地价逼近1万元/平方米？全国都在降，唐山却在涨！

《中国经营报》报道唐山楼市

本报记者 冯颖祎 夏晨翔 唐山报道

“唐山楼市是现在逆周期，全国都在降，而唐山却在涨。”一位唐山房地产人士近日对《中国经营报》记者感慨。

10月底，记者在唐山市公共资源交易中心进行的一场土地拍卖中看到，一宗挂牌楼面地价为7500元/平方米的地块，最终以8720元/平方米成交。

“与天津土地价格进行对比，将近9000元/平方米的楼面价可以在天津近郊拿下一块不错的地了。但是唐山市场与天津不同，唐山经济基础不错，本市人的购买力比较强。而且现在也放开了本地人的限购政策。”上述人士表示。

土地成交价格也成为楼市的风向标。记者在唐山走访了解到，现在很多楼盘的销售人员多以土地价格上涨为营销说辞，勾起购房者对未来楼市的憧憬。

本地户籍购房不再核验名下房源

在唐山市多个大型房企的售楼处，多名销售人员均告诉记者，对于唐山市本地人，现在已经不再核验购房者名下的房源。

位于路南区的红堡天邑项目置业顾问告诉记者，唐山本地户口不限购，即使购房者在本市拥有2套住房，也可直接购买第三套。如果之前的贷款已经还清，还可以按照首套标准支付三成首付，走商业贷款。不过公积金贷款目前是“认房又认贷”，没办法做贷款。

位于路北区凤凰新城板块的梧桐大道项目的置业顾问也表示，现在的确是这样的情况。

但放开对于本地人的限购政策，记者并未在唐山市政府官网查到任何官方公布的信息。

2017年初，唐山和全国各大城市一样加入限购队伍。当年4月14日，据唐山市政府网站信息，明确提及非本市户籍居民家庭在市中心区（路南区、路北区、高新技术产业开发区）已拥有1套及以上住房的（购房时间以交易合同网上签约时间为准），暂不得在市中心区购买新建商品住房和二手住房。

同年5月17日，唐山市人民政府办公厅发布关于继续做好房地产市场调控工作的通知，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在唐山市连续1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在路南区、路北区、高新技术产业开发区内向其售房。

记者近日以在唐山拥有2套住宅，户口在路南区，并计划在路南区购房为由咨询唐山市房地产交易大厅的工作人员，该工作人员回复称：“不再对购房人已拥有的购房进行核验。”

对于其他的问题，其不作任何答复，只表示他们得到的消息就是这句话，只能告诉这么多。而外地户籍的人士购房需要提供连续1年的社保或纳税证明。

一位唐山市房地产市场人士告诉记者，放开本地人的购房限制是今年下半年从各项目销售人员口中传出的，目前没有明确的政策。而对于外地人的购房，其实也有途径来避免之前的限购政策。

记者在唐山市政府官网了解到，2017年12月，唐山市人民政府办公厅印发了《唐山市推进装配式建筑发展的若干政策措施》的通知，在通知中第十条写道，鼓励金融机构加大对装配式建筑项目的信贷支持力度。购买采用装配式建筑技术建设的商品住房，可不受唐山市区域性商品住房限购措施的限制。

关于上述红堡天邑项目置业顾问的说辞，冀东发展集团有限责任公司（该项目为旗下的唐山盾石房地产开发有限公司开发）宣传部的一位工作人员回复记者采访时表示，项目上没有收到任何关于放开本地人限购政策的文件或者其他通知方式。

土地价格接近1万元/平方米

上述唐山房地产人士告诉记者，近年来，随着房地产市场的不断规范，本地小企业的生存空间不断被挤压。全面施行的预售资金监管制度，让之前卖一栋楼、盖一栋楼的模式已经行不通了。

该人士介绍道，现在唐山土地出让的规律是，出一块南边的地，再出一块北边的地，有关部门也在控制土地出让的情况。从现在的部分土地成交情况来看，已经不能再看溢价率，唐山的地价已经很高了，而且某些底价摘得的地块值得思考。

记者了解到，今年以来唐山市土地价格不断上涨，新年第一宗地的楼面价就已经超过了2018年最高的楼面价。此后的价格更是不断上涨，最新挂牌的起拍价格已经接近万元/平方米。

