市场季报 | 南京:三季度土地供应加大,市场成交稳中有升

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  01

  重点政策与城建

  

  南京发布新政“拿地即开工”成为现实9月4日,南京市规划资源局发布新局组建后的第一个规范性文件《关于进一步优化新取得建设用地使用权范围内临时建筑审批工作的通知》,对建设项目的施工用房、售楼处、堆料仓库等临时建筑的规划审批方式进行了大刀阔斧式的改革。 一是临时建筑规划审批采用告知承诺方式,二是为需保留的临时建筑明确办理路径。 此政策带来了新的变化,临时建筑开工时间最快可提前一年,售楼处等临时建筑可以多次申请延期,售楼处未来可以物尽其用。开发商得以缩短开发周期和建设时间,利于高周转房企跨速开工,缩短入市周期。
南京市市场化租赁住房建设管理办法9月,南京市人民政府发布《市政府关于印发南京市市场化租赁住房建设管理办法的通知》。 在该通知中,《南京市市场化租赁住房建设管理办法》正式出台,自2019年10月10日施行,有效期两年。 文件指出,该办法所称的市场化租赁住房,是指采用市场化运作、由企事业单位投资、用于租住的新建或改建房屋,不含政府筹建的公共租赁住房、廉租房等租赁住房。 竞建、配建的租赁住房最小单位为一层,原则上以中小户型为主。 若小区是分期建设,租赁房原则上应在首期建设完成。 租赁房一旦建成不得改变租赁性质,不得分割出让。
南京自贸片区落户江北新区8月26日,国务院印发《中国(山东)、(江苏)、(广西)、(河北)、(云南)、(黑龙江)自由贸易试验区总体方案》,其中,江苏自由贸易试验区实施范围119.97平方公里,涵盖南京、苏州、连云港3个片区。 根据《总体方案》,江苏自由贸易试验区南京片区位于江北新区。 南京片区的主要任务是建设自主创新先导区,打造国际重要创新策源地; 建设现代产业示范区,推动价值链迈向中高端; 积极服务多重国家战略,打造对外开放合作重要平台; 推动投资贸易便利化,打造开放型经济发展先行区; 深化金融领域开放创新,强化实体经济发展金融支撑; 进一步加快政府职能转变,打造国际一流营商环境。
南京举行第29届“金洽会”9月17日上午,2019中国·南京金秋经贸洽谈会隆重开幕,以“构筑高端产业地标、建设国际创新名城”为主题的2019中国南京金秋经贸洽谈会于9月16日-20日举行。 从1990年开始举办的“金洽会”,至今已成功举办了29届,现已成为南京推介城市投资环境、开展项目洽谈、检验招商成果的重要展会,也是南京市政府举办的最具综合性、代表性的高层次招商推介活动之一。 近年集中签约共有59个有代表性的重大项目,分为七个批次集中签约,总投资额高达2425.5亿。 南京11+1区均单独举行分会,签约成果也很显著。

  02

  土地市场

  
土地供应:2019Q3供应量同环比均上升,7月挂牌量最多2019年第三季度土地出让面积185.42万方,环比上升5.69%,同比上升53.60%; 土地出让数量40幅,较上季度增长10幅,较去年同期增长26幅。出让面积和数量均达近七个季度新高。


  2019年第三季度涉宅用地出让面积159.71万方,环比上升5.69%,同比上升34.98%; 土地出让数量29幅,较上季度增长6幅,较去年同期增长16幅。

  

  从各月供应情况来看,7月份共推出20幅经营性用地,8月和9月推出数量分别为11幅和9幅。

  土地成交:2019Q3成交量量环比上升,8月成交量最多

  2019年第三季度土地成交面积150.07万方,环比下降0.96%,同比上升95.02%; 成交金额为495.97亿元,环比38.15%,同比上升125.01%。

  

  
2019年第三季度涉宅用地出让面积140.07万方,环比上升22.05%,同比上升104.39%; 成交金额为484.2亿元,环比45.14%,同比上升124.40%。

