重磅!深圳调整增值税,二手房楼市迎来利好,买房节省十几万税费

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  双十一本是电商的狂欢,深圳楼市不甘寂寞,搞出一条大新闻。深圳正式出台新规降低“豪宅”的界定标准,从原本总价改变成面积界定。

  新政之后,深圳所有容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。

  这意味着深圳大量二手房税费得到减免,减免金额少则十几万,多则几十万,对深圳二手房市场而言是一个重大利好,对购房者而言,无疑降低大量购房成本。

  一、新政影响范围大,覆盖范围广,深圳大量二手房受益。

  

  

   新政之前深圳豪宅界定标准 图片来源:深圳政府

  深圳此次减免的税被很多媒体称为“豪宅税”,但其本质是增值税。为什么叫“豪宅税”了,因为增值税的征收规定中有一条:个人将购买2年以上(含2年)房子,如果是普通住宅免征增值税,如果是非普通住宅全额征收增值税。这就以为房子如果界定为非普通住宅,就要缴纳十几万的税。

  新政之前,豪宅界定标准低,导致深圳大部分二手房都要缴纳增值税。这个税叫做“豪宅税”还是有一定的道理的,但具体到深圳而言,这个税其实改变性质,已经成为二手房税。深圳一直严控房地产市场,因此之前对豪宅界定标准是非常低的,按照之前的政策标准,深圳大部分区域200万-300万以上的房源就被界定成豪宅了。大家要明白深圳房价普遍在八九万,如果按照200万-300万的界定标准,基本上大部分深圳的二手房都要缴税的。

  新政之后,豪宅界定标准降低很多,深圳大部分二手房都被免税。现在公布深圳最新的豪宅界定门槛抛弃总价界定标准,改成面积和容积率界定标准。144平米以下,容积率高于1.0都可以不再征收增值税。这和之前政策相比,门槛极大的降低,这意味着大量房子不需要交税了。

  二、增值税是二手房交易主要税种,减免的税费金额大,对二手房房价有影响。

  

  房产增值税是二手房交易中最重要的税种,费率非常高,税费金额大。计税方式是按照房屋销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税,税费少则十几万,多则几十万。

  我举个例子,便于大家理解。以深圳南山的房子为例:

  假设深圳南山区一套125平米的房子出售,市场价是1200万,原价600万,按照南山区高于490万以上的房子,满2年,那原来缴纳税就是600/1.05*0.05=28.57万。按照新的144平米以下满两年免征增值税,就可以免征28万增值税。

  一套房子减免了十几万的税,对房价不可避免的造成影响,当然房主肯定会侵吞一部分利益,但多少会让出一部分利息给购房者。

  三、新政之后,深圳二手房市场回暖,购房者成本下降。

  

  通过上文我们可以发现,此次新政覆盖范围广、减免税费金额多。新政之后对深圳楼市主要有以下几种影响。

  影响一:二手房成交量回升,新房客户回流到二手房市场。

  深圳大量二手房的税费成本会极大的降低,这肯定会刺激二手房市场成交量的上涨。因为之前由于二手房的巨额税费,导致大量潜在购房者涌入到新房市场中,税费减免之后,肯定会回流大量的购房者。

  影响二:二手房“老破大”成交陷入低迷,销售更加困难或者低价销售。

  二手房144平米以上的老破大成交肯定会受到严重的影响。深圳某些区的老破大本来和二手房在同一起跑线上,都要收税。但现在新政之后,144平米以下房子税费优势就凸显出现,老破大以后销售将面临更大的困境,除非降价销售。

  影响三:购房者成本下降,房价会受到影响。

  税费的减免肯定会对二手房的价格起到影响作用。不过最终还要看房主和购房者的博弈结果,如果房主大量让利,房子的成交周期会缩短,成交量会上升;但如果房主不肯让利,将会依然面对有价无市的局面。冷眼猜测最理想的结局是,房东和购房者平分税费受益,购房者的购房成本会有一定程度下降。

  我是资深房地产分析师,不为流量折腰,只发布专业、客观、中立的房地产知识,希望得到专业购房知识,避免购房陷阱的请关注我。

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