楼市4年前的“种子”萌芽,如今“后果”出现,可怜的还是购房者

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  楼市早有“征兆”,4年前的种子“萌芽”,购房者也有影响。

  根据中国指数研究院发布的全国房价数据来看,2019年10月,全国100个监测城市新建商品房平均房价为15073元/平米,环比涨幅0.15%,有62城市上涨,有32城市下跌,6 城持平。根据商品房住宅销售价格数据,1-10月份全国房价总体表现出平稳态势,不管是新房还是二手房,均呈现微涨,但是涨幅进一步收窄(不管是同比还是环比)。

  不过,房地产并不是几组数据变动这么简单,在房地产涨跌表象下,既包括了房价涨跌,也包括了市场中交易买卖关系和权益关系,现如今的房地产市场如何呢?楼市指闻总结一点,楼市4年前的“种子”,如今“后果”出现,可怜的还是购房者,为啥说可怜了购房者?我们从以下几个方面说起:

  

  偶遇醉美黔东南

  第一、4年前的棚改带来的三四线城市需求释放大量释放之后,短暂出现空缺,也随之给在三四线购房的人带来不确定的影响。

  2015年以前的2-3年里,我国房地产正处于一个下行小周期,市场上表现为双双下降的状态,不仅是成交量下行,房价也下行,就拿2014年来说,当年全国商品房销售总计120649万平方米,同比2013年回落7.6%,2013年的时候商品房销售面积增长达到17.3%。在最为关注也与百姓密切相关的商品房住宅销售上,2014年下跌了9.1%,这个幅度非常高了。

  当年的商品房销售额达到76292亿元,比2013年下跌6.3%,而这一数字在2013年为上涨26.3%。在这个数字中,商品房住宅销售下滑了大约7.8%。房地产业内称之为2014年房地产市场量价齐跌。

  受国家GDP增长的需要,加之以楼市库存过大,所以刺激购房消费和楼市去库存成为了2014年之后几年里的新方向、新目标,棚改政策成为了随后两年里楼市的发动机。在全国很多地方都进行了棚改,棚改有一个鲜明的特点,那就是直接给安置户补贴户一定比例的现金。

  有了现金之后,人们的手上就积存了大量的购买力,钱该花到哪里?很多人想必都会投入到楼市当中,因为在当时的房地产史上,还有更重要的一点,买房利率打折、买房首付款比例很低。这本来就与棚改政策一脉相承,因为棚改一方面是改造旧房子,另一方面是为了去库存。

  

  城市景观现代公寓,曼谷,泰国在 twilgiht 天空

  随着三四线楼市的快速兴起,房价也踏上了几年前一二线房地产走过的道路,从三四线向着一二线城市推进,房价上涨的风气最终成功蔓延到了一二线城市,导致全国楼市一片热浪袭来。由于房价涨幅过快,所以必然需要合理抑制,国家在2018年底提出了对于商品房库存不足和房价上涨压力较大的城市,要尽快取消掉棚改货币化安置政策,采用因地制宜地合理方式推进,有效堵住了棚改资金在三四线的蔓延之风。

  虽然棚改在经过2年之后,货币化安置开始悄然退出市场,但棚改政策给楼市留下的后遗症,至今仍然影响着购房者。在棚改货币化的时候,大量的资金通过购房涌向了三四线城市,在这里堆积之后反过来对房价起到了助推作用,在反过来吸引更多购房资金流入。不过棚改之后,需求透支,房价如何维持呢?就像社科院说的那样“部分三四线城市在需求透支之后,失去了政策托底,房价可能步入下行区间,要防范下跌过大。”

  已经在三四线大量购房的人(也可以说是炒房者),至今如何呢?指闻君认为或许正是最为尴尬的地方,房价上涨期大量买入,没有考虑好买房时机和市场变化趋势,最终导致当下手上多余的房子想转手却卖不掉的状态。

  

  城市……

  第二、房地产调控频频加码,一方面止住了炒房投资的风气,但也对刚需带来误伤,例如从4年前开始的房贷利率频频上浮,增加了不少刚需购房成本。

  房地产之所以能够重回平稳之路,最重要的力量来自于房地产宏观调控政策的不断加压。从2016年开始,霸都一夜之间成为了炒房者的噩梦之地,仅仅一个需要1年社保才能购房的小条件,就把外来购房者排除市场之外,没有了外来购房者的支撑,房价瞬间不再上扬,高位横盘成为了一种新态势。

  应用限购条件的城市还有很多,例如广州、南京、燕郊等城市和地区,都有不同类型的限购措施,有的要求要有社保条件,有的要求要有当地的常态化稳定工作N年。堵住了外来炒房的购房资金,自然也就堵住了房价上涨的口子。时至今日4年前开始的楼市全方位深度调控,也带来了一定的后遗症:

  调控误伤刚需,让很多刚需暂时也买不起房子了。房价是房地产发展快慢冷热最直观的表象,房价涨跌本来也是市场经济自然的规律和现象,不过如果任由市场经济自由发挥,那也会出现大问题,例如1930年的世界经济问题,就源自于自由的经济活动。所以各行各业的发展必然受到国家干预手段,房地产不例外。

  

  浙江温岭出土疑似明代驼碑??

  房地产调控的措施中花样很多,但是无外乎总结1点,那就是从市场供需关系角度影响房价变动,增加住房供给就可以让房价回落,减少购房者数量,也会导致房价回落,相反地就可能导致房价上涨,所以常见的调控手段有限购、限价、限售、增加供给等措施。在过去的4年以来这一波房地产调控,主要是限制购买、增加供给,特别是限购措施对购房者影响很大,原本具有买房资格,限购条件下失去了购房资格,在这其中,不免误伤刚需,让部分刚需也失去了购房资格。

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