海南楼市现状: 刚需的窗口 大房企的时代

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  卖房子到卖生活。

  本文作者:林志愿

  全文共 3745 字 ,阅读需要 8 分钟

  

  面对全国的楼市

  小宇有些生气,2019年6月份时,为了让来自东北的丈母娘能在冬天之前在海南住下来,他把北京的户口转到了海南三亚。

  小宇同事知晓其此举后反应都只有一个“?”。

  小宇当然也知北京户口福利远胜海南百倍,但在去年4月22日海南楼市全域限购之后,想在海南买房也只剩下《百万人才进海南行动计划(2018—2025年)》跟乖乖交60月个税这俩通道,在思考了一年之后,小宇下定决心花大价钱找中介通过人才渠道把户口落到海南。

  

  小宇急了一点,2019年10月24日,海南政府出台了《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》,将基本取消落户限制,省内居民有合法稳定居所即可落户。

  小宇说,“中介费白花了。”

  回想去年,海南发生了两件大事。一是4月13日海南在而立之年的生日当天,收到了将建自由贸易港,另一件便是4月22日的海全域限购。这两事,一件让海南的楼市疯狂,另一件让海南楼市陷入寒冬,火冰之差也就9天之隔。

  

  当时,自由贸易港的建设传遍全国后,全国的炒房客通过各种彻夜买下海南的机票,涌入海南的各市县,包括那些一直少有人问津的海南西线城市,他们不问绿化、贷款、户型、配套、规划,直接一层层、一栋栋的买掉。

  一位大爷说,“海南房子买了就是赚钱,白送的钱你不要?”

  此后,海南楼市正式进入卖方市场,捂盘、加价,项目什么事都干得出来,不给加价就通过茶水费、电商费等方式变相加价,有一个项目总说,“罚款而已嘛,加价的成本肯定能覆盖回来的。”

  

  那九天,海南共有18个项目售馨,有销售9天赚了近一千万的佣金,所以限购很快便来了,那个赚了千万的销售说,“9天赚了十年的钱。”

  实际,在贸易港到来之前,海南楼市已处高位,只是自贸港引入了太多的投资者,而限购之后,鲜有土著消费的海南楼市,只剩下那一群有养老刚需的候鸟了。

  但不是所有的候鸟,都有一个愿意为他们改户籍的女婿

  

  四季入夏以及面朝大海这两个关键词加在一起,让这个还没有很多省一个市大的小岛楼市拥有了14亿人口的市场。

  29岁的内蒙姑娘明明,爷爷奶奶父母都做了“新海南人”,在北京工作的明明说想回家了,结果不是往北飞,而是往南飞到了海南,海南成了明明新的家乡,在海南还有几十万个明明这样的“新海南”家庭。

  而正是面对的是全国的市场,所以海南任何与楼市有一丁点儿政策出台,都会成为热点,就这次《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》出来后,又有一堆人拿出来炒海南楼市要火了。

  

  但综合此前限购政策中的那一条:自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

  也就意味着取消落户限制不等于限购取消,当拿到海南省户口后,还需严格执行海南省的限购政策,本次落户条件的放开对楼市的发展没有促进作用,短期作用不大。

  尽管对楼市没多大的促进作用,但还是引起了热议,这还是源于外界对海南楼市的关注,毕竟这是一个面对全国的市场。

  

  刚需者的窗口

  一位医学大师说,“海南养老是我认为最高端的养老方式。”

  近些年来,海南楼市的消费导向已经从纯投资转化为半住半投资。得天独厚的气候驱动海南流失的繁荣。16年,海南楼市销售额超过1500亿,17年超过2000亿,三亚、海口的房价涨幅分别位列全国第一、第二,18年三亚均价直逼厦门,涨至4万元/㎡左右。

  当时,海南人民各种抱怨,“候鸟炒高海南,我们本地人怎么办?”

