编 辑:正风
来 源:正和岛
“1分36秒破100亿”、“1小时3分59秒破1000亿元”、“16点31分12秒打破去年全天成交额”,没错,在全民的努力下,今年的双十一我们再度刷新商业记录,创造了中国新消费的又一里程碑。
如此傲人的战绩自然离不开中国人民强大的消费能力,另一方面,商家的折扣促销着实也起到了不小的推动作用,在各种满减、红包的诱惑下,“剁手”的冲动的确难免。
但如果要评选出最大气的商家,不是别人,而是我们七大经济特区之一的深圳,因为也是在双十一这一天,深圳普通住宅(二手交易)的“豪宅税”被废除了,一套房子可以打折省个几十万,可谓是本年度最大的“红包”了。
01.
双十一,深圳楼市“打折”了
11月11日,深圳市税务部门宣布:
2019年11月11日开始,对于建筑面积144平米以下,小区容积率高于1.0的住宅,满两年免征增值税。
这个政策意味着什么,我们稍后会详细聊聊,因为在这之前,我们先得明白这个“豪宅税”到底是什么。
一般来说,我们听到豪宅,一般会认为是大面积、高单价、内部设施奢华、居住环境优越,那些大富大贵阶层能够购置的屋业。
但在深圳,它有另外的标准。
2015年,深圳普通住房标准出台,规定南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于豪宅,在房屋转让交易时,需要按照豪宅的标准缴纳5%的差额增值税。
但如此一来,一个问题也愈发凸显起来,即这样的标准对于深圳的房产而言明显偏低,因为深圳的房价本身就很高,以至于部分刚需盘也被豪宅化了。
以深圳房价最贵的区南山区为例,每平米单价动辄超过10万元,后海片区的二手房则在16万到22万之间。这就意味着,490万元在南山区较好地段可能连50平米的房子都买不到,而50平米的房子能称为豪宅吗?
想来,这也是深圳楼市,尤其是二手房市场一直被刚需诟病的地方。
而这次新政其实所要解决的就是这个问题,现在,深圳的二手房只要满足以下几点要求,就不用交豪宅税:
第一,容积率在1.0以上。目前,深圳的小区大部分容积率都在1.0以上,这条标准基本没有约束作用。
第二,单套建筑面积在144平米以下。据贝壳网数据显示,截至11月11日,深圳二手房共有45145套,144平米以下约有39189套。换言之,目前,深圳大部分的刚需自用住宅面积都在144平米以下。
第三,房屋价格。按2015年的豪宅标准,各区域的房子都在一定的价格标准之下(区域最高挂牌价在490万元以下的房源)才可以算普通房免征豪宅税,根据贝壳网数据,目前深圳500万以下的二手房共有26456套,只占总房源的一半多点。也就是说,市场上50%的房源都是非普通住宅,都要交豪宅税。
此次新规实施后,相当于把房源从第三条标准中解放了出来,按照前两个标准筛选,深圳仅有13%的二手房属于非普通住宅,需要交豪宅税。
还是以南山区为例:
一套120平米,市场价1000万,原价300万的房子。按照之前南山高于490万满两年的要缴差额增值税,大约要缴37万左右,但如果按照新规144平米以下满两年免征增值税来算的话,就可以免征37万元的增值税。
所以很明显,新政实施后,对买房者来说,无疑是一个重大利好,不仅房源选择的余地变多了,而且省的钱也更多了。
02.
深圳的“豪宅税”为何下调?
