房屋租赁合同无效,承租人不用付租金,是真的!

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  法律知识要点:在实务中,承租人与出租人签订租赁合同无效,这样的情形比较常见。例如,出租人将违法建筑出租的,包括未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,在一审法庭辩论终结前没有取得效力补正;转租期限超过承租人剩余租赁合同的或转租被认定为无效合同的;或者签订的租赁合同有《合同法》第52条的情形的等等。很多当事人咨询,在出租人与承租人签订的租赁合同无效时,承租人还要支付租金吗?还真不用再支付租金了,但要支付这项费用。

  根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

  从上述法律条款来看,房屋租赁合同无效的,不用再支付租金,但改为支付房屋占有使用费。房屋租赁合同无效后,双方无须再履行房屋租赁合同,也不存在支付租金的问题。不过,房屋租赁合同虽然无效,但承租人实际使用了该房屋的,应当参照租金的标准支付房屋占用费,比较公平合理。

  但是,从实务经验来看,适用这个法律条款时,还是应当注意这两个问题:1、根据出租人请求的,支持房屋占有使用费,言外之意,不请求,不支持,这一点很重要;2、房屋占用费的标准是参照租金标准,既然是参照租金的标准,就说明不一定按租金的标准,综合考虑导致租赁合同的原因,承租人无过错的,适当按一定的比例支付房屋占用费,如果承租人本身对订立无效房屋租赁合同亦有过错的,应当按租金的标准不降低或只降低少量比例。

  为了更好的阅读和理解上述法律知识要点,笔者分享一篇相关的实务案例,并对案例的内容进行了相应的整理和汇编,案例中观点仅供学习交流所用!

  案情简介

  原告实业公司诉称:原告将位于某工业区22号的厂房出租给五金公司,厂房租赁期限是:2011年10月1日至2016年6月30日,并于2011年8月13日与五金公司法定代表人李新华签订租赁合同,其注册法定代表人和实际经营者李新华于2015年10月12日发表声明表示决定结束经营,但是五金公司未支付实业公司2015年8月部分租金30000元、9月租金89496元、10月租金89496元,共计208992元。

  原告为维护自身的合法权益,特诉至法院,请求法院判令:1.被告五金公司应支付原告实业公司租金208992元。

  被告五金公司辩称:五金公司在2015年10月12日已经发声明给实业公司停止了合同。五金公司在签订合同的时候已经向实业公司交了2个月的押金共180000元。拖欠的租金从押金里面抵扣,因此五金公司不用再支付租金。

  判决要点

  法院审理认为:案涉《厂房租赁合同书》有实业公司、五金公司双方的盖章,并有各自代表的签名,真实性法院予以确认。位于某工业区22号的案涉租赁物,包括厂房、宿舍、办公楼、电房、门卫室总共8136平方米,实业公司未能提供案涉租赁物的建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,原告实业公司与被告五金公司双方于2011年8月13日签订的《厂房租赁合同书》因违反法律法规强制性规定,法院确认为无效。因《厂房租赁合同书》无效,故双方对押金的约定应属无效,实业公司收取的押金应予返还。

  根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定:房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。该案中,尽管实业公司、五金公司双方签订的《厂房租赁合同书》无效,但五金公司一直占有使用案涉租赁物,五金公司应当按照市场价格支付占有使用费。根据实业公司的诉讼请求,占有使用费参照双方合同约定的租金价格确定是合理的。

  根据双方确认的数额,五金公司需支付的2015年8月份、9月份、10月份的占有使用费共计208992元。扣除实业公司因合同无效应退还的押金180000元,五金公司还需支付的数额为28992元。因此,对于实业公司要求五金公司支付2015年8月、9月、10月的占有使用费的诉讼请求,法院在28992元范围内予以支持,超出部分,法院不予支持。

  判决结果

  综上,法院判决:被告五金公司于判决发生法律效力之日起五日内向原告实业公司支付2015年8月份至10月份的房屋占有使用费28992元。

  律师点评

  该案中,涉案的租赁物未取得建设工程规划许可证,因此,原告实业公司与被告五金公司所签订的《厂房租赁合同书》无效。被告五金公司共计拖欠房租208992元未付,租赁合同无效后应参照约定的租金标准支付房屋占用费。由于房屋租赁合同无效,原告收取被告的押金180000元同样应予返还,双方存在法定抵扣的情形,据此,法院在28992元范围内予以支持房屋占用费。

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