电战迅速清盘以挥师西进扎根西陵。结果被业主逮了个正着，双11当日纷纷前往售楼部表达祝福。

这个盘为啥闹的动静最大，还不是因为“一顿操作猛如虎，一看收益二百五”！一期的业主心里应该是最难受，买了9字头的期房；二期大多买的8字头；而最近的清盘，已经有7字头了。所以这一下大部分人都坐不住了，毕竟这一年下来损失的可都是自己的血汗钱。老铁实在是太难了！换位思考一下，一般人肯定接受不了这个现实。

这个某馆，还有西陵的某园，我都去瞄过。说实话我个人对RC做的房子的品质还是有一丝好感的，但仅限于毛坯，因为精装修变数太大，不好说。这两个盘的开盘价格，我个人觉得是估值过高，地段也不太占优。可能它的第三个盘某府的位置稍微好一点。

6、ZJ某星

覆巢之下，焉有完卵？整个大东站板块的带头大哥今年似乎也熄火了，地标迟迟未建成、新房价格失去核动力，在群里我已看到某星的工抵房甩卖的清单列表。

新房的动力缺失直接传导至二手市场就是信心坍塌。某星的二手挂牌价最近自由落体的也很猛，2018年9月二手挂牌价最高点14065元，今年2019年11月挂牌价回落至11141元，这还仅仅是挂牌价，成交价估计更低。

7、BL某代

BL的价格还算比较稳，但也仅限于房子的价格。今年的二期车位开盘的价格同样不忍直视。二期车位均价惊爆7.5W，而去年一期车位均价大约在9W，一年下来相当于自由落体了16.6%的幅度，友谊的小船说翻就翻。

一期买了车位的BL老业主心里苦闷至极，毕竟他们大多是BL的铁杆粉丝，不论外面有多少非议，从买房到买车位一路追随BL全程鼎力支持。没想到BL今年杀了个回马枪，在车位价格上开始做文章了，人设开始坍塌。而且现在售楼部早就没有了置业顾问，车位销售外包给了代理公司。所以现在一期老业主想表达一下诉求的途径都没有，其实大多数也是想求个补偿而已，比如管理费减免几年等等。当然也有想退车位的，毕竟这事伤了老业主的心。

价值回归

说说当下的网红神盘RC某馆，这个盘的业主大多来自下面的县市。首期开盘的业主有9K多买入的，我当时还有点不敢相信。现在某馆以工抵房的名义清盘，挥泪大甩卖才7K多。掐指一算，一期业主差不多损失了一辆本田雅阁。所以这么一下，前期的业主显然不高兴了，纷纷奔走相告。

有的大兄弟会说，如果价格涨了，那是不是要补差价给开发商？

是个好问题，你会吗？扪心自问一下。

有的大兄弟会说：楼市有涨有跌，这是市场行为，所以签了合同咱就得遵守契约精神，对吧？

价格涨跌咱确实说不起。不过，大兄弟，如果这件事真发生在你自己身上的时候，可能你也会坐不住而站在自己的立场为自己而辩护。

有的大妹子会说：我不要装修，把装修款退给我，它那个精装修根本不值那个价。而且现在清盘降了这么多，我都很担心这个盘的后期质量是否能得到保障。所以我强烈要求退装修、退差价，送车位给我们一个补偿。

整段话很长，但重点其实就最后两个字：补偿。

话说回来，自由落体掉这么厉害，前期业主要求个补偿这也很正常，毕竟开盘费尽九牛二虎之力又排队又摇号选中了这里，现在清盘居然存在这么大的落差，心里必定哇凉哇凉。有点同理心的人还是会理解的，但怕就怕别人根本没有同理心。

大东站板块在前两年牛市行情的一路高歌猛进之下，很多人不太理智的跟风买进，现在浪潮逐渐褪去，谁在裸泳一目了然。

诸葛磊认为，目前东站板块在整体市场行情向下，同时缺乏硬核配套价值支撑的情况下，价格逐步在向价值回归。直白一点说，它本来就不值当初那个价。

像RC某馆，BGY某城，ZJ某星，这些最近两年高开的盘，当时的价格明显属于估值过高。只不过当时在那个环境，人很容易被所谓的楼市赚钱效应所冲昏了头脑，所以才会出现各种诸如：县市区的张大妈怒提一层、王大爷喜提三套坐等房价升值的场景段子。

诸葛锐评

1、国人做事讲究一个圆满。所以房企做事，也别虎头蛇尾的单纯为了冲业绩而搞的吃相难看。给出合理协商方案，能补偿给一个适当的补偿，圆满解决才是王道。毕竟在三线城市玩地产，口碑非常重要，因为这里是熟人社会，一传十十传百就传开了。口碑的坍塌，其实损失更大。

2、在足够的利益面前请不要高估人性。天下攘攘皆为利往，当初不是看中楼市的赚钱效应，我估计不会有那么多人一股脑扎进大东站片区这个坑。现在价格上有较大的落差，心里难受，在所难免。也请自己好好反思下当初买房是不是没有经过慎重思考就被销售逼单了。销售毕竟是追求快速成交拿佣金的物种，包括那些带看的中介。重赏之下必有勇夫，懂吧。

3、大多数三线楼市的房价上限对应其二线省会城市。这么来推导，宜昌房价的上限是省会武汉，这个应该没有太大的争议吧？所以，你在宜昌买房的时候，找不到参考系，不知如何判断估值的高低，你可以去对照武汉次一级区域的房价。一比较，你大概就知道价格是否合理了。不怕不识货，就怕货比货。

4、房子是自带金融属性的特殊商品。刚需其实什么时候买都合适，因为你实在耗不起，毕竟时间也有成本，管它是涨是跌。而对于投资客，你要知道这个市场同样符合二八规则，只有20%的人能真正从这个市场上赚到钱。之前喊你大胆买买买的大兄弟未必要比你更专业，在牛市里人人都是巴菲特，在熊市里你才会发现谁是真正的接盘侠。所以，我们更应该敬畏这个市场才对，毕竟楼市没有跌停板。

就这些吧，本想写篇短文，又不知不觉写了4000多字。以上纯属诸葛磊个人观点，请勿带节奏。