龙湖与世茂,争夺年度十强最后一席

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  在目前的规模至上环境下,TOP10依旧是一线房企的一个门槛。

  离2020年不到50天的时间,地产商也开始加紧推货,以保住今年的行业规模排位。目前看来,今年的TOP10房企格局基本明晰,前九大房企几乎可以保证目前的行业排队。

  不过,对于第十名的争夺却尤为激烈,龙湖集团(00960.HK,下称“龙湖”)与世茂房地产(00813.HK,下称“世茂”)均是今年第十大房企的有力竞争者。前者,需要保住自己前十的席位,以保持可持续增长。后者,进行了权力交接之后,正在不断加码,希望重回前十阵营。

  龙湖还是世茂?

  两家公司都表达过看淡排名的想法。不过,在目前的规模至上环境下,TOP10依旧是一线房企的一个门槛,两家公司内部实则都在发力,追求增长。

  掉出与进入

  “前几年公司发展慢,近年希望以较高速发展增长,目前行业前20强的增长率约12%,公司则为39%,甚至超过40%。”世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在今年的中期业绩会上告诉第一财经记者。

  相比于龙湖,世茂的发展速度明显更快。此前,龙湖曾对外表示,预期2019年销售额为2200亿元,这个数字相比于2018年的2006亿元,增长幅度仅为9.7%,这被业内看作是过于保守的预期。

  比较一致的是,两家公司都曾经进入过前十,并跌出,随后再度渴望回归。

  2010年,龙湖就排位到达行业第八,销售规模领先于世茂。但是2011年龙湖管理层团队经历了一波大换血,管理团队重新磨合后,在2016年开始新一轮的规模扩张。随后,龙湖抓住了这一波市场热潮,企业的销售规模再次超越世茂,到2017年再度回到行业第八位。

  世茂的发展路径则不太一样,2001年开启了一轮规模冲刺,逐步在规模上超越龙湖,到2014年实现销售金额702.2亿元,排名行业第八位。不过,由于扩张过快,负债过高和库存问题开始出现,2015年开始世茂面临调整结构的阵痛,这一调整直到2017年才结束,行业地位也持续下滑至第16位。

  2018年,世茂开始新一轮加速扩张,全年销售额同比大幅增长74.8%,大大超过龙湖的28.5%,年末与龙湖分别位列行业第11和10。

  显然,这两家公司都曾经一度错失行业机遇,并在完成调整之后又开始回归规模赛道的争夺。目前看来,这两家公司能够重新回归的原因之一,得益于其较低的财务杠杆水平。

  第一财经记者梳理发现,上述两家公司净负债率基本控制在在60%以下,在目前行业平均净负债率超过80%的背景下,有了较高的财务杠杆空间,给了两家公司扩张的资金支持。

  克而瑞数据显示,龙湖总有息负债于2018年末首次超过世茂,且于2019年上半年持续提升。2019年上半年末,世茂现金短债比为1.63,长短债比为2.46;而龙湖现金短债比4.22,长短债比9.18。债务结构由于世茂、龙湖短期到期债务较少,有利于企业更好的调配债务偿还比例及周期。

  “我们是唯一一个不使用前端融资和非标融资的民营房企。”龙湖CEO邵明晓说。

  根据中报,龙湖2019年上半年平均融资成本达到4.56%,低于世茂1.04个百分点。得益于较好的融资机构,给了两家公司逆势加杠杆的权限。

  规模发展背后问题

  财务稳健背后,龙湖、世茂的拿地也明显加速。

  据克而瑞数据统计,龙湖在今年上半年共花费595.4亿元拿地,排名第六位,折合货值1247.5亿元,排名第八位。而根据龙湖公告,其上半年销售额为1056.2亿元,拿地金额占销售金额的56%,已经超过一半。

  根据龙湖中报,2019年上半年取得26宗地块的分布来看,包括苏州、厦门、广州、济南、天津、宁波、郑州等均有涉及,遍及龙湖的5大区,即环渤海、西部、长三角、华中、华南。

