海南楼市现状： 刚需的窗口 大房企的时代

卖房子到卖生活。

本文作者：林志愿

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面对全国的楼市

小宇有些生气，2019年6月份时，为了让来自东北的丈母娘能在冬天之前在海南住下来，他把北京的户口转到了海南三亚。

小宇同事知晓其此举后反应都只有一个“？”。

小宇当然也知北京户口福利远胜海南百倍，但在去年4月22日海南楼市全域限购之后，想在海南买房也只剩下《百万人才进海南行动计划(2018—2025年)》跟乖乖交60月个税这俩通道，在思考了一年之后，小宇下定决心花大价钱找中介通过人才渠道把户口落到海南。

小宇急了一点，2019年10月24日，海南政府出台了《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》，将基本取消落户限制，省内居民有合法稳定居所即可落户。

小宇说，“中介费白花了。”

回想去年，海南发生了两件大事。一是4月13日海南在而立之年的生日当天，收到了将建自由贸易港，另一件便是4月22日的海全域限购。这两事，一件让海南的楼市疯狂，另一件让海南楼市陷入寒冬，火冰之差也就9天之隔。

当时，自由贸易港的建设传遍全国后，全国的炒房客通过各种彻夜买下海南的机票，涌入海南的各市县，包括那些一直少有人问津的海南西线城市，他们不问绿化、贷款、户型、配套、规划，直接一层层、一栋栋的买掉。

一位大爷说，“海南房子买了就是赚钱，白送的钱你不要？”

此后，海南楼市正式进入卖方市场，捂盘、加价，项目什么事都干得出来，不给加价就通过茶水费、电商费等方式变相加价，有一个项目总说，“罚款而已嘛，加价的成本肯定能覆盖回来的。”

那九天，海南共有18个项目售馨，有销售9天赚了近一千万的佣金，所以限购很快便来了，那个赚了千万的销售说，“9天赚了十年的钱。”

实际，在贸易港到来之前，海南楼市已处高位，只是自贸港引入了太多的投资者，而限购之后，鲜有土著消费的海南楼市，只剩下那一群有养老刚需的候鸟了。

但不是所有的候鸟，都有一个愿意为他们改户籍的女婿。

四季入夏以及面朝大海这两个关键词加在一起，让这个还没有很多省一个市大的小岛楼市拥有了14亿人口的市场。

29岁的内蒙姑娘明明，爷爷奶奶父母都做了“新海南人”，在北京工作的明明说想回家了，结果不是往北飞，而是往南飞到了海南，海南成了明明新的家乡，在海南还有几十万个明明这样的“新海南”家庭。

而正是面对的是全国的市场，所以海南任何与楼市有一丁点儿政策出台，都会成为热点，就这次《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》出来后，又有一堆人拿出来炒海南楼市要火了。

但综合此前限购政策中的那一条：自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

也就意味着取消落户限制不等于限购取消，当拿到海南省户口后，还需严格执行海南省的限购政策，本次落户条件的放开对楼市的发展没有促进作用，短期作用不大。

尽管对楼市没多大的促进作用，但还是引起了热议，这还是源于外界对海南楼市的关注，毕竟这是一个面对全国的市场。

刚需者的窗口

一位医学大师说，“海南养老是我认为最高端的养老方式。”

近些年来，海南楼市的消费导向已经从纯投资转化为半住半投资。得天独厚的气候驱动海南流失的繁荣。16年，海南楼市销售额超过1500亿，17年超过2000亿，三亚、海口的房价涨幅分别位列全国第一、第二，18年三亚均价直逼厦门，涨至4万元/㎡左右。

当时，海南人民各种抱怨，“候鸟炒高海南，我们本地人怎么办？”

而如今在限购之后，海南楼市终于回归正常。据数据显示，目前海口的新房均价为10729元/㎡，三亚的新房均价为30729元/㎡，同比降幅都超过20%。

谈起全域限购前后不同，房产中介说，“高价有市到低价无市。”

另外，从企业的销售情况来看海南楼市，拿雅居乐清水湾举例，在限购政策前，该项目借助市场先机率先打开局面，以72亿元的销售金额遥遥领先，随后限购后该项目才“沉寂 ”下来，当时的区域总裁还因为销售不达标，被集团以几年前犯下的罪公开开除。

限购前销售的态度是“爱买不买”，限购后销售对你的称呼都是，“哥”。“18年房价大涨没凑够首付，今年下降了很多，我命真好。”此前，因为高房价一直不能跟老婆住在出租屋的老李在今年7月终于迎着房价回归的情势下入手了一套90平方米的两居室，他整个人都开心了。

据数据显示，至限购以来，海南楼市的整体表现水平一直呈现“三降”，成交金额、成交面积、成交单价。

据数据显示，从整体来看，2019年上半年海南楼市全省商品房销售面积312万平方米，同比下降53％；销售金额787.82亿元，同比下降43.1％；而销售均价11442元/平方米，同比下降了16.2％。

