碧桂园(02007)前10月销售额近4800亿元,充裕土储奠定增长基调

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  “房住不炒”的基调下,严格的楼市调控政策继续给房地产行业降温,信贷环境收紧,加上债务普遍密集到期,行业分化加剧,无法支撑的中小房企纷纷破产,截止今年10月底,全国宣告破产的房企达到408家。另一方面,强者恒强,龙头房企在面对严峻的环境时规模优势越来越明显。

  以碧桂园(02007)为例,公告显示,2019年10月单月碧桂园实现归属公司股东权益的合约销售金额约为567.6亿元,同比增长约40.46%。权益合同销售面积约为667万平方米,同比增长约52.22%。

  据智通财经APP统计,2019年1-10月,碧桂园累计实现归属公司股东权益的合约销售金额约4796.9亿元,同比增长5.3%;累计权益合同销售面积约为5366万平方米,同比增长10.78%。

  与行业对比,碧桂园继续保持领先地位。克尔瑞数据显示,按全口径计算,碧桂园前10个月合约销售额在行业排名第一。

  房企到年底通常会加速推货去化,接下来两个月即使销售额略微增长,碧桂园今年全年的权益合同销售额也必定不会低于2018年,全年销售有望继续创新高。

  在政策的“紧箍咒”之下,规模更大的房企在土储、融资、操盘和运营上更具备优势。

  土储丰厚,积极备货

  截至6月30日,碧桂园连同其合营企业及联营公司已签约或已摘牌中国内地权益可建建筑面积约为2.63亿平方米,按发展阶段划分,约51%在建,29%已经预售。克尔瑞数据显示,碧桂园截至6月末的总土储建面和权益货值均排在中国房地产行业第二位,遥遥领先于绝大多数房企。

  在今年的中期业绩会上,碧桂园常务副总裁程光煜表示,2019年上半年,公司实现权益合同销售额约2819.5亿元,下半年已经准备了超过4800亿元的货量。据智通财经APP了解,碧桂园大部分土储位于粤港澳大湾和长三角这些高投入产出比的都市圈和区域,丰厚且优质的土储为碧桂园未来业绩增长提供了保障。

  作为头部房企,碧桂园销售回款率高,现金流稳健,因此在中小房企投资保持谨慎的时候,碧桂园有继续扩大投资的能力。

  从拿地情况看,今年前10个月,碧桂园拿地力度持续加大。中国指数研究院数据显示,1-10月碧桂园累计拿地1224亿元,占据拿地榜单第二位,万科位居榜首,但按拿地面积排名,碧桂园以4028万平方米占据榜单首位。具体而言,碧桂园新落子的区域主要分布在长三角和中西部城市群。

  天风证券表示,公司作为三四线城市的龙头房企,逐渐重视城市群、高能级的均衡布局,有望伴随中国的城镇化进程一同成长。高盛也认为,碧桂园的布局把握了城镇化的趋势,为长期赢得全国市场、继续保持稳定增长奠定了坚实的基础。

  信用评级高,融资成本低

  融资方面,大型房企的融资渠道和成本都远远优于中小房企,尤其在严监管的政策高压下,大型房企因为信用评级较高,资金优势更加明显。

  据公告,2019年至今,碧桂园通过配售、发行美元债和公司债等方式融资,共发行六笔美元企业债和公司,其中美元债最低融资利率为5.14%,公司债最低票面利率为5.03%。纵向比较,低于2013年的海外融资成本;与同业横向对比,仅高于央企地产商的发债利率。

  今年上半年,碧桂园加权平均借贷成本为6.13%,与2018年年末持平,低于TOP30及典型房企的平均融资利率水平。

  克尔瑞研报指出,前9个月,房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年上升0.5个百分点,其中境外债券融资成本8.08%,较2018年增长0.86个百分点。在融资环境收紧的情况下,碧桂园仍能够以约5%或6%的利率融资,反映了公司稳健的经营以及优良的信用评级。

  三大国际权威信用评级机构惠誉、标普、穆迪均对碧桂园表示看好。其中惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级, 标普给予碧桂园BB+评级,评级展望为稳定。穆迪在8月30日将该公司的展望由“稳定”调升至“正面”,主要看好碧桂园强劲的执行力和稳健财务管理的预期,认为领先的行业地位和畅通的融资渠道,将使得碧桂园受益于行业整合。

  同时,碧桂园也是恒生综合指数、恒生中国内地100、恒生中国企业指数等重要指数的成分股,其盈利能力和成长性均受到资本市场的广泛肯定。

  获多家机构给予“买入”评级

  智通财经APP注意到,伴随着严政策和紧信贷,今年房地产板块的估值回到历史低位,在这一时点,机构纷纷看好内房股。其中,高盛、摩根士丹利、野村证券、广发证券、海通证券等多家机构均给予碧桂园“买入”评级。

  中金发布报告称,内房前期政策端的一系列收紧措施(尤其是针对房企融资端)对实体市场的影响已逐步显现,伴随后市基本面各项指标进入下行通道,行业政策将进入观察期。考虑板块估值已回到历史低位(内房H股相当远期市盈率5.5倍),且龙头房企盈利增长确定性强,投资者可适当增加地产股配置。

  中泰证券认为,当前房价地价趋稳,融资持续收紧已超预期,政策调控目的达到,进一步收紧意义不大,估值继续下行空间较小,反而底部反弹概率更高,上行空间也大于下行空间。在当前全球经济或进入衰退期,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势进一步凸显。

  此外,地产行业在经历过高增长时期后,整体开始提高分红,目前主流房企的高股息对于长线资金较为有吸引力。

  

  近期,碧桂园频繁回购公司股份,8月26-9月4日期间,共回购3638.5万股,累计回购金额达约3.54亿港元,充分彰显了公司对未来发展的信心。

  

  今年以来至11月13日收盘,碧桂园股价已上涨21.4%。鉴于公司土储充裕,合约销售高确定性增长,融资顺畅,目前PE处于估值中枢以下,估值吸引,公司有望继续获资金青睐。

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