  

  
分月度看,8月份成交数量较多为7月挂牌上市的土地。
宅地成交面积与成交金额均创近7个季度新高。土地市场较去年明显回暖。成交楼面价和溢价率居中值2019年第三季度成交楼面均价环比上升15.37%,同比上升2.40%,平均溢价率较上季度下降较多,但高于2018年整体溢价率。

  

  2019年第三季度涉宅用地成交楼面均价环比下降1.38%,同比下降6.02%,平均溢价率较上季度下降较多,但高于2018年整体溢价率。

  2019年第三季度楼面积和溢价率居中位。 土地起拍价降低,与地块位置有较大关系。

  

  成交结构:涉宅用地成交量占比达2019年第三季度土地成交量为28幅,其中涉宅用地21幅,成交金额为484.2亿元。

  

  

  土地成交区域分布2019年第三季度涉宅用地成交量为21幅,其中城北、江宁为成交主力,其余区域均有成交。

  

  
上半年重点成交地块

  

  
南京各片区最高楼面价分布(截止2019.9)

  

  备注:黄色为达最高限价竞自持,粉色为须现房销售。

  03

  商品住宅市场

  

  供求变化:金九上市量大增,新盘集中面市受6月上市量相对较多影响,2019年7月成交量较高; 7、8两月为传统的淡季,上市成交基本稳定,9月为传统金九,上市量为近15个月最多,成交量因受备案影响会体现在10月成交上。

  

  
“金九”房源集中上市,江北新区、紫东地区等热门板均有房源上市且有大量纯新盘面市,供应量明显加加。
成交均价处于稳定状态。成交情况:市场较去年同期明显好转分月份来看,2019年三季度各月份成交套数均为近三年同期新高,和去年同期相比市场小回暖较为明显。

  

  从近5年三季度整体看同期看,2019Q3成交套数居市场中位,较去年同期有所上涨,涨幅为48.69%。

  

  
今年三季度表现为近三年成色最足,虽逊色于15、16年南京楼市大热时的行情,但也让业内信心增加。成交区域:两江依然为成交主力江北新区成立自贸区,热度不断延伸; 区域整体去化冷热不均。
2019年Q3成交主力板块为江北新区、江宁、六合、城北,其中江北新区成交占比为25.09%,江宁成交占比为17.93%,六合和城北成交占比为14.88%和14.25%。

  

  
城中、城东供应成交常年处于低位,与板块内无新盘上市有关; 河西成交量较高主要是由鱼嘴金茂悦、 华润置地鱼嘴润府和华侨城天鹅堡三项目入市; 雨花的翡翠天际、龙湖天钜等盘上市带动成交上涨。商品住宅可售及出清周期截止2019年9月底,全市可售房源3.73.03万方/30646套,出清周期为5.47个月,出清周期处于近15个月最低。 (出清周期以近6个月成交均值计算)

  

  04

  市场预测

  
政策:张弛有度确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡。 “一城一策” 、因城施策、分类指导继续,且在城市内部走向分区域调控。 贷款额度收紧,贷款利率处于高位,人才及落户新政持续发力。
土地:今年南京土地市场整体推地由一季度的慢到本季度频繁,土地供应完成率高,土地供应充足使图片热度有所下降,地价回归安全线。 目前为安全拿地的较好时机。 但是融资环境持续收紧,房企拿地愈发谨慎, 四季度土地热度有可能延续低位走势。
市场:供销上涨,价格平稳,库存上涨,但出清周期走低,市场整体较去年有明显的提升。 下半年“金九”成交维持传统旺季,江北新区、江宁仍为供应主力,但开盘区域有所外扩,核心板块减少。 刚改房源在主城区占比将持续上升,刚需将继续外溢至六合、溧水等区域,置业门槛进一步提高。 开发商冲刺年度任务、融资收紧、市场竞争加剧等原因,四季度或将出现较多以价换量现象,加速回款,板块分化也会更加明显。

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