小区里“别墅+住宅”就是好事？高低配这些优劣，直接影响房价

11月6日，陕西西咸新区召开第二次城市工作会暨迎全运加快国家中心城市建设动员会，正式发布《西咸新区规划建设品质标准汇编（2019）》。该标准包含140项控制要求，其中87项为强制标准，是全国首个创新性的规划建设品质标准。

在住宅及社区配套方面，围绕品质提升和居住的舒适度、满意度，提出具体建设控制要求。其中有一项“建筑高差”提到：所有建设项目沿城市道路、开放空间、滨河等城市公共界面不得出现三个及三个以上相邻成排的54米以上高层建筑采用同一建筑高度，且相邻高度差须大于等于9米。住宅和商业商务项目底商建筑首层通透率须大于等于40%。

这些年，细心的购房者会发现一个现象：有好多的小区既有别墅，又有高层房！售楼小姐更是会告诉你这样的住宅布局品质更高，高层住户可以享受别墅花园的体验。这是不是意味着普通人也能体验到与土豪当邻居的感觉啊这种“高低配”模式一定程度上能满足更多购房者的需求，在容积率满足的情况下，“高低配”正在慢慢成为楼盘发展的趋势。

1/不想住在普通小区，选择“高低配”可以吗？

“高低配”楼盘有哪些优势

首先，对于高层客户而言，小区里有洋房或别墅，感官上似乎比纯高层社区品质更高。

其次，对于洋房或别墅客户而言，由于市场上低密度产品越来越稀缺，纯粹的低密度社区产品售价普通偏高，总价压力较大，进入门槛较高。

第三，相对于纯高层社区，“高低配”楼盘的高层产品一般都布局在社区的最北侧或者是两侧，这样的规划布局，就使得高层产品可以拥有无敌的景观视野，和更为开阔的楼间距，对于高层客户而言，这是很大的一个吸引。

第四，“高低配”楼盘了高层住宅承担了高容积率的重任，就缓解了楼盘内低密度产品高建筑密度的问题，这样一来社区内的洋房或别墅就可以获得更大的室外宅间空间，舒适度更高。

“高低配”楼盘有什么弊端

首先，楼盘“高低配”，其高层产品基本为刚需户型，而同时存在的洋房或别墅产品则为显著的改善、再改甚至终极置业，本质上是将物质基础、购买力、生活方式以及眼界、认知、三观存在巨大差异的两个类型的客户群体，通过经济手段整合到一个社区、一起生活，属于典型的“圈子不同、非要强融”，然而自古以来物以类聚、人以群分，群体间的差异必将带来社群的不适与裂痕；

其次，高低配楼盘里，高层产品区承担了整个社区的绝大部分容积率，导致整个小区的绝大部分室外景观资源、公共活动空间都被有意无意的配置到洋房区或别墅区，这就导致容积率高、人口密度大的高层住宅区公共绿地、公共活动空间等公共资源极度紧缺。

第三，为了享用各种社区公共资源，高低配楼盘里的高层业主不得不群体性、频繁的前往洋房或别墅区，但这毫无疑问极大的减弱和影响了低密度产品区应有的高端定位和居住私密性。

综上，“高低配”楼盘有利有弊。买房需理性，冲动必后悔。

2/同样容积率选择“高低配”好还是纯高层好？

容积率=建筑总面积/用地面积

它不是开发商随便修一修之后计算得来的，而是在拿地的时候就已经被政府规定好的。用地面积固定、容积率固定，可以修建的建筑总面积就固定了。建筑面积越大可销售的面积越多，开发商能获取的利润就更高。相反，建筑面积越大居住的密度越大，舒适度就会降低。所以，对于开发商来说，容积率决定了成本的占比；对于住户来说，容积率决定了居住的舒适度。

如果两个相同用地面积、容积率的小区进行对比，一个建纯高层，一个“高低配”，通常来说，“高低配”里高层的建筑密度会高于“纯高层”的建筑密度，因为占地面积恒定，容积率恒定，也就导致总建筑面积恒定，因为“高低配”增加多层洋房的比例，为了做足容积率，就必然导致单元数的增加，从而导致高层建筑密度的增加。

另外，由于建筑面度的增加，高层楼间距就会减少。所以，相比较而言，“纯高层”的社区空间感更加开阔，更容易做出大型的景观组团，如大型水景、社区儿童、老人活动区等，但是“高低配”里面的高层相对来说视野更开阔些。

在景观方面，“高低配”和“纯高层”也有很大区别。我们都知道的别墅或者洋房一楼很多时候会设计出“花园”、“院落”这样的营销利器。但是这部分绿化是计入小区整体绿地当中的。所以，私家花园面积越大，高层住户就会失去更多的公共绿地和空间。

3/“高低配”将成为未来的发展趋势吗？

限容、限建筑密度的规定下，“高低配”的模式是开发商为了利润最大化而产生的。一般而言，在同一个项目内，别墅类的产品溢价会更高，而多层或者高层之间的差距不大。

举个简单的例子，一个20万平方米的“高低配”社区，高层假设18万平方米，别墅产品为2万平方米，高层成交均价2万元/平方米，别墅的成交均价为4万元/平方米，这个项目的总货值为44亿元；假如这个20万平方米为纯高层住区，那么它的总货值为40亿元。

此外，借助这种容积率上的高低配，房地产开发企业在宣传上会重点凸显低容积率的部分，抬高该项目的定位和定价，拓展客户群体。

另外，近年来，由于不少项目需要配建一定面积的保障房，因保障房的价格由政府规定，企业也不用负责销售，一些开发企业就越发喜欢高低配组合，将保障房建成超高层、高容积率、低绿化率，极力地去节省建造成本，相对应的是，将该项目内商品房部分区域尽力打造成多层、低容积率、高绿化率，以谋求更高的定价。

高低配的开发模式对于开发商和购房者来说，都是一把双刃剑，对于开发商而言，只要低密部分能够实现溢价，便有了高价拿地的底气，低密部分还能提升整个项目品质和调性，何乐而不为？但如果低密产品承担太重的溢价任务，脱离了市场可以接受的范围，最后就只能面临滞销，平衡产品溢价与畅销是个永恒的难题。

而对于购房者而言，楼盘高层部分难以溢价，也就意味着购房者能够以相较于市面上同等产品更低的价格入住一个品质楼盘。刚需购房者对于小区环境、圈层纯粹、赠送面积和实得率的抗性并不大，唯一的抗性可能就是价格本身，更何况，低价住一个品质社区，里子如何，冷暖自知，至少面子上过得去。