  世茂的加速方式,则是按照并购的逻辑进行拿地。做为今年的“并购之王”,世茂今年上半年接连拿下泰禾、万通、粤泰、明发等房企项目。6月9日,广州老牌地产商粤泰股份(600393.SH)发布公告,以63.97亿元的总对价,向世茂出售位于广州的5个房地产项目股权。除了粤泰,万通、明发等小房企皆在世茂的射程之内。

  过去几年,世茂的拿地强度实际上是不断增加。根据申万宏源统计,世茂,权益土地购置金额从 2016 年的 300亿飙升至2017年 680 亿,2018年前三季度继续购地 450 亿元,不过在2018年第四季度放缓拿地。

  从2018年数据看,世茂在三四线城市拿地占比45%,截至2018年末,世茂的总土地储备 5200 万方,权益面积超过 3700 万方,楼面价 5300 元/平方米左右,相当于 18 年合约销售均价的 32%。

  而在今年,世茂通过并大量并购,实际上增加了自己在华南区域的土地储备。

  “世茂虽然大力发展,不过在长三角确有一定的疲惫,在多个城市的布局明显下滑,而业务重心过于集中在华南,特别是福建,如果未来出现区域市场波动,将带来一定的隐患。”一位业内高管评价。

  数据显示,世茂福建区域2018年销售已经超过500亿,该区域目前占公司储备面积和可售货值的比例都在 23%,主要是受益于厦门市场的挤出效应,包括福州、泉州以及整个福建省三四线城市都在 2017-2018 年表现突出。

  显然,过于集中的业务布局和长三角的失守,让世茂这家公司也不得不面临未来如何平很发展的难题。

  龙湖的布局同样比较局限。包括环渤海和西部一直是龙湖的重要粮仓,这两个区域在2018年的土储比例分别为34%和30.5%,其次是长三角地区,占比20.7%。在在华中和华南地区,占比分别为8.8%和5.9%。

  “龙湖的规模发展瓶颈还有一个问题,就是业务的管控,目前龙湖还几乎还是通过集团直接对城市公司进行管控,几乎没有区域集团,对于这样体量的公司而言,集团的过于权力集中,实际上不利于各个城市公司的土地扩展。”一位上市房企总裁评价。

  如今,龙湖内部更是面临吴亚军回归和组织变革的两大难题,未来龙湖内部的权力分配博弈于组织变革,将成为这家公司这两年面临的难题之一。

  为了解决上述布局难题,这两家公司也在不断调整自己的业务布局。

  克而瑞数据显示,从新增土储区域来看,2019年前9月份龙湖长三角区域占比达33.3%最大。

  此外,2019年龙湖更关注珠三角区域特别是粤港澳大湾区城市的土地获取,新增土储总价占比22.8%,较于2018年全年的占比提升17.1个百分点,2019年龙湖更是新进入了中山、惠州。而世茂则关注长三角区域和珠三角区域的土储,这两区占比均达到70%以上。

  规模之争背后的焦虑

  规模之争背后,实际上每家房企都在面临焦虑。

  “规模不是万能,没有规模万万不能。”旭辉控股集团(00884.HK)总裁林峰对外表示。

  “大部分地产商本质上需要银行低成本资金,这就需要一定的规模准入,否则进入不了我们的白名单。”一家股份制银行公司融资负责人告诉记者。

  克而瑞发布的2019年上半年销售数据看,TOP100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.7个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落,销售难度加大,TOP31-50强之后的房企竞争优势开始放缓,权益金额集中度为8%,下降0.2个百分点。

  “你每到一个量级,享受的资金、土地资源都不一样,那么实际上对于依赖土地、资金的地产公司而言,规模就带来了很大的优势。比如我们公司从做到目前TOP15,就会发现销售的节奏明显很好把控,融资也会有便利。毕竟,金融机构还是愿意把资金给大公司。”一位TOP15地产公司高管说。

  弘阳集团总裁蒋达强认为,行业聚集度越来越高,固化越来越强,但这不意味着一成不变,总有掉队的。房地产行业冲规模的窗口期,已经到了最后一两年,未来就关门了。

  显然,对于龙湖和世茂而言,今年的TOP10都将是必争之地,而接下来的日子,大量的压力就落在两家公司营销条线的身上。

  责编:彭海斌

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