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大幅调整豪宅线,深圳在下一盘很大的棋!

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11月11日,传统剁手节,深圳楼市传来地震级消息。

从11月11日起,容积率1.0以上,面积144平以下被定义为普通住宅,满两年免征增值税。

官方新闻已确认:

一石激起千层浪!

关于深圳的豪宅线,因为标准定的过低,普通住宅绝大部分被豪宅,一直以来被诟病,取消的呼声很高。豪宅线取消不奇怪,奇怪的是为什么在这个节点取消,深圳政府到底在下什么棋?先简单介绍一下豪宅税,其实是增值税。深圳之前一直执行的是2015年的豪宅标准,罗湖390万,福田470万,南山490万,盐田330万,宝安360万,龙华320万,龙岗280万,光明250万,坪山200万,大鹏230万。各区这个标准线以下成交的二手房,增值税和附加税免交,这个标准线以上的,需要收取增值税和附加税,增值税收取标准为(过户价-原价)的5个点。以一套福田800万的房子为例,如果原价为300万,新政前,收取的豪宅税为25万,现在直接减免。以一套南山1500万的房子为例,如果原价为500万,新政前,收的豪宅税为50万,现在直接减免!赤祼祼的减税,带来的必然是二手房市场的异动。消息出来之后,中介和自媒体纷纷刷屏。

不少房源报价已开始上调

可以确定的是,这一波减税必然会带来深圳房价的上涨。这个节点,深圳为何会出台如此敏感的减税政策?818先进示范区政策出台之后,深圳一直热点不断,从拍地到中城摇号,从自贸区扩容到腾讯落户大铲湾,再到前几天的向港澳人士派发房票。在各种政策和利好推动下,近三个月的深圳楼市一直在上行,南山宝安领涨,尤其是前海宝中热点楼盘和部分学区房,房价已上涨10-15个点。深圳做为全国楼市难得的热点城市,常规判断本该是出政策泼冷水降温,即使不出调控政策,也该无为而治,为何反而火上浇油?是否像有些人判断的,深圳为了应对GDP失速,出大招推动房价上涨。答案当然是否定的,这不符合深圳政府一贯的调性,往大里说不可能和中央房住不炒的大政策对着干;往小里说政府如果如此短视,深圳也不可能发展到今天。原因其实很简单:

深圳的豪宅线严重不合理,必须要调整。

晚调不如早调,长痛不如短痛。

深圳的豪宅线上次调整是2015年10月,正是上一轮大涨的中间阶段,半年后大涨结束,深圳楼市翻倍,这个时候的豪宅线已经不适用于深圳的房价了。但是深圳这一轮涨幅太猛,政府不敢再出台任何政策刺激楼市,近几年出台的政策,包括:

2016年10月4日的二套首付提高2018年3月28日的三价合一2018年7月31日的限售新政


全部是调控和压制楼市的政策。即使一再调控和压制,深圳房价也一分没跌,反而在暗戳戳地持续暗涨,到现在,宝中8万+,前海9万+,后海12万+,香蜜湖15万+,深圳湾则直接迈入了20万俱乐部。深圳房价越来越贵,豪宅线越来越不合常理,但基于房住不炒的大环境,政府投鼠忌器,不敢轻易碰豪宅税这条红线,惟恐一不小心又触发新一轮上涨。然而,豪宅线又是必调之线。等待越久,积累问题越多,越往后调整,不可控因素越多。深圳政府选在当下这个节点调整豪宅线,主要原因在于:前期大量利好已引发了一轮上涨,消耗了大部分资金和购买力,继续出台刺激政策,影响力反而会变弱。这个政策如果在淡季出台,反而很有可能像330新政那样,引发不可预料的后果。引发深圳上轮世纪大涨的330新政,就是在深圳楼市低迷三年后推出的,主要内容是两年以上的二手房免征营业税。330政策本身能省掉的营业税费有限,但它如同亚马逊的蝴蝶,扇动翅膀引发了一场太平洋的风暴。正是因为330带来的影响太大,深圳政府才再三斟酌废除豪宅线的发布节点。有人说,不废除豪宅线不行吗?真的还不行,目前的豪宅线已严重加大了普通刚需的首套上车和置换难度,民怨不小,越往后拖影响越坏,晚改不如早改。这次的豪宅线修改非常彻底,不再以总价,而是以面积来厘定。因为深圳房价在不断击破人们的想象力,现在定下的豪宅线过两年很可能又不适用了。这次政府干脆一劳永逸,直接定了144平的豪宅标准,也许对于龙岗坪山大鹏这些地区来说不公平,但所有的政策都没有绝对公平只有相对公平。以后不管深圳房价怎么涨,再也不会出现普通住宅被豪宅化的尴尬局面。这样就基本理清了,政府为什么选在今天重新定义豪宅线?1、深圳的豪宅线严重不合理,迟早要修改,晚改不如早改;
2、推出节点尽量在楼市旺季而非淡季,购买力和资金已被消耗掉大半,再出台利好政策,对房价的拉升,对楼市的影响反而有限;
3、现在离过年不远,年前是传统的楼市淡季,即使房价有所波动,也会很快受到传统淡季的抑制;
4、如果房价真的上涨过快,有失控迹象,政府一定准备了调控预案,随时可以控场。所以,这次的豪宅线调整绝不是为了推动房价上涨,深圳政府从来不依靠炒房提高GDP,何况这一波操作有利的只是二手房东,反而减少了政府税收。更不是像有些人想象的是为了应对深圳的GDP失速,深圳的第二产业增速放缓,但第三产业和高新产业仍在稳步增长,产业结构健康合理,如果深圳政府如此短视,用炒房来拉升GDP,那深圳也不会取得今天的成就。最后说一说这个政策短期内对楼市的影响。1、本次政策利好二手房,利空新房,二手房直接看涨,首先领涨的是热点片区和原关内豪宅线以上,144平以下的房源;
2、接近豪宅线的房源涨幅会最快,大面积高总价又未超144平的房源调价幅度会最大;
3、前期会恐慌性普涨,大量二手房源盲目跟涨,会出现本来只有20万豪宅税,却调高40万,趁乱多赚20万的情况。所以这个阶段不要盲目买入,要先算好价差,不要被混水摸鱼,反而吃了亏;
4、本轮上涨持续时间不会太长,上涨幅度也不会太大,因为能省下的豪宅税普遍在十几到几十万,就算全部加到房价上,也相对有限;
5、不同于之前的区域性上涨,西部持续领涨,和东部的价差越拉越大,这一轮各片区的利好房源都会有不同幅度地上涨;
6、盲目普涨10-15天后,楼市会自发调整和回调,房价最终趋于合理化;
7、如果房价有失控上涨的迹象,政府一定会出政策干预。最后,资格资金到位,已确定买房的可以尽快入场,但要计算好中意房源的原豪宅税费,不要被房东趁乱高卖;暂时买不了的,也不必过于恐慌,这一波涨幅有限,局面也不会失控,最终价格会趋于合理。

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