另外，在二手房方面，因为新房的打折与限价，二手房业主也在让价，在二手房方面据统计，现今海南省二手房均价为为11125元/㎡，价格下降幅度为15.83%。

目前全岛房价下降，东、西线房产项目，出现了很多单价1万以下的楼盘。11月，在世茂怒放海项目停着来自各地的车，但他们都是已入住的业主，项目处人迹寥寥。

该项目销售说道：“现今海南的楼市是买方市场，不好卖，游客很多，想买房也很多，但有资格买的太少了。”

而过去无人问津的海南西线楼市，因为东线外溢曾有一段时间“逆袭”，但如今又沉寂了起来。

在行政上乐东、东方、昌江、儋州、临高等地属于海南西线城市，由于西线自然条件较为恶劣，这些城市的发展都较东线城市较为落后，在东线货源短缺、价格一路上涨，加之限购政策多重因素作用下，西线项目曾凭借价格优势吸引大量客户，川渝及河南客户是购房主力。

据数据显示，2018年上半年澄迈销售金额98.7亿元，同比增长145.7%，临高34.4亿元，同比增长140.2%，儋州116.3亿元，同比增长143.9%，昌江9.1亿元，同比增长19.3%，乐东26.2亿元，同比增长66.1%。

而在2019年上半年，澄迈、儋州、昌江的销售金额皆腰斩，昌江甚至不过亿。

而在东部市县中，主要楼盘都集中在龙楼、清澜片区的文昌，去化极难，单价从17000元/㎡降到了8000元/㎡。

琼海、万宁、陵水因为货量巨大，销售总额的数据看上去还那么难看，但均价皆大幅度下降。海南已然进入买方时代，而刚需用户也迎来了机会。

大房企的时代

作为全国唯一热带海岸资源省份，海南的经济支柱本该是旅游与服务，但从建省以来海南俨然已成养老的房地产工厂。

据数据显示，2017年海南的房地产开发投资比例达到巅峰，超过80%，由于产业结构不合理，经济对房地产的依赖度过高，这个省份的经济架构依然畸形。

目前，限购对海南房地产的影响巨大，一直以来房地产又作为海南的经济支柱，因此海南的经济也因为限购大受影响。

不过，作为自贸港，高昂的房价会提高商业成本，海南必须要断臂改变依靠房地产经济的“毛病”，想实现产业结构的转型必须痛下决心。

为此，据了解，目前海南省政府要求各市县严格控制土地供应和房地产项目审批，供地已经很少很少了，因为海南低价拿地“窗口”不在，由于供地紧张，大房企也开始抢食抢夺小地块，并且小房企又因为销售不畅现金流出现问题，结果都是被大房企并购，海南已经进入大房企时代。

据数据显示，目前海南已有恒大、万科、碧桂园、保利、中海、绿地、绿城、华润、融创等几十家百强房企进入。

而这些房企的目的都是为了买房，但圈地的方式各不一样，有的依靠产业建设，有的就是单纯的高价收并购、招拍挂。

而在企业的战略中，有些对海南楼市已经“绝望”的房企已经在退出海南，但退出总要有“接盘”，而能接盘外来大房企的也只有另一家外来大房企，所以那些依然坚守在海南的房企在限购之后，对于他们来说好像是“抄底”，只是不能再像过去盲目开发住宅，海南文旅地产的角度思维必须要由原来简单的“卖房子”转向“卖生活”了。

众所周知，这些年房地产开发也对海南的生态环境造成了极大的损害。此前，中央第四环保督察组还特别指出，海南省存在的主要问题有：海域岸线自然生态和风貌破坏明显，沿海市县向海要地、向岸要房等情况严重；部分自然保护区管护不力；环境基础设施建设滞后等，并且怒批海南“规划被房地产绑架”、“鼓了钱袋，毁了生态”。

富力、雅居乐两家企业经常被点名，多次上“生态线黑榜”。

此前全国人大代表、海南省省长沈晓明说道“海南要以壮士断腕的决心来减少经济对房地产的依赖，决不让海南变成房地产加工厂。”

目前，经过一年多的环境治理以及房地产开发的限制，海南的生态环境得到了极大的恢复，经济架构也在逐渐改善。

对此，知名旅游地产专家胡晓莺表示，“海南的地产未来应该脱离纯粹拿地盖楼卖房的时代，迈向创造美好度假生活时代。”

“自贸区的建立，必将带来更好的政策，更多的优惠，也助推海南在国际旅游目的地的打造上更上一个台阶。一系列的利好会让更好的内容聚集海南，更科学合理的旅游产业结构将逐步在政策驱动之下形成。”胡晓莺表示道。