全国楼市重抬头，31省房地产投资占比小幅回升

　　作为全社会固定资产投资的重要组成部分，房地产投资的占比大小对当地的经济结构具有重要影响。

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　　今年前三季度共有12个省市房地产开发投资占固投比重超过全国平均占比水平(19.5%)，其中上海、北京、辽宁、海南四省市占比较大，分别为56.3%、50.9%、44.8%和42.4%。

　　综合近两年数据来看，上述四个省市持续领先—2018年排名为上海、北京、海南、辽宁，占比分别为52.9%、49.0%、47.5%和46.5%。2017年则为上海、海南、北京、辽宁，占比分别为53.2%、49.8%、44.1%和35.5%。

　　从全国层面看，最近几年房地产投资占固投比重均为18%左右。如果考虑到房地产产业上下游所带动的水泥、家电、家装等行业投资，广义房地产领域投资占全社会固定资产投资比重会达1/3左右，与基建、工业各占1/3。

　　但我们应该注意到，房地产投资占一个地方的固投比重越大，说明这个地方经济受房地产影响越大。

　　上海、北京房地产开发投资占比较高有经济、人口、城镇化等多重因素支撑，但辽宁和海南则有些令人疑惑。

　　辽宁在东北地区无疑是最具吸引力的，海南则是受益于国家自贸区政策的影响。辽宁和海南的比重高更大程度上受到分母的影响，不能一概而论。分母小了，比重就高了。

　　有一个类似的指标是房地产投资占GDP的比重，2018年，海南达到34%，全国第一；而上海、辽宁、北京分别为12%、12%、11.9%。

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　　近三年数据显示，上海的房地产开发投资额占固定资产投资额比重一直为全国31个省市自治区中最高，并在近三年呈现了“高―低―高”的波动。

　　北京的比重则在近三年从44.1%上升到了50.9%，上升6.8个百分点。辽宁在近三年排名有所变化，从第四名升至第三名，但占比呈现了“低―高―低”的起伏变化，但目前44.8%的占比仍高于2017年全年的35.5%。

　　海南作为近几年减轻房地产依赖的“排头兵”，虽目前占比仍较高，但排名从第二名降至了第四位，且占比在不断降低。

　　“直辖”并不是上海、北京居前的解释。因为今年前三季度，另外两个直辖市—天津和重庆房地产开发投资占固投比例仅为22.3%和24.6%。

　　经济发展程度和房地产市场情况的相关性更强。

　　我们梳理北上广深四个一线城市，以及热点城市杭州今年前三季度房地产开发投资占固投比例的情况发现，四个一线城市及杭州的占比均超过40%。

　　其中广州为45.5%，杭州为47.9%。深圳尚未查询到前三季度资料，但上半年资料显示，这个占比为41.3%。

　　房地产开发投资力度与地区经济有明显关系。

　　经济发达地区的房价被认为有支撑，因此需求会大些，所以房地产开发投资力度更高。而经济落后地区的房地产则被认为需求较小、开发收益率较低，所以开发投资力度较低。

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　　国家统计局数据显示，2019年前三季度，房地产开发投资额为98007.67亿元，房地产开发投资额占固定资产投资额比重约为19.5%。较2018年(18.1%)和2017年(17.5%)略有上升。

　　从重点省市看，北京、上海、重庆、杭州保持持续微幅上升。北京较2018年全年上升1.9个百分点，上海上升3.4个百分点，重庆上升1.8个百分点，杭州上升0.6个百分点。广州、深圳、天津、成都稳定，较2017年全年有所下降。

　　比重波动既有房地产市场变动的原因，也有整体经济及固投变化的因素存在。“目前房地产投资占比提高的确应该有总投资增速下滑的原因。”苏剑表示。

　　但在整体固投增速下滑态势，以及房地产开发投资下滑、市场趋稳压力下，未来两者比重关系将如何变化？

　　总体来说，房地产开发投资仍有一定韧性。但中央调控的决心也很坚定，明确表示不将房地产作为短期刺激经济的手段’‘房住不炒”。

　　随着经济增速下滑，房地产需求也会下滑，甚至可能比总投资下滑更快。但房地产开发投资占固投比重甚至会更高。

　　但无论如何，房地产开发投资仍对固定资产投资举足轻重。

　　2019年5月固定资产投资累计增速达5.6%，而占比仅21%的房地产投资拉动了固定资产投资增速近2.3个百分点，也就是说，超过40%的固定资产投资增速由房地产投资贡献，另两大分项基建投资和制造业投资对固定资产投资增速的拉动均不足0.9个百分点。