成交量腰斩!下半年苏州二手房市场何去何从?!

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  新政严控之下,苏州下半年楼市行情持续下行。新房不好卖,土拍再遇冷,二手房也凉了。中介自爆卖不动二手房降价抛售的消息时不时出现在朋友圈。

  

  苏州二手房市场究竟怎么样了,真的凉凉了吗?

  苏州二手房成交量五个月连降

  据克而瑞数据统计,2019年1-10月苏州市区二手住房成交套数为84212套,同比去年同期增长25%,二手房成交量为新房的1.35倍

  主要得益于今年7月以前的火热行情。今年春节后,土拍势头猛烈,助燃二手房热度持续升温,二季度二手房成交量尤其高位,5月更是冲高近12000套。上半年市场整体火热,房东心理预期高,房价波动也较大。

  随着5.11园区二手房限售出台,7.24政策加码调控,五大区跟进园区的限售政策,限购对购房者资质要求的再度升级,使得投资客观望、刚需客等待资格的境地严峻,市场逐步下行,渐趋理性

  

  
今年5月以来苏州二手房成交套数如上图,可明显反映出两次新政对二手房成交走势影响变化。

  5月随着511新政落地,加速集中网签,成交量仍处相当高位。6月、7月成交套数还保持在万套以上,却已开始出现小幅下滑,511新政影响初现
8月以来二手房市场持续降温,成交量下滑显著。724新政效应逐渐放大。二手房成交量已连降了五个月,10月有国庆长假的影响,更是跌至不足6000套的低位,仅超过今年2月成交表现。
究其原因,一则新房限价优势+推新分流效应,二则新政对二手房抑热作用明显。三则土地市场持续释放降温信号,地市楼市整体基调冷静平稳。

  各区域二手房成交量跌价稳

  在各区二手房成交方面, 10月各区域二手房成交量全面下滑各区域成交均价环比基本持平。二手房市场整体呈现“量跌价稳”的局面。

  

  园区受冲击尤其严重 限价新房分流二手房

  值得注意的是,511限售新政、516学位政策的重点打击,加之7.24新政对购房资质限制之下, 园区二手房近五个月成交量持续大幅下滑。
6月以来园区成交量大幅下滑,10月成交套数更是跌落至900套左右,环比下滑16%, 今年首次跌破千套以下,也是今年园区月度成交历史至低点 。成交量居于姑苏区、吴中区之下,区域第三位置。其成交均价43729元,均价持稳。

  园区签约数据接连下跌,可见新政影响明显。学区房受政策冲击影响大,比如价格高、户型大的学区房老房子
此外,今年下半年园区入市新房项目不少,泊云庭、龙湖熙上、星翠澜庭、花语江南、中海上园湾、碧桂园云栖安缦等。新房放量供应也将给园区改善客户带来更多选择。
加上土拍新政限价锁死房价,新房价格和品质优势更显,进一步冲击园区二手房市场。
尽管如此,园区热门安置房小区,如莲花新村、青剑湖花园、苏安新村、东港新村等,仍不乏市场热度 。

  其他区域二手房成交亦全面下滑

  其他区域方面, 受新政影响,连月来 成交量也都全面下滑,环比降幅明显。
姑苏区10月签约量保持领先,环比下滑16%,持续5个月稳居二手房成交区域冠军。姑苏区 同样是以二手房交易为主导,且占据学区资源优势,老新村房源因其 小面积、低总价,交通配套完善,对刚需颇 具吸引力。

  吴中区10月成交量环比下滑16%。作为园区外溢的尹山湖,历经上半年土拍、二手房市场的火爆,受制于新政影响,也随着园区的降温而渐归平静。

  新区10月成交量环比下滑18%。狮山板块作为新区主力担当,新房断供迟迟未开,二手房占比相对突出。新政后,市场观望情绪浓厚。

  吴江区10月签约量环比跌幅21%。新房市场推新整体活跃,市场关注度分流。新房限价机制下,二手房价格优势弱化,报价有明显让步的,比较容易出手。

  还有成交垫底的相城区,环比降幅11%。区域在售新盘众多,纯新盘陆续入市,可选面广,二手房市场成交自然有所分流。

  今年下半年苏州二手房市场成交量持续下滑,可见政策影响还是比较明显的。尤其是新房供应活跃的板块,购房者增加了可选择范围,二手房市场观望情绪较浓,加上年底银行贷款额度紧张,二手房成交将持续降温态势。

  二手房行情持续下行,楼市预期也随之调整,成交量持续下滑已成新常态。量在价先,随着调控政策影响持续发酵,二手房价格或将有进一步压缩的空间。

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