中国奥园的千亿隐忧:负债率升至83.7% 曾登监管部门“黑榜”

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  出品|钙媒体

  作者|周建波

  回首奥园20年发展之路,除了创业之初,2017—2019堪称是奥园发展最迅猛的二年,但是花朵财经发现,奥园赖之以飞奔的“高周转”堪称美丽的毒药,在如今奥园千亿目标在望之际,“毒药”还在发酵。

  据企查查资料,国奥园地产集团股份有限公司以房地产开发为主营业务,同时涵盖城市运营、品牌连锁、资产管理等行业,发展范围立足于广东省,同时在江西省、广西、重庆等地开发兴建项目,并有选择的进入其他富有发展潜力的地区,如辽宁沈阳等地。其法人代表郭梓宁,注册资本611000万元,最大股东为广东奥园置业有限公司持股93.598%。

  销售额遭质疑 股价大幅下滑

  前一段时间,某社交媒体个别用户指出,一家第三方商业机构统计中国奥园2019年上半年在广东省达成销售额85.2亿元,根据公司2018年报所披露其土储中广东省货值占比接近40%,推算公司上半年销售额约200亿元,与中国奥园自己披露的536亿元差距明显。

  上述社交用户的质疑立刻引发广大投资者的关注和讨论,最终导致中国奥园股价大幅回调。7月8日,中国奥园开盘后股价便持续下滑,截至收盘,报价10.62港元,跌幅达8.61%。

  当天晚间,中国奥园回应称,上述社交媒体平台刊登的文章及上述的第三方商业机构所自行推算的上述合同销售数字完全欠缺根据。公司并未向该文章的作者及第三方机构提供任何资料,也不知悉该文章及该第三方机构所得到有关公司的资料来源。

  根据中国奥园发布的数据显示,于2019年6月份,公司实现未经审核合同销售金额约153亿元,同比增长约28%。1-6个月,实现未经审核合同销售额累计约536.3亿元,较2018年同期增长约33%。

  据业内研报指出,上述第三方商业机构发布的相关数据为自己统计,方法不透明、底层数据目前无法查实。“不过,该第三方机构发布的《2019年1-6月中国典型房企销售业绩榜单》却显示,奥园今年上半年实现销售536.3亿元,该数据与奥园披露数据基本一致。”中金表示,鉴于中国奥园今、明两年扎实的销售及业绩增长以及当前具备吸引力的估值,重申“跑赢行业”评级及目标价13.84港元。

  据悉,为了表示对公司前景的信心,中国奥园董事会主席郭梓文在7月8日当天还增持本公司200万股,总值2144万港元。

  中国奥园于7月8日晚发出澄清公告后,7月9日-10日,股价有所回升,报价10.84港元。

  净负债率升至83.7%,暗藏隐患

  “快”是中国奥园的一个显著标志,不论是周转速度还是业绩增长,但值得注意的是,销售金额取得“跃进式”增长背后,负债率也逐年走高。2018年,其资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%,同比上升5.3和7.9个百分点。

  公开信息显示,中国奥园创立于1996年,2007年于香港上市。

  土地储备是房企的“粮仓”。在土地的区域分布方面,中国奥园坚持全国布局,但仍偏重华南大本营。

  据了解,奥园集团2019年预计可售1900亿元,其中预估华南区域销售占比达41%,中西部核心区域与华东区域占比为24%和20%,环渤海为11%,境外销售预计为4%。市场观察人士提出,一方面,类比同规模房企,其全国化的布局力度仍然不够,另一方面,走出大本营,进入新城市,其能否“服”当地水土也值得关注。

  另外,中国奥园披露2018年年报,公司年度营业额为310.06亿元,同比增长62.2%;年度净利润为29.39亿元,同比增长50.6%。同时根据年报,2018年中国奥园实现合同销售912.8亿元,同比增加100%;合同销售面积约886.3万平方米,同比增长98%。

  从另一方面,近三年,中国奥园销售金额的增幅较为可观。2016年至2018年,其合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元,分别同比增长68.8%、78.1%、100%。计算可知,三年间的复合年增长率达89%。

  随着行业加速换水,马太效应愈加明显,不少房企剑指千亿目标,作为粵派房企“后起之秀,中国奥园对规模增长也有强烈诉求。据悉,2019年,公司年度销售目标为1150亿元,增长约25%。

  据有关数据统计,2019年中国房地产行业将从高速增长向平稳增长过渡,32家房企的业绩规模增速也将从近两年的40%左右回落至20%至30%,较2017年、2018 年放缓并保持整体平稳的态势。千亿房企的数量在2018年达到30家之后,未来规模的扩容进程将放缓。

  对于千亿规模,中国奥园相关负责人回函表示:“千亿目标,一方面是基于对市场的信心,另一方面也将是奥园新的起点,奥园未来将朝着新的高度、新的目标继续奋进。”

  曾登监管部门“黑榜”

  此外,伴随着中国高速扩张而来的,还有拒绝收房、业主投诉、工程事故、遭监管部门点名等问题接踵而至。

  有媒体曾报道,原定于2018年10月31日 交房的安徽合肥奥园城市天地业主反映小区内“雨污不分流、车位盖草皮、消防通道太窄”等原因拒绝收房,并引发群体投诉行动。

  根据报道,四川成都成华奥园广场由于虚假宣传等问题,业主拒绝收房,并爆发200多人维权。一名业主在接受该媒体记者采访时 谈到,“成华奥园广场虚假宣传涉及的方面比较多,比如门禁、大门设计、商业规划、小区绿化与此前宣传都有所不同。受害的群体肯定是全部业主,因为这些规划对业主购买房产具有重大影响。”

  2018年11月6日,广东省住房和城乡建设厅网站发布题为《广东省住房和城乡建设厅关于公布2018年各地查处的第四批违法违规房地产开发企业、中介机构和物业服务企业名单的公告》,广东清远市合创泰富榜上有名;2018年12月3日,住房和城乡建设部网站发布事故快报称,广东省茂名市电白县金源海湾文化城项目一期一区,发生高处坠落事故,死亡1人。资料显示,金源海湾的建设单位为茂名金源海湾房地产开发有限公司。据了解,合创泰富和茂名金源海湾均是中国奥园旗下子公司。

  有业内人士表示,质量把控不到位,是很多房企的通病。有投资者在接受中国网财经记者采访时表示:“中国奥园能否降低销售目标,将质量监管进行提升?”中国网财经记者试图对中国奥园进行采访,但电话始终未能接听。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 2 参与 17
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

中访网

生产最好的财经内容。

头像

中访网

生产最好的财经内容。

5745

篇文章

19287

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码