拆迁律师：征收拆迁中，遇到这些问题的解决办法

　　实践中，棚户区改造、城中村改造、房屋拆迁中都会存在或大或小的问题，拆迁补偿不合理、征收程序不合法、相关部门不举行听证、评估报告不合理等各种问题，虽然有早被征收人做好心理准备，但出现这些问题的时候，难免也会让人十分的烦恼。

　　我们都知道征收拆迁涉及到巨大的利益，也牵扯到很多老百姓生存的问题，只要在征地拆迁中出现一点点的问题，那么都会在一定程度上损害被征收人的合法利益。因此，被征收人就需要了解以下的一些基本知识，在遇到时，可以很好的应对。

　　一、补偿方案需征求公众意见

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第十条、第十一条规定：房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日；市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　也就是说，征收部门把拟定好的补偿方案上报市、县级人民政府之后，市、县级人民政府要组织相关部门对补偿方案进行论证，另外还要征求公众的意见，这个征求公众的意见不能少于30日，另外还要将修改的具体情况予以公布。

　　另外第十一条规定还明确：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　也就是说，除了要征求公众意见之外，相关部门也要在很多被征收人都认为补偿方案不合理的情况下举行听证会。根据听证会的情况修改补偿方案。

　　从以上规定中我们看到，法律赋予了我们被征收人知情权、听证权，相关部门就应该要按照法律所规定的，保障被征收人合法权益。对此凯诺律师提醒大家，如果被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，可以在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民行政机关土地行政主管部门提出。另外，还可以咨询专业拆迁律师，通过法律途径来解决。

　　二、房屋评估报告期限不宜太长

　　对于房屋评估机构，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确规定，被征收房屋的价值应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　而对于房屋评估报告的使用期限，在《房地产抵押估价指导意见》中也有明确规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。

　　但是实践过程中，却常常有个别的征收方在“征收决定公告之日”或者估价报告出具之日起的一、二年后才作出补偿决定，遇到这种情况，那么用最高院的话说就是难以保障被征收人得到的货币补偿金能够购买被征收房屋类似房地产，无法体现公平补偿原则。

　　对此，被征收人可在必要的时候咨询专业律师，采取法律措施，然后让拆迁律师帮助自己，让征收方重新评估被征收房屋的价值。

　　三、征地批文时效期限是两年

　　根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中的相关规定，“严禁闲置土地。农用地专用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效...”

　　《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查批报工作的意见》：“农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效...”

　　另外根据《土地管理法》中的规定，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;

　　但是在实践过程中，经常有拆迁方拿着五六年前的征地批文进行征收，这并不符合法律规定。因此如果想要再次征地的话，就应该向有权机关重新报批并不是拿着旧的征地批文。

　　近年来，我国闲置土地的问题非常的严重，很多老百姓的地在被低价征收以后，并没有完全的征用或是根本就没用，都处在一个荒废的状态下，耕地本身就是老百姓的主要生活来源，没有地的老百姓看着自己的地被荒凉着，却不让耕种。对此，如果在您的身边有这种情况，老百姓可根据上面的相关法律规定，进行举报，然后申请复耕，重新获得耕种土地的权利。