违反商品房认购协议的,有什么法律责任?

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  法律知识要点:开发商在售房屋时,并不急着与买方签订正式的商品房买卖合同,而是与买方签订一份认购协议、订购协议等类似的书面协议。由于当事人缺乏相关法律知识,不能正确理解认购协议、订购协议等类似书面协议的法律性质,因而在履行协议过程中给自己造成困扰,有可能构成违约。
认购协议、订购协议等书面协议,法律上称为预约合同,目的是约定双方日后为签订正式的房屋买卖合同,即本约合同做准备;预约合同的最主要特征是买卖双方为将来订立正式合同而举行谈判、磋商,但是能否最终成功签订本约合同,则要看谈判的结果。 买卖双方签订的认购协议、订购协议等类似的协议,在法律上属于预约合同,一般情况下不是房屋买卖合同,只有具备房屋合同必备条款的情况,才可能认定为是属于房屋买卖合同。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定: 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。 从上述法律条款可以看出,认购协议、订购协议等预约合同,法律性质上属于具有独立性的合同,预约合同的违约救济手段与本约合同没有区别,一方不履行预约合同的,对方请求让其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。从该法律条款的内容看,买卖双方签订预约合同之后,如果是因为一方违约造成不能签订正式的商品房买卖合同(即本约合同)的,将适用定金规则,也就是收受定金的一方违约的,要双方返还定金,支付定金的一方违约的,守约方无须退还定金;如果不能签订正式的商品房买卖合同的,是因不可归责于双方的原因造成的,则解除预约合同,退还定金,买卖双方均不承担违约责任。 在实务中,由于当事人对认购协议、订购协议等预约合同的法律性质不清楚,因此产生的纠纷非常多,买方误认为认购协议、订购协议等预约合同不算合同,交了预约定金的,可以随时要求退还;卖方在双方经磋商无法订立正式商品房买卖合同的,认为是买方不接受自己的合同条款,是买方的责任,不需要退还定金。这两种认知都是错误的,预约合同唯一的作用就是谈判订立正式合同,任何一方不履行谈判磋商义务的,才属于违约。如果对合同条款谈判不成,则双方均没有过错,均不需要向对方承担违约责任。 需要注意的是,通过上述的分析,一方当事人违反预约合同,要求对方承担的违约责任中,不能包括继承履行这一方式,如判令当事人继续履行预约合同,相当于强制双方当事人缔约,将违背意思自治的原则。为了更好的阅读和理解上述法律知识要点,笔者分享一篇相关的实务案例,并对案例的内容进行了相应的整理和汇编,案例中观点仅供学习交流所用!案情简介原告刘某亮诉称:刘某亮于2012年12月31日向置业公司购买位于某地的房屋一套,经协商,置业公司同意给予一定的折扣,折后价为2784429元。当日,刘某亮支付了定金20万元,并与置业公司签订一份《认购书》,约定:双方应于2013年1月7日前签订《商品房买卖合同》及有关文件。 2013年1月9日,刘某亮收到陈某某的短信,称因房管网升级而暂停签约,签约时间另定。2013年1月19日,陈某某向刘某亮发出关于庆祝业主的短信,但对于签约一事一直拖延。 为此,刘某亮先后于2013年1月22日、2013年2月22日向置业公司发出书面通知,要求签订正式的买卖合同及办理购房手续,但置业公司一直置之不理。期间,置业公司以此房屋价格卖得太低,需涨价为由拒绝与刘某亮签订商品房买卖合同及办理购房手续。 刘某亮认为,双方签订的《认购书》合法有效,置业公司应按照此认购书的约定与刘某亮签订商品房买卖合同及办理相关的购房手续,但其为了不正当利益而无正当理由拒不办理,已构成违约,刘某亮有权按照折后价要求与置业公司签订商品房买卖合同。 刘某亮诉至法院,请求依法判令:确认刘某亮与置业公司于2012年12月31日签订的《认购书》合法有效;确认置业公司转让给刘某亮的位于东莞市房屋的总转让价款为2784429元;置业公司应与刘某亮签订位于东莞市房屋的《商品房买卖合同》及办理此房屋的购买手续。后庭审中,刘某亮申请变更诉讼请求为:置业公司双倍返还刘某亮定金即400000元。 被告置业公司答辩称:被告未答辩。判决要点法院审理认为:案件的争议焦点是双方没有按照《认购书》约定的时间继续磋商、签订《商品房买卖合同》的原因和责任在哪一方的问题。 相对《商品房买卖合同》来说,《认购书》是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的,是在本约订立前先行约定部分条款,将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来,并约定后续谈判其他条款,直至本约合同订立。预约合同的意义,是为在公平、诚信原则下继续进行磋商,最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。 因此,在继续进行的磋商中,如果一方违背公平、诚信原则,或者否认预约合同中的已决条款,或者提出令对方无法接受的不合理条件,或者拒绝继续进行磋商以订立本约,都构成对预约合同的违约,应当承担预约合同中约定的违约责任。反之,如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商,只是基于各自利益考虑,无法就其他条款达成一致的意思表示,致使本约不能订立,则属于不可归责于双方的原因,不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下,预约合同应当解除,已付定金应当返还。 该案中,双方对于没有按照《认购书》的约定时间继续磋商、签订《商品房买卖合同》的原因和责任的问题存在争议。根据刘某亮提供的录音内容,该录音上的内容与陈某某陈述的内容一致,结合刘某亮提供的一系列证据,可以证实刘某亮在2013年1月7日前后一直有积极主动要求与置业公司进一步磋商、签订《商品房买卖合同》,但置业公司因价格问题拒绝签订陈某某虽非置业公司的员工,但其获得置业公司的授权,代表置业公司处理销售事宜,其行为并无越权,法律后果应由置业公司承担。置业公司因对《认购书》上约定的价格存有悔意而拒绝与刘某亮签订《商品房买卖合同》,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,置业公司应双倍返还定金即400000元。 判决结果 综上,法院判决:限被告东莞市置业华园山庄建造有限公司于本判决生效之日起三日向原告刘某亮双倍返还定金即400000元。律师点评该案中,刘某亮与置业公司在2012年12月31日签订了一份《认购书》,购买位于某地的房屋一套,当日交付定金20万元,双方约定应于2013年1月7日前签订《商品房买卖合同》及有关文件,但置业公司因价格问题拒约与刘某亮签订正式的房屋买卖合同。法院认定置业公司,因价格问题拒绝继续进行磋商的行为,违反双方签订的预约合同,构成违约。据此,判决置业公司向刘某亮双方返还定金40万元。

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