跌幅不准超过10%,三四线楼市的救市正式开始!

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  楼市的预测,貌似越来越简单了。

  不仅简单,而且应验的速度还特别的快。

  在上一篇文章《降息来袭!2020年的楼市会怎么走?》刚刚提到过,重要的两个对未来楼市预测的点。

  第一,三四线城市救市行为的必然会发生,开发商的融资收紧,也会出现不同程度的放松。

  第二,因城施策会继续,各地会陆续全面放开落户限制。

  本以为这两个预测的事件,最起码要在年底附近或者明年初才会出现。

  万万没想到,我的预测还是一如既往的过于保守了。

  救市政策出现的速度,快的出乎意料。

  第一个验证救市预测准确的,就是安徽的马鞍山市。

  2

  

  11月7号,马鞍山市城乡建设局一份《关于做好商品房销售管理工作的通知》在网上开始流传。

  通知的内容,就两个字。

  救市。

  通知内容主要是三点。

  第一,马鞍山的商品房预售许可工程形象进度标准进行了降低。

  以栋为最小单位,商品房预售许可工程形象进度为总层数的二分之一。

  第二,资金监管额度的降低。

  2018年7月1号后,马鞍山的预售资金监管标准为:多层(6层及以下)2400元/平方米,小高层(7至11层)2700元/平方米,高层(12层以上)3000元/平方米,精装修房屋增加1000元/平方米。

  而11月7号马鞍山这份最新的184号文件,却把标准降低为:多层(6层及以下)1680元/平方米,小高层(7至11层)1890元/平方米,高层(12层以上)2100元/平方米。

  第三,降价不准超过备案价的10%。

  就是说,所有商品房的成交价格,不准低于备案价格的10%。

  三条内容,可以说从各方面为了救市简直操碎了心。

  第一条,让开发商已更低的标准,更快的速度拿到预售证,有了预售证,开发商才能卖房,卖了房子资金周转才能转起来。

  第二条,让开发商的资金压力更低,降低了资金监管保证金,也就是让开发商投入的资金可以减少,而周转可以更灵活。

  第三条,最厉害的限跌令,虽然马鞍山出了限价,不准备案价超过限价上线,但是现在又来了一个不准下跌超过10%,下跌被彻底卡死了。

  必须得承认,马鞍山的这个救市政策,考虑的真的全面。

  说面面俱到,也不夸张。

  之前我一直强调, 房地产市场就是一个多方博弈的市场。

  现在看来,准确的说,开发商和地方上貌似是一方,而我们购房者则是另外单独的一方。

  这种博弈的力量对比,实在过于悬殊。

  购房者,只有被按在地上摩擦的份。

  这次通知的第一和第二条,完全是冲着给开发商资金减压去的。

  看来每一个地方政府都很清楚,开发商的日子最近不好过。

  过去的10月份房企国内融资已然降低到了真正的冰点。

  房企境内的银行贷款降低了整整75%。

  迫于无奈,房企的境外融资开始直线上升,10月份海外融资的13家房企,已经合计发布了超过50亿美元的融资计划。

  到了11月,融资速度还在上升,仅仅11月的第一周,房企的海外融资计划,就已经超过了23.5亿美元。

  钱是从海外借来了,不过代价就是融资的成本也节节攀升。

  但即使成本攀升,房企也在所不惜,因为2020年还款期集中出现,还款压力急剧爆发。

  仅仅是还款压力还不算完,更重要的是库存的压力也在加大。

  根据易居研究院发布的2019第三季度上市房企报告显示,仅仅20家受到检测的房企,库存规模已经达到了3万亿。

  房企的日子,未来只会越来越难。

  就在银行和国内资本都抛弃房企的时候,地方政府选了出手相救。

  马鞍山的这次新政,对开发商目前遇到的难题,算是对症下药。

  既减轻房企资金压力,又帮助房企加快销售周转。

  当然,马鞍山的救市政策,也不是白给房企用的。

  给你一个甜枣,也要给你看一下棍子。

  那就是通知里提到的,跌幅不准超过10%,这个是硬性条件。

  “我地方政府可以给你开绿灯,但是必须按照我的规矩来”

  房价,你们给我撑住了!

