红楼知乎:房东把房子卖了,原来签订的租赁合同还有效吗?

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  日常生活中,经常会遇到类似的问题:“我跟房东签订了3年的租赁合同,如果房东中途把房子卖了,那我们原来签订的租赁合同还有效吗?”或者是:“我想买一个二手商铺,但是那个商铺现在已经租出去了,还有大半年才到期,我能不能买下来之后马上要租客把商铺腾空交给我?”

  这些问题,从法律的角度来说,就是租赁期间内租赁物的权属发生变动,是否影响原有的租赁合同关系?而这个问题的答案就是买卖不破租赁原则。

  根据我国《合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”的规定可知,所谓买卖不破租赁,是指在租赁关系存续期间,即使租赁物的所有权发生了变更,也不影响原来的租赁合同的效力,新的权利人取代原权利人继续与承租人履行租赁合同。通俗而言就是租期内房东将房屋出售,原来的租赁合同继续有效,由新房东与租客继续履行原来的租赁合同。

  但需要注意的是,针对房屋租赁市场,“买卖不破租赁”也有例外情形,根据我国现行的有关法律规定,归纳起来主要有以下几种情况常见情况:

  1、在房屋出租之前,就已经设定了抵押权,比如房屋是通过银行按揭购买,因出租人无法清偿债务,作为抵押权人的银行为实现抵押权,通过法律途径将该房屋拍卖、变卖的。

  2、房屋在出租之前,已经被司法查封,并且通过司法程序将房屋进行拍卖、变卖的。

  3、租户在与原房东的租赁合同对此另有约定,比如约定在租期内房屋的产权发生变动时,租赁合同也就此终止的

  4、租户存在比如长期不按时交纳租金,擅自转租等严重影响租赁合同继续履行的行为的。

  在上述几种情况下,新房东就可以要求租户立即退房。所以,租户与房东最好提前协商好当房屋所有权发生变动时租赁关系如何处理,购房者在购买二手房时也应当充分了解房屋目前的租赁情况,在充分协商的基础上与卖方签订合同,以免纠纷的产生。

  (文/胡捷,作者系湖南金州事务所律师。)

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