南财快评:商业地产闲置严重,发展思路亟待转变

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  据媒体报道,过去十年全国商业营业用房开工建设达20.9亿平方米,但据行业内部统计,建成开业率仅为43%左右,另外57%的项目因各种原因未能开业;另据统计,全国百强房企所持有的商业项目,达到盈亏平衡点的仅为36%,有64%的商业项目达不到盈亏平衡点,处于亏损状态。

  这几个数字吓了我一跳。商业用房开工20.9亿平方米,有57%没有开业,也就是说,有11.9亿平方米处于烂尾或闲置状态。如果再加上大批开业后关闭或闲置的物业,那处于未运营状态的商业用房数量就更庞大了。而在运营之中的商业项目,高达64%的亏损率,也着实惊人,假如换算成面积,想必也是以10亿平方米级计算。不过,这些统计数据是有关商业管理机构监测的,准确性尚有一定疑问。

  多年来,商业用房,以及更广义上的商业地产,不好做,做不好,亏损严重,也确是业内的共识。主流房企里,不少是住宅销售与持有型物业并举的,但商业收入稳定增长甚至成为主营收入来源的,极为罕见。有的房企全靠财技运作,商业值不断地重估才能体现这一块营收在财务数字的增长。

  不客气地说,我们的地产商和商业运营管理机构,在商业开发、运营方面,20年来几乎鲜有进步。要么,是以住宅开发的模式来做商业,一售了之;要么,从百货商场、mall、专业市场到商街,虽然形态也在发生改变,但招商、运营还是传统的那一套。随着消费结构、消费偏好的变化,它们被消费者抛弃是迟早的事。

  商业地产,是时候反思了。整个产业链都需要重塑。

  第一,各地要适当调减商业土地的供应。不少城市规划和区域详细规划对各类产业的安排,还是20年以前的思路,商业比例必须保持多少,全然不顾如今根本就不需要那么多的商业!供应量绝对过剩,从开工之日起,不,从土地出让之日起,就注定了这类商业项目无法按时运营,即使运营也必然倒闭的结局。

  实事求是,去做个详细扎实的调研,预测需要多少商业就批多少商业的土地。区域内那么多的商业用房明晃晃地闲置着,你没看见么?有的区,为了所谓拉到一把字面意义上的投资,全然不顾实际需求,坚持安排大商业,必然会遭到市场的报复。

  应将调减的商业用地指标,转给住宅用地。房价上涨压力较大的几十个城市,多少都存在住宅用地指标紧张的现象。这些城市要增加住宅用地供应,是原国土资源部现自然资源部和住建部一再指出的建设规划调控方向。

  第二,烂尾、闲置的商业用房、商业用地项目,尽快转为租赁住宅或长租公寓项目。动辄10亿以上平方米的商业闲置,是城市资源巨大的浪费。商转住方面的政策已无障碍,无论是国办文件,还是住建部、自然资源部的文件,各省、市的文件,都是鼓励的。但遗憾的是,缺少实际行动。正在开展租赁住房试点的城市,应该推出一批商业用房转为租赁住房的样本,各个部门办事程序大开绿灯。这对改善城市面貌、增加税收、缓解住房供求矛盾,都是有利的。各地赶紧行动起来吧,不要再等待观望了。

  第三,商业产品要前瞻消费趋势,紧跟消费偏好,从动线设计到后期服务,要永远保持新鲜状态。有些房企做商业地产,还是用做住宅的思路,自以为是,根本不去研究用户心理,产品粗糙老旧,一上市就是落后的、要被淘汰的,更别说引领潮流了。有的商街一直很红火,而你在同一区域做的商业开业三天之后就门庭冷落,为什么?很简单,人家的产品击中了消费者的需求,且常来常新。

  说起商业的凋落,都会举电商的例子,好像电商对线下商业的冲击,是商业衰落的必然结果。但我所在的社区,有个外资开发的商业项目,也是mall的形态,并没什么大牌,开业10多年,从来都很热闹,有些小店这么多年就没换过。同一条街300米远差不多营业面积的某商业项目,几年前就关门了。

  君不见,电商也到线下大批开店了。说明实体商业仍有很大的市场。某商业连锁品牌的负责人跟我说,大城市零售商业运营得好,其利润率不比开发住宅差。

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