第一点原因就是我们之前提到的,深圳的豪宅税,已经和之前3500元的个人所得税一样,变得不合时宜了。
深圳上一次定义的豪宅线已经是2015年了,是以2015年的深圳房价为基准制定的。
2016年,深圳市规土委公布,经过加权平均计算得出,去年全年新建住宅价格32898元/平方米,为历史最高值,同比涨幅37.2%。
2015年的深圳新房房价,经过37.2%涨幅之后,每平米也只是32898元/平方米,二手房价格只能更低。
而最新的统计数据,深圳的二手房价已经比2015年高出了1倍还多,在这种情况下,再继续遵循4年前的标准,显然不再合适。
另外,从官方过往的种种表态来看,深圳遏制“普通住宅豪宅化”之风的决心其实也是早有征兆。
2018年12月,深圳市房地产研究中心主任王锋在一次论坛中透露,深圳下一步调整是要考虑对真正的刚需,要通过确定普通房的标准,给老百姓事实上的减税,让老百姓真正地能够减轻购房成本。
2019年年初,深圳市不动产登记中心发布一则通知,将暂停办理房地产交易涉税业务中涉及特殊流程缴税、税收优惠事项、计税价格复核和个人所得税、土地增值税费用核实等业务。通知一出,随即引起市场热议,被视为“深圳即将上调豪宅税标准”的信号。
而最后一点原因或许就与宏观方面的因素有关了。
从近日公布的数据来看,深圳前三季度GDP增速仅为6.6%,虽然说已经超过了全国的GDP增速6.2%,但是相比去年前三季度的成绩8.1%相比,差别还是有点大的。
而前三季度,深圳固投投资增长17.9%,基础设施增长43.8%,说明这6.6%的经济增速,很大程度上是靠政府投资、修路修地铁所拉动,如果把这一部分再去掉,经济数据可能就更不乐观了。
所以从目前的情况来看,深圳的日子确实不是那么好过,此时给二手房市场放开一个闸口的原因也就不言自明了。
03.
政策会带来哪些影响?
首先,也是最直接的影响:刚需买房子可以便宜一点了
我们知道税收是最大的交易摩擦成本,如果税收高的话,就会影响交易,比如烟草税和奢侈品税,都起到了限制交易的作用。而房子领域的税其实还是挺高的,现如今深圳把这个最多的增值税免征了,降低了刚需购房者的购房成本,也满足了他们的购房需求。
其次,房东卖房子可以贵一点了
坦白说,这个政策是利好二手住宅的,所以,房东的心态会更加强硬,二手住宅的挂牌价会有普遍上涨。
尤其是罗湖、福田、南山及龙华这类原豪宅线偏低的区域,面积偏大的,却又没有达到144平“红线”的那些户型。这是减税最多的区域,也会是挂牌价上涨最快的区域。
当一波改善型需求的购房者加速入场后,可能会形成一小波市场交易高峰,而房子的成交周期缩短,成交量被激活,价格上也会有小幅上扬。
这样一来,不管是业主,还是购房者,其实都得到了一定的获益,而让利者就是深圳市政府。
当然,深圳的楼市总基调肯定是稳的,这一波短期上涨并不会持续太久。如果再像以前那样再疯涨一次就超出多数人的承受范围了。
第三,也是最为重要的一点,对于深圳这样一个城市而言,有关楼市的任何一点风吹草动都可能引起波澜,深圳此次率先以面积划分普通住宅的优惠政策,显然是开创了全国的先河,也就是说,深圳此举,很有可能成为其他城市的参照。
以北京为例,五环内的普通住宅认定标准是39600元每平米以下,或者是总价在468万以下,但39600元这个价格真的很难再找到了,现在的均价是5万一平,也就是说468万的总价以下,只能买一个90平米左右的房子,超过90平米就要算是豪宅了。
如果继续按照原有的标准计算,北京堪称是全面豪宅化了,有人测算了一下,95%的房子都是豪宅了,上海和深圳也是如此。
所以,深圳此次废除了价格标尺,对于其他城市,尤其是一二线城市来说,还是有很大进步意义的。
04.
结语
有人说这笔被减免的“豪宅税”可能不会完全让利给购房者,比如新闻一出后,不少卖家已经开始上调价格。
但正如连岳所说,这笔钱谁拿走并不重要,重要的是免税本身就是好事
亚当·斯密认为一个贫穷的国家,如果要迈向富裕的话,和平、公平的法制和低的税负不可缺少,一切其他的事情可以顺其自然。
治国与富裕并不难,除了维持和平与公正,克制收税的欲望就行,但收税的欲望又是最难克制的,这也是减税千难万难的原因,相当于到嘴的肥肉吐出来,有时还得饿饿肚子。
从这点看,深圳能把“豪宅税”免掉,不容易,毕竟绝大多数政府都是本能地多收税,收足税,与亚当·斯密的教导背道而驰,或许,这也是深圳之所以是深圳的原因吧。
参考资料:
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