北京拆迁律师:房屋在租赁期间被征收 所欠租金该如何计算?

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  2017年3月8日,博物院作为出租方(甲方),王五作为承租方(乙方),又签订《某省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》一份,约定甲方将位于某市某门面房出租给乙方用于商业经营,租期自2016年3月8日至2019年3月7日;年租金为163541.88元,每三个月支付一次,提前30日付清;履约保证金为40885.47元。同时还规定相关违约责任,管辖法院等相关内容。合同签订后,王五于2016年3月7日支付了2016年3月8日至6月7日期间的租金40886.47元,于2016年3月21日支付了履约保证金40885.47元。王五于2017年1月22日向博物院支付了水电费6490元,此后未再向博物院支付过水电费。

  

  2016年3月23日,某市某区人民政府作出《某市某区房屋征收决定》,对某市轨道交通5号线项目国有土地上房屋做出征收决定,案涉租赁房屋处于被征收范围内。征收补偿工作至今尚未完成,王五使用案涉租赁房屋至今。

  2017年7月6日,博物院以王五长期拖欠租金为由,向王五邮寄送达《解除合同通知书》,通知即日起解除与王五签订的《某省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》,要求十日内返还租赁房屋及附属设施,三日内支付拖欠的租金、水电费、逾期付款违约金。同时王五提出案涉房屋所有权因征收决定而发生变更,故博物院无权收取占有使用费的抗辩意见。

  那么,博物馆的主张是否可以得到认可?王五提出案涉房屋所有权因征收决定而发生变更,故博物院无权收取占有使用费的抗辩意见是否可以得到法院支持?

  博物院与王五签订的《某省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《合同法》第九十三条规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。在本案中,该份合同均约定房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的,本合同自动解除。某市某区人民政府于2017年3月23日作出《某市某区房屋征收决定》,涉案房屋属于被征收范围,故自政府公告发布之日起,应当符合双方合同约定的合同自动解除的条件。所以,《某省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》于2017年3月23日解除。

  同时根据《合同法》九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后,王五根据合同约定应当及时向博物院返还房屋,但王五一直占有使用房屋,未与博物院办理交接手续。合同虽有约定在具备自动解除的情形下双方互不承担责任,但并不能免除王五作为承租人应当负有返还房屋的义务。所以对于博物馆提出要求王五返还涉案租赁房屋的请求符合合同约定和法律规定。

  对于王五拖欠博物馆的租金,王五提出以案涉房屋所有权因征收决定而发生变更,故博物院无权收取占有使用费的抗辩意见不成立。其理由为:案涉房屋的所有权虽因征收决定的生效而发生变动,但在征收补偿工作完成之前,博物院作为被征收人,对案涉房屋仍享有占有、使用、收益等权利。此外,水电费系承租方经营过程中实际产生的费用,不应该由博物馆承担,而应当由承租方承担。

  租赁房屋交付租金是最基本的义务,如果仅仅因为房屋被征收而成为不付租金的借口,那么合同的效力也大打折扣。

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