1月16日的2019年唐山首次土拍，裕华道南侧、友谊路西侧A-01地块最终以6670元/平方米被西安慧丰投资竞得，该地块位于凤凰新城内。而2018年唐山住宅公开拍卖地块最高成交楼面价仅为5288元/平方米。

6月6日，光明路东侧、国防道北侧一宗地块以2.41亿元、溢价率11.48%成交。土地面积19938.86平方米（合29.91亩），容积率1.0～1.5，起始价楼面7228元/平方米，最终成交楼面价为8058元/平方米。

9月25日，凤凰新城裕华道以南、站前路以东地块成功拍出（该地块就在上述两宗地块旁），竞得房企为唐山天壤房地产开发有限公司。此地块位于裕华道以南、站前路以东，宗地面积为23048.41平方米，楼面地价起始价为8888元/平方米，最终以底价成交。而这是此前唐山市最高的楼面价。

10月22日，唐山市委机关报《唐山劳动日报》发布了多宗国有建设用地使用权拍卖出让公告。记者注意到，两宗位于凤凰新城区域的土地，楼面地价起始价均为9590元/平方米。

此地块的出让必将再次刷新唐山市楼面地价的纪录。根据克而瑞研究中心报告显示，2019年，唐山市路南及路北区分别计划新增供地面积57、118公顷。但从调研的实际情况来看，中心城区出让地块基本零零散散，且以20～30亩的小地块为主。

报告中提到，还有南湖周边一地块出让起始楼面价也达到7500元/平方米（报告发布时该地块尚未拍卖），这意味着房价需要卖到每平方米2万元以上房企才会有比较好的盈利水平，但是目前南湖地区在售的项目均价也就在1.2万～1.3万元/平方米，该地块项目未来是否能盈利还有待观察。

房价攀升

伴随着土地市场的飞速上涨，唐山房价也在不断攀升。

上述红堡天邑项目置业顾问表示，项目今年以来和年初相比涨了2000多元/平方米。该项目位于南湖区域，属于目前市场上最热的凤凰新城板块。

梧桐公馆项目置业顾问表示，每次开盘的价格肯定会比之前的价格有所上涨，现在是随时准备开盘。

上述唐山房地产人士介绍，凤凰新城区域内的新项目售价在15000元/平方米左右，唐城壹零壹项目价格在25000元/平方米左右。比如今年初，华润在凤凰新城的项目加推了几次，去化较快。

该人士还介绍，路南虽然与路北同为中心城区，但是由于受到历史地震问题影响，地块有塌陷，居民购房有所抗拒。唐山一直是河北省的经济大市，钢铁、煤炭等重工业的发展造就了一批企业主、收入稳定的工人家庭，本地购买力旺盛，地缘性购房者较多。

记者在凤凰新城板块了解到，现在大多数项目是尾盘在售，整个片区新增供应较少。

根据克而瑞研究中心报告显示，由于中心城区整体市场较热，好项目基本开盘当天即所剩无几，客户购房积极，房企不愁去化。工作日日均到访量20～30组，某热销项目月均到访约700组，去化150～180套，月流量2亿元。位于北部生态区、配套较差的凤凰城，月均去化80～90套。

克而瑞研究中心发表观点认为，动辄每平方米七八千元的出让楼板价也就意味着项目售价大概率破2万元，唐山的市民未来能否接受将会是一个问题，目前均价能卖到2万元以上的仅有唐城壹零壹项目。而且2016年进入唐山的北京炒房团的期房在2019～2020年进入集中交付期，可以预见接下来二手房的供应必然会提升，等到供应恢复了正常以后，唐山市场的内需能否足以支撑也是需要考量的因素。

记者在唐山市场走访时了解到，唐城壹零壹、金隅金玉府、梧桐公馆等项目推出了部分精装的楼栋，但是对于精装的标准和价格却没有明确的说明。

记者就精装交房相关标准以及唐山市土地市场、房地产市场等问题，致函、致电唐山市住建局、唐山市自规局，但截至记者发稿并未收到任何有效回复。

（来源：中国经济报）

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