业主一夜涨价30万!深圳取消豪宅税,最开心的原来不是购房者

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  深圳楼市又吸引全国注意。

  11月11日,深圳市住建局对外确认,自2019年11月11日起,将深圳市普通商品住房标准调整为:宗地容积率1.0以上,且房屋建筑面积在144平方米以下。

  这一标准的变化,将使得大批深圳房源,从原来的“豪宅”降级为“普通住宅”。

  此前经过一轮房价上涨后,深圳南山一套54平米的房子也能被纳入豪宅标准,但购房者都对此并不乐意——这意味着在买卖过程中,他们将多缴纳5%的增值税,俗称“豪宅税”。

  不过,从2019年双十一开始,这些面积虽小但单价总价均高的房源,将不再“被豪宅”。

  

  54平米的房子曾需缴纳豪宅税

  深圳市税务局官方微博11月11日对于普宅标准调整回应称,该普通住房认定标准等政策,由市住建部门制定;买卖二手房增值税税收政策保持不变。

  按照新的标准,将有一部分房源从非普宅划入普宅,这部分房源如若购买2年以上(含2年)对外销售,将免征增值税。

  事实上,这些有机会降级的“豪宅”,在5年前也是属于“普通住宅”之列。它们当年升级的契机还要追溯到2015年。

  2015年3月30日,中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房最低首付比例调整为不低于40%。当天,财政部和国家税务总局也联合发布消息称,从3月31日起个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。市场普遍称此新政为“3.30新政”。

  

  此后,深圳房价迎来一轮大涨。

  新政刚出,深圳楼盘立即提价。据中原地产统计,到当年清明节期间,有至少40个项目提价。连英国《卫报》也说,2015年深圳房价上涨50%,是全球房价增长最快的城市。

  330新政后,深圳许多片区房价暴涨30%~50%,二手房卖家违约、反价的案例或创下了历史新高。2015年6月,被卖家违约的购房者组成了一个近150人的维权联盟,且每天以3~5人的速度在增加。

  也是在这一年,深圳豪宅市场发生大变化。

  2015年9月,深圳发布《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》,规定了普通住宅的标准。将按十个区来划分:

  

  以2015年的楼市状况来看,这一标准尚无不可之处。但经过近5年时间后,深圳楼市与2015年已不可同日而语。

  2015年、2016年,深圳房价飙涨,“普通住宅豪宅化”日趋明显。根据深圳中原研究中心数据统计,2015年10月,深圳市的新房和二手房价格分别为33599元/平方米和44029元/平方米。2018年深圳新房均价到了54120元/平方米,二手房均价达到了59956元/平方米,比2015年10月大涨了61%和36%。

  以此前标准来计算,不少“蜗居”也能被划入豪宅范围。截至2019年9月,南山区二手房均价已达91530元每平米,一套54平的住房市场售价可达到494.3万元,已触及“豪宅线”。

  

  按照此前规定,非普通住宅二手房买卖需按(过户价-原登记价)/1.05×5.6%来征收差额增值税,未满两年的按过户价/1.05×5.6%征收全额增值税。

  照此计算,假若这套南山区54平米住房原价为2015年时的44029元/平方米,则原来总价为237.76万元,现在售价以494.3万元计算,则需要缴纳的增值税为(494.3-237.76)/1.05×5.6%=13.68万元。

  新标准实施后,普通住宅满两年后出售,则可免征增值税。也就表明,这部分税款将被直接免除。

  有深圳购房者“现身说法”表示:“以前关内随便一套两房也能‘被豪宅’,我就是被所谓的天价‘豪宅税’给拦到关外的。”

  2

  被拦截的刚需

  被拦截的刚需们,感觉到很受伤。

  深圳市住房和建设局也表示,目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。对普通商品住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

  深圳贝壳研究院院长肖小平展示数据表示:“据贝壳研究院数据,在过去两年深圳的二手房交易中,有45%的物业需要缴纳增值税,但其中未满两年的物业仅5%左右。也就是说,40%的物业是因为‘豪宅’的原因要缴纳增值税。在这40%的‘豪宅’中,至少有35%物业的面积在144平米以下,且容积率在1.0以上。所以如果‘豪宅线’调整,那么这部分物业是不需要缴纳额外的增值税的。”

  据此来看,或有更多购房需求被豪宅税拦截在购房门槛之外。

  时代周报新媒体(Timeweeekly)从深圳市住建局查询到的数据显示,从2016年至今,深圳二手住宅成交量呈现逐渐降低的趋势。

  

  深圳二手房成交数据(来源:深圳住建局官网)

  2018年传统的“金九银十”期间,深圳二手房过户量大打折扣,9月、10月均未突破5000套,连续4个月成交量保持在4000套左右,该数据已跌至近几年深圳二手楼市的最低谷。从全年来看,下半年环比上半年下跌7.62%。

  进入2019年初,深圳二手房成交仍未好转。中原市场研究部统计,今年2月份,由于受春节影响,深圳二手房成交量达1915套,有史以来成交量最低。

  此次豪宅标准调整,则被认为是一个刺激深圳二手房市场的契机。

  “在如此大力度的减税下,最终会刺激买卖双方。”肖小平指出。尤其是“会大大刺激144平方米以下但以前处在‘豪宅线’以上的住宅成交,对于改善性需求来说是大利好。” 深圳中原董事总经理郑叔伦向时代周报记者表示。

  然而,比需求量更先活跃起来的,是业主们提价卖房的迫切之心。

  3

  业主:把买方省下的税加到总价里

  双十一发布豪宅新标准后,深圳二手房业主的心态猛然变化。以致于跑得最快的不是成交量,而是业主们的报价。

  “昨天好几个业主打电话给我,跟我说要涨价,一涨就涨20万。涨价的多数是以前在‘豪宅线’里面的房子:总价在490万以上,面积在80、90平米左右。”11月12日上午,深圳市南山区一名中介告诉时代周报记者。

  市场普遍认为,一部分房源从豪宅划成普通住宅后,被砍掉的增值税部分将成为购房者能享受的优惠。但在业主看来,并非如此。

  在实际的二手房买卖操作中,一般通用的是卖家实收的行规。

  

  假如你在买房时,遇到一套房子卖300万,那么就意味着卖家期望是实际收到300万卖房款。房子交易中产生的税费、中介费等都由身为购房者来承担。假设税费需要10万元,那么购房人的实际支出为310万元。

  深圳豪宅新标施行后,大多数业主并不会因为自己无需缴纳增值税,而将转移给购房者的税费免去,相反,原本由买家承担的税费消失了,但业主也看到了涨价空间。

  有深圳房产经纪人透露,深圳南头豪方天际,一套原本670万的房子反价到了700万,“相当于把买方省下来的豪宅税加到总价里。”

  或许,未来的深圳二手房市场,究竟是业主激情过后趋于冷静,还是购房者明里得实惠,暗里吃下哑巴亏,还需要一段时间的博弈。


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