12月1日起上海使用权房限购，买不买先搞清楚这些事｜楼市热文

使用权房将被限购，买还是不买？先得搞清楚这些事

上海将于12月1日起正式对使用权房，即不独立成套的房屋，采取限购的政策。自2011年上海执行限购政策开始，使用权房屋的买卖一直就有点“法外之地”的味道，如今这个缺漏在十余天后也将被堵死。

使用权房交易受限制的问题：使用权房不同于产权房，使用权房的实际产权并不属于房卡上的承租人，所以承租人想要处理房屋就必须经过房屋管理部门即管辖物业的批准，在获取物业部门出具的同意差价换房的调配单后才有资格进行交易。

使用权房交易风险的问题：使用权房因为没有产权，目前的交易规则下无法网签锁定买卖合同，所以理论上讲，房屋承租人一房两卖甚至是多卖的漏洞还是存在的。许多使用权房屋内往往存在有多个户口，虽然现在新的户籍管理办法规定可以申请强制迁出户口，但办理过程中是否会遇到意想不到的问题或也是个未知数。使用权房的交易实际是差价换房的性质，所以银行会给到出售房屋的承租人购买房屋使用的专用支票。

使用权房未来预期价值问题：若仅从居住角度来讲，除了少部分绝对市中心且具有建筑特色的使用权房，经过精心改造后会有些价值外，大部分使用权房的使用价值其实是非常低的。一是土地价值，二是教育资源价值。

楼市观点

购房时，在确定好心仪楼盘后，接下来就是选择楼层，售楼小姐总是推荐8、9、10层房子，不少购房人对此表示不理解，这会是什么陷阱吗？

首先，这几个楼层容易被购房人接受，常常称之为“黄金”楼层，不高不低。售楼小姐向你推荐这几个楼层，很容易打动你，有利于成交。这几层还有一个共同的特点，不会有高楼层的等电梯困扰和水压问题，即使遇到电梯故障，8-10层，爬上爬下也算能接受，而且不会有低楼层蚊虫、潮湿、噪音和汽车尾气等问题存在。光线、视野都挺不错。因为居住舒适度高，而且如果未来转手，不但好卖，相比其他楼层也能卖个好价钱。

此外，8、9、10这3个楼层也符合购房人对吉利数的想法，比如8寓意“发财”，9代表“久久长寿”，10表示“十全十美”，售楼小姐如果把这个话术带上，算是投其所好吧，大多时候都是有助于成交的。

热点追踪

豪宅标准调整后，不仅能降低二手购房成本，或许也能促进成交。

深圳市住建局对外表示，这次标准调整，是在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降赋精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。在此背景下，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳很多房子都是“被豪宅”，而买家不少都是刚需客，对税费是很敏感的，导致二手房的交易周期特别长，交易很不活跃。此次豪宅标准的调整对于降低购房成本来说很有必要。

深圳某业内人士对一条君指出，该政策出台后，对深圳二手房市场会有一定的刺激作用，最先享受政策利好的就是已经买了房但还没到交税步骤的购房者。至于二手房市场的交易量会不会上涨还需要观察，这将是买房双方博弈的一个过程。这种情绪已经传导至市场，一部分卖房的业主反应迅速，今天听到这个消息后，上午就有很多业主调高了住房挂牌价，有的是试探性的调了一点，有的上调幅度则比较大。在此背景下，购房者可能会出现观望情绪。