姜兆华：降低豪宅税，深圳房价还好吗？

来源：金融界网站

2019“双十一”购物大战正酣，深圳房地产行业又放出大招：将建筑小区容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下住宅全部界定普通住宅，满两年免征增值税。消息一出，深圳房价走势即刻引发市场广泛关注。人们不禁要问：调整普通住宅标准，降低豪宅税，深圳房价究竟会如何呢？

一、 深圳为什么降低豪宅税

通过调整普通住宅标准，进而达到降低房产交易“豪宅税”。深圳此番降低豪宅税，究其原因不外乎有以下几点：

（一）降低交易成本。深圳本月出台普通住宅界定标准与2015年普通住宅界定标准相比，唯一变化在于住宅类型与区域房价脱钩。按照2015年深圳公布享受优惠政策的普通住房需同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下；以及实际成本价低于深圳十个区域普通住房核定价格标准。如南山总价在490万元以下、福田总价在470万元以下等。根据贝壳统计，过去两年深圳40％二手房因成交价超过区域“豪宅价”而缴纳增值税，很多二手房交易需缴纳几十万，甚至更多房产增值税。此番住宅类型界定与房价脱钩，降低了二手房实际交易成本，减轻普通居民家庭刚需买房负担。

（二）增加住房供给。深圳土地资源稀缺是人所共知的事情，增加住房有效供给可缓解城市发展压力。根据《深圳市2019年城市建设与土地利用实施计划 》，2019年度该市居住用地供应150公顷（包含新供应56公顷、城市更新供应73公顷、土地整备供应21公顷）。与深圳土地资源相对应的是：深圳市人口连续多年实现净流入，其中2016年人口净流入 53万；2017年人口净流入62万；2018年人口净流入49.83 万，今年10月《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》下发。未来几年，深圳人口净流入将继续保持高位增长。调整普通住房标准，有利于促进释放存量房源，增加住房的有效供给。

（三）激活消费市场。此番调整普通住宅界定标准，深圳更有深层次原因：希望通过盘活房地产市场资源，拉动消费增长。据深圳统计局最新统计数据显示，前三季度深圳地区生产总值18689.13亿，比上年同期增长6.6％。与上半年GDP同比增长7.4％相比，三季度增速锐减0.80个百分点；进出口总额21140.92亿，下降1.8％。其中，出口总额11954.39亿，增长4.8％，进口总额9186.53亿，下降9.3％；民间投资增长3.0％，较2018（ 12.5％）增速下降9.5个百分点；社会消费品零售总额4778.39亿，增长6.8％，与上半年增长7.7％相比，下降了0.9％。拉动深圳经济增长的“三驾马车”，都不同程度出现了下滑。以盘活房产存量资源，激活消费市场增长，可能是拉动内需的有效方法。

二、 降低豪宅税，深圳房价还好吗

住宅界定标准与区域房价脱钩“新规”出台，对深圳房价无疑将产生深刻影响。取消144平米以下豪宅税，二手房交易双方成交意愿势必会增强，深圳二手房市场的活跃程度也将明显增强。短期看，二手房市场成交放量，二手房价格会因豪宅税费降低，出现小幅上扬，但买卖双方房产最终交易成本（房价+税费）会出现结构化降低。

对此次普通住房界定标准调整，深圳市住建局一再强调：普通住宅界定标准调整不影响房地产调控政策，深圳将继续严格执行限购、限贷、限售、限价等政策，“稳地价、稳房价、稳预期”，持续完善房地产调控措施，继续遏制投机炒作行为，促进房地产市场的平稳健康发展。

在“房住不炒”背景下，深圳房价可能会出现上涨冲动，但因普通住宅房源有效供给增加，一定程度也将平滑房价上涨。长期看，深圳市房地产价格有抬头压力，但不会出现暴涨行情。