  3

  马鞍山的救市新政,如同我上篇文章所说的一样,越是三四线城市,对市场的干预越多。

  尤其是最后一条限制房价跌幅10%。

  这种不准降价超过某个幅度的规定,完全已经把市场的脸打肿了。

  市场的机制已经荡然无存。

  要清楚的认识到一点,投资任何东西,包括房地产,你都是在和市场博弈,在和市场里其他人进行博弈。

  你可能会赢,但是也可能会输。

  如果输了,市场规则如此,愿赌服输,没什么好说的。

  但是类似马鞍山这种新政,或者说这种环境下的房地产市场,投资者从来不是在和市场做博弈,也不是在和别的人做博弈。

  而是在和地方政策做博弈。

  面对强大的行政力量,你有胜算吗?

  这种市场还算是市场吗?

  当然,客观的讲,马鞍山这个限制房价跌幅的手段,也不算太新鲜的东西。

  

2019年1月,同是安徽省的芜湖市,出现楼盘降价5000元/平米销售的事情,随后就是我们最熟悉的老业主上门维权,要求不准降价。
最后芜湖住建委要求停止降价销售行为。
2019年3月4日的江西赣州同样发文,要求停止赣州市,包括下辖区县的特价房销售,原因是为了维护市场稳定性。

  同样的配方,同样的味道。

  马鞍山这种接近于直白的救市行为,彰显出的意思,不言而喻。

  地方上的楼市绝对不允许出现较大幅度的下跌。

  哪怕行政干预,也在所不惜。

  而马鞍山此次的楼市新政,验证了文章开头提到的,也是上篇文章预测过的,三四线城市会率先出手救市。

  剩下的第二个预测,也就是落户全面无限制的放开,也被广西省在近日率先证实和验证。

  4

  

  广西省在11月6号印发的《广西生化户籍制度改革的若干规定》彻底宣布,无限制落户时代的提前到来。

  社保,居住年限,就业年限等等,这些曾经的落户门槛,全部成为了历史。

  无限制落户时代被广西省第一个开始执行。

  这也代表着,用户籍当门槛,来控制楼市的手段,即将成为过去。

  取而代之的是,用各种优惠政策,吸引农村人口继续落户城镇。

  广西这次的全面放开落户,为了抢人可以说下足了功夫。

  包括农村落户人员参保城镇医疗,落户人员子女就近免试入读公办学校,参加城镇养老保险等等。

  教育,医疗,养老,全都考虑到。

  广西是动真格的了。

  这同样验证了我在上篇文章所说的,除了一线城市之外,户口未来会彻底失去意义。

  再严格点说,其实一线城市除过上海和北京之外,广州和深圳的户籍也会继续迎来更大的放松。

  户籍的放松,促使人口集中在城镇,对楼市来讲是绝对的利好。

  广西这个外来人口流入并不怎么样的省份,想要消化掉楼市的库存,只有发动自己省内的农村人口。

  接盘侠,外面找不来,就用身边的。

  谁接盘不是接盘呢。

  5

  马鞍山这种限制房价跌幅的救市行为,和广西省的全面放开落户,只是开了一个头。

  虽然我没想到这个头会开的这么快。

  还是我之前所说的,种种的救市行为,必然带有试探性的意味。

  马鞍山救市的操作,如果没有受到来自庙堂的点名批评,那下一个救市的城市出场时间就不会太远。

  并且尺度还会继续加大。

  经济下行的压力,楼市巨量的库存,人口生育率的持续降低。

  种种现况,迫使楼市未来的厮杀会更加激烈。

  二线城市,甚至一线城市,加入到救市的队伍中去,现在看来也是完全有可能的事情。

  面对各地的抢人政策,和可能出现有限的房价下行(大概率只可能出现在二线和一线城市),不要盲目进场。

  我们的资金是有限的,所以选择必须是慎重的。

  毕竟,未来有价值的城市,真的很少。

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