重庆房价到底跌不跌?他们手上有真相!

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  重庆楼市上周(11.04-11.10)的行情里,商品房的成交建面均价竟然回归四位数,仅约9300元/㎡,环比收窄17个百分点。虽然,这个均价是由于商业市场有大量低价项目集中备案、住宅市场部分改善项目小幅降价而造成的暂时性的结构性下滑。但是,仍然引起了我们的注意和思考。今年下半年以来,尤其是“铜九铁十”之后,重庆楼市持续走低的行情被各方从不同的角度不断解读——房价被讨论、质疑、猜测得最多。一方坚持“唱空”:市场都不行了,房价肯定要遭!一方坚持“唱多”:房价跌无可跌,温和上涨才是趋势!数据是最好的“判官”。

  热点板块是最好的“样本”。

  主城九区中,渝北区、巴南区和沙坪坝区是支撑商品住宅成交的“三大巨头”,共计17个热点板块,如中央公园、李家沱、西永等。它们的涨跌,某种意义上,代表了主城区房价涨跌的基本面。

  所以,我们统计并梳理了这17个热点板块9月、10月的商品住宅成交均价。透过它们的涨跌,观察现阶段整个主城区的房价情况。

  

  (数据来源于九耀,均价为约数)

  三大区域的十七个热点板块中,10月商品住宅的建面均价环比9月,房价降低的板块有5个,全部位于渝北区;房价上涨的板块有6个,渝北区、巴南区各占3个;房价不变的板块有6个,巴南区3个、沙坪坝区2个、渝北区1个。

  单从所有板块的涨跌数量来说,稳,仍然是当前房价的主流。例如,囊括10月所有跌价板块的渝北区,蔡家、照母山、礼嘉、空港和悦来,跌幅在正常范围内,最高收窄3.23个百分点、最低收窄0.71个百分点。

  令人惊讶的是巴南区,所有热点板块的10月均价竟没有一个呈现降势。其中,高职城、新南湖、鹿角甚至有较为明显的涨幅,分别环比上涨4.08%、5.71%、9.28%。

  此外,通过图表也可以看到,跌幅最多的三个板块是蔡家、照母山、礼嘉;涨幅最多的三个板块是鹿角、汽博、新南湖。

  跌幅TOP3

  

  这三个板块的跌幅均在4%以内,蔡家环比下跌3.32%,照母山环比下跌1.52%,礼嘉环比下跌1.33%。

  通过这三个板块的商品住宅成交均价结构,可以发现,跌幅主要来自于洋房和别墅等改善类产品,即洋房和别墅。其中,蔡家的别墅、照母山的洋房、礼嘉的别墅降得比较明显,环比9月分别下降7.91%、4.52%、4.29%。看出来了吗,在重庆楼市不断分化的大背景下,改需类产品的日子相当不好过。前有克尔瑞的周报披露,部分压力较大的改善型楼盘,以加大折扣力度、推出特价房源等手段促销,希望加快去化速度。后有九耀的数据表明,一些改善型楼盘正在以降价缓解销售困境。此外值得注意的是,蔡家和礼嘉的高层均价都有所下跌,主要是由于蔡家和礼嘉10月成交的高层并不多,且主要集中在板块内价格较低的楼盘。以蔡家为例,首钢美利花都以建面约9460元/㎡的均价成交了60套高层,占当月高层成交的77.9%。

  涨幅TOP3

  

  先说一组明显异常的数据:汽博别墅10月的成交均价环比上升73.27%,直接拉高整个板块的房价。查询更详细的数据后,我们发现,汽博10月仅成交两套别墅,一套为总价约1750万的千万级别墅,另一套别墅的总价仅约四百来万,成交结构的变化导致均价异常。再来说涨幅第一位的鹿角,环比上涨9.28%,小高层、高层、洋房、别墅全线上涨,在所有热点板块中,非常显眼。个中原因,仍是因为支撑板块各业态成交的楼盘,其建面均价相比于9月,均有小幅涨价。以洋房为例,成交较多的悦麓山、麓铭府、荣安公园天下,10月的均价较9月均有一定涨幅。而小高层成交的保亿湖山鹿鸣、璟樾云山也有一定涨幅。

  总结一下:

  1、根据17个热点板块的涨跌情况,重庆主城区当前的房价基本面仍是以稳为主。即便有一定涨幅,更多是因为成交结构变动而导致的价格变化。

  2、洋房、别墅等改善类产品受行情的影响更大。接下来,开发商在改善市场和购房者的博弈,可能完全占不了优势。

  3、代表刚需和刚改的高层、小高层,还挺得住。

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