要钱不要货？广佛60个全新盘入市，房价回到1字头

“金九银十”凉凉的广佛楼市，没想到，居然在年底“大开杀戒”。

根据网易房产统计，11-12月，广佛两地预计有60个全新盘杀到，其中广州40盘，佛山20盘。来势之猛，为近年罕见。值得注意的是，这次广佛的全新盘中，中心区项目占主力。

由于今年行情不佳，市场普遍认为，开发商此轮大举入市，主要是为了冲刺年底业绩，也就是说，为了多卖房，除了大力推货之外，极有可能出现惊喜“年度好价”。

“双11”的手别急着剁，请先看完这份广佛最全年底抢房攻略！

广州

中心区反超郊区，新货户型面积走高

在广州计划面市的40个全新盘中，中心六区就有21盘，占比超过半数，“大地主”白云全面爆发，贡献8盘，新货断档的黄埔也迎来6盘“补仓”，而近年热门的荔湾则爆冷休战，是中心六区唯一不见全新盘的区域。

而19个郊区全新盘，增城和南沙继续领跑，分别有8盘和6盘开门抢客，近年房价暴涨的番禺同样有3盘入账，反而是远郊的花都和从化，均只有1盘撑场，颠覆了以往远郊盘量大价低的局面。

产品方面，年底这批全新盘的面积段横跨34-600㎡区间，其中，涵盖90㎡以下小户型的项目为18个，设计有90-144㎡户型的项目约31个，占比最大，此外还有9盘将推144㎡以上大户型。

可以看到，广州全新盘的面积段，中大户型的占比呈现上升趋势；而在39个全新盘中，8个有复式单位，高使用率的产品依然受开发商青睐；此外，广州年底还有3个公寓盘和3个别墅盘亮相。

东部刚需选择多，置换买家请往北走

黄埔三大板块多点开花 科学城还有2字头？

从方位来看，东部刚需买家年底上车机会最大，黄埔6盘+增城8盘，使东部成为全市最热闹的板块。尤其值得注意的是黄埔，其中，科学城、长岭居和知识城在年底都有所动作。

首先是最受自住买家认可的科学城。在沉寂多时后，近期先由大壮名城以5万+的高价打破僵局，趁着热度，年底还有绿地杉禾田晶舍、品秀星樾和珠光U-TOWN三个大盘入市。

无论是地段、配套还是规模，都可圈可点。其中，品秀星樾为香雪TOD项目，绿地杉禾田晶舍与多个成熟大型小区扎堆，而珠光U-TOWN吹风价性价比高，都值得刚需重点关注。

南部“过江龙”混战 灵山岛尖迎来“爆发年”

同样以吸引刚需为主，南部的番禺和南沙年底也不乏亮点。其中越秀和中铁建在两区都布局有1盘，此外，多家“过江龙”房企在南沙扎堆，像绿城就即将在灵山岛尖迎来广州首盘。

需要指出的是，有别于以往对南沙楼盘主打性价比，年底南沙这批新货都着重打造品质感。尤其需要关注的是灵山岛尖板块，柳岸晓风、博翠明珠、明珠天悦江湾集体出闸，均主打江景，产品如何做出差异化，值得吃瓜群众期待。

白云爆发新货跨度大 最小69平能做三房

而置换买家，可以主要留意北部片区，尤其是下半年一枝独秀的白云。早在“金九银十”，白云就是广州推货力度最大的区域，年底继续维持攻势，从小三房到大别墅，丰俭由人。

虽然目前白云的单价全线突破5万，但考虑到总价门槛，基本每个盘都设计了中小户型，年底的8个全新盘中，就有6个盘将推90㎡以下户型，其中品实云湖花城69平就做到三房。

中心盘吹风15万+？地段学位是最大亮点

“金九银十”越秀和海珠一起哑火，终于在年底打了翻身仗。水荫路的四季奕居、五羊邨地铁口的世茂·天越、一线望江的世茂·珠江天鹅湾……每个光看地段就已经足够证明分量。

地段摆在那，价格基本低不了。世茂·天越位于5号线地铁口，离珠江新城一路之隔，吹风价已经去到15万+，而海珠的华发江南府，虽然没到吹风的7字头，也卖到6.1-6.5万/平。

市区盘中最便宜的要属天河的保利天汇，位于小新塘，靠近萝岗，是旧改项目，体量大，吹风价4.7-4.8万/平，但胜在有小户型，最小79平有三房，总价门槛预计在400万以内。

非地铁盘不买？年底重点盯紧这14盘

对于刚需来说，买房最重要的就是地铁。

网易房产也特意从上述40个全新盘中，挑选出距离地铁站1公里以内的14个真·地铁盘，供网友挑选，非地铁盘不买的购房者们，可以尽情盘它！

从统计结果来看，距离地铁站最近的新盘主要分布在老城区，其中越秀的世茂·天越、天河的臻林、白云的荣升珑樾，距离地铁站均在300米以内。

但地铁新盘最多的区域却是黄埔。6个新盘中有4个是地铁盘，除品秀星樾是香雪站TOD项目外，龙湖揽境和绿地杉禾田晶舍都靠近黄埔有轨电车。

值得注意的是，14个地铁新盘中，有3个都位于21号线沿线，而根据最新消息，21号线即将在12月正式全线通车，其中天河的两个盘——臻林和保利天汇，靠近天河段站点，都将在此次开通，估计开发商也是踩准节点，伺机入市收割。

优质学位稀缺 新盘转向自建教育配套

除了地铁，学位也是买家关注的焦点。

而在年底的全新盘中，学位最好的要数越秀的四季奕居，该盘大概率会划入水荫路小学地段，虽然只是市一级，但是小升初对口的是执信、广附和育才，清一色名校。此外，白云的华润置地·润府也有不错的选择，周边涵盖了多所中小学，与广铁一中直线距离约800米。

优质学位资源集中在市区，而外围盘则主要选择自建教育配套。

这种情况最明显的就是黄埔。像刚刚开盘的大壮名城，主打的就是小区配建的12年华师附教育配套，而新盘珠光U-TOWN和绿地杉禾田晶舍，也把宣传重点放在12年的全龄省级教育资源。预算有限的买家不妨重点考虑黄埔的这类大盘。

总体而言，2019等待广州买家的是一场年末狂欢。

从今年的房价变化趋势来看，外围在下行周期跳水明显，因此有购房资格的买家，应该尽量留在中心六区置业，而综合推货情况、通勤时间、环境配套和价格优势，刚需买家年底可锁定黄埔和南沙，提前摸底，择机出手。

佛山

据网易房产不完全统计，佛山年底至少有20个全新盘。

从统计来看，佛山五区中，新盘涌现主力集中在禅城、南海、顺德三大中心城区，共有18个。其中，禅城南庄、南海大沥、顺德大良三个镇街板块成为了年底推新的主战场，且均为限购区。

从户型面积段看，主推80-120平刚需户型的楼盘依旧占大多数，纷纷瞄准了刚需年底“上车”的冲动。房价方面，限购区镇街盘为抢收打了出15000元/平的“噱头价”。踩盘发现，不少新盘可享认筹开盘等折上折优惠。

禅城

老城新盘补仓 南庄TOD项目将入市

市中心的禅城下半年可谓货量充足，一大波新盘新货入市补仓。因新货稀缺，祖庙、张槎两大老城中心镇街板块新盘尤为值得关注。

祖庙有岭南天地怡廷，作为岭南天地的最后一个住宅组团，地段好，广佛地铁1号线加持，98~150㎡的户型适合改善客户。

至于东建世纪锦园，是张槎目前的楼面价最高保持者，拿地楼面价10415元/㎡。项目实际上靠近祖庙板块，距离祖庙直线距离1.6公里，主打小户型刚需单位。

南庄板块“战火”更激烈。美的、万科、保利中交、阳光城四大品牌厮杀， 值得一提的是保利中交大都汇，项目盖建于地铁2号线湖涌站之上，是禅城首个TOD项目，也是佛山现有TOD中体量最大。

万科金域时光与保利中交大都汇同属禅西板块，将受惠于TOD，产品主要有两种，住宅约90㎡，服务公寓是32㎡小户型，仅200套，吹风价1.6万/平。

万科金域时光现场

小结：禅城作为中心城区，性价比要比南海、顺德高，特别是南庄板块，目前在售项目一手住宅均价1.4-1.8万/平，对比南海广佛交界板块房价便宜。

南海

楼盘开发神速 缺货板块迎“噱头价”新盘

南海年底全新盘主力集中在限购区，缺货已久的大沥就有三大纯新盘的入市。

最吸睛是时代招商天禧，吹风价1.5万/㎡起，对比邻近板块千灯湖新盘高达3.7万/平的单价，这个“噱头价”实在太笋。合生悦公馆主的95㎡三房及120㎡四房，卖点之一是周边有二十多所学校环绕，吹风价2.1-2.3万/平。

合生悦公馆现场

而位于平洲的万科高价地新盘万科金域世家，当时拿地价达到15470元/平，从拿地到入市仅11个月。价格将参考直线相距不到600米的越秀星汇瀚卖2.4-3万/㎡，部分特价单位2.3万/㎡也能成交。

非限购区方面，位于狮山的弘阳博爱湖一號入市迅速，从拿地到入市仅8个月。楼面价10430元/㎡，为目前狮山地价第二高。首推别墅，需要验资200万和客户资格审核才能参观。

小结：南海向来是佛山房价的风向标，10月底千灯湖板块一纯新盘开售，价格高达3.8万/平，刷新了佛山一手房单价记录。但如果是刚需一族想在年底认真置业，不妨参考缺货已久的大沥，片区内以二手房居多，放盘价1.3-2.5万㎡不等。

顺德

“过江龙”佛山首作齐亮相 主打配套牌

顺德中心城区大良板块十分热闹，鸿坤·创智天地、电建地产·洺悦华府、涛汇明日·鎏金湾三大新盘相继亮相。

鸿坤·创智天地为京企鸿坤于佛山的首个项目，该盘位于南方智谷，距离佛山地铁3号线创意园站900米。主打LOFT产品，面积段为45-75㎡。

鸿坤·创智天地

电建地产·洺悦华府也是电建地产于佛山的首子。位于顺峰山下，大良东区、德胜商务区和南方智谷黄金三圈交汇处，顺峰山公园，欢乐海岸PLUS均在圈内，配套吃香。

涛汇明日·鎏金湾为纯宅地，可望德胜河江岸线。首推94-127㎡三四房，目前已启动权证登记，开盘可享99折。

其他镇街方面，北滘有金地集团首子金地翠园三四房，容积率仅2.5，在佛山在售的低密度小高层较为少见。

小结：可以看到，新盘纷纷傍着大良地铁规划、公园、休闲娱乐等资源，体现出片区配套十分成熟。目前大良片区房价在1.7-2.3万/㎡间，价格较稳定。镇街方面也有名牌新盘补货，可供选择多。

三水/高明

全新盘较少市场库存量充足 或可捡漏

高明西江新城的绿地熙江广场是综合体项目，由于该盘需配建200米建筑，可能将成为片区新地标。产品涵盖95-132㎡单位，可望江景。

绿地熙江广场

三水方面，本地开发商项目谊泰豪苑位处三水新城，其西南面为三水万达广场，与项目仅有一路之隔。将推建面约88-118㎡阔景新品。

小结：三水及高明虽然全新盘少，但年底旧盘推新多，基本上各个镇街合计近20个项目推新，吹风价在9500-13200元/㎡之间。受市场影响，今年下半年以来两大区域库存量较为充足，在10月份已有个别项目打出“首付8.5万起”，“10888平起包装修”，“直降2000元/平”，“开发商免息代垫15万首付”等促销手段，年底或可捡漏。