  

   而如今在限购之后,海南楼市终于回归正常。据数据显示,目前海口的新房均价为10729元/㎡,三亚的新房均价为30729元/㎡,同比降幅都超过20%。

  谈起全域限购前后不同,房产中介说,“高价有市到低价无市。”

  另外,从企业的销售情况来看海南楼市,拿雅居乐清水湾举例,在限购政策前,该项目借助市场先机率先打开局面,以72亿元的销售金额遥遥领先,随后限购后该项目才“沉寂 ”下来,当时的区域总裁还因为销售不达标,被集团以几年前犯下的罪公开开除。

  

  限购前销售的态度是“爱买不买”,限购后销售对你的称呼都是,“哥”。“18年房价大涨没凑够首付,今年下降了很多,我命真好。”此前,因为高房价一直不能跟老婆住在出租屋的老李在今年7月终于迎着房价回归的情势下入手了一套90平方米的两居室,他整个人都开心了。

  据数据显示,至限购以来,海南楼市的整体表现水平一直呈现“三降”成交金额、成交面积、成交单价

  据数据显示,从整体来看,2019年上半年海南楼市全省商品房销售面积312万平方米,同比下降53%;销售金额787.82亿元,同比下降43.1%;而销售均价11442元/平方米,同比下降了16.2%。

  另外,在二手房方面,因为新房的打折与限价,二手房业主也在让价,在二手房方面据统计,现今海南省二手房均价为为11125元/㎡,价格下降幅度为15.83%。

  

  目前全岛房价下降,东、西线房产项目,出现了很多单价1万以下的楼盘。11月,在世茂怒放海项目停着来自各地的车,但他们都是已入住的业主,项目处人迹寥寥。

  该项目销售说道:“现今海南的楼市是买方市场,不好卖,游客很多,想买房也很多,但有资格买的太少了。”

  而过去无人问津的海南西线楼市,因为东线外溢曾有一段时间“逆袭”,但如今又沉寂了起来。

  在行政上乐东、东方、昌江、儋州、临高等地属于海南西线城市,由于西线自然条件较为恶劣,这些城市的发展都较东线城市较为落后,在东线货源短缺、价格一路上涨,加之限购政策多重因素作用下,西线项目曾凭借价格优势吸引大量客户,川渝及河南客户是购房主力。

  

  据数据显示,2018年上半年澄迈销售金额98.7亿元,同比增长145.7%,临高34.4亿元,同比增长140.2%,儋州116.3亿元,同比增长143.9%,昌江9.1亿元,同比增长19.3%,乐东26.2亿元,同比增长66.1%。

  而在2019年上半年,澄迈、儋州、昌江的销售金额皆腰斩,昌江甚至不过亿。

  而在东部市县中,主要楼盘都集中在龙楼、清澜片区的文昌,去化极难,单价从17000元/㎡降到了8000元/㎡。

  琼海、万宁、陵水因为货量巨大,销售总额的数据看上去还那么难看,但均价皆大幅度下降。海南已然进入买方时代,而刚需用户也迎来了机会

  

  大房企的时代

  作为全国唯一热带海岸资源省份,海南的经济支柱本该是旅游与服务,但从建省以来海南俨然已成养老的房地产工厂。

  据数据显示,2017年海南的房地产开发投资比例达到巅峰,超过80%,由于产业结构不合理,经济对房地产的依赖度过高,这个省份的经济架构依然畸形。

  

  目前,限购对海南房地产的影响巨大,一直以来房地产又作为海南的经济支柱,因此海南的经济也因为限购大受影响。

  不过,作为自贸港,高昂的房价会提高商业成本,海南必须要断臂改变依靠房地产经济的“毛病”,想实现产业结构的转型必须痛下决心。

  为此,据了解,目前海南省政府要求各市县严格控制土地供应和房地产项目审批,供地已经很少很少了,因为海南低价拿地“窗口”不在,由于供地紧张,大房企也开始抢食抢夺小地块,并且小房企又因为销售不畅现金流出现问题,结果都是被大房企并购,海南已经进入大房企时代。

  

  据数据显示,目前海南已有恒大、万科、碧桂园、保利、中海、绿地、绿城、华润、融创等几十家百强房企进入。

  而这些房企的目的都是为了买房,但圈地的方式各不一样,有的依靠产业建设,有的就是单纯的高价收并购、招拍挂。

  而在企业的战略中,有些对海南楼市已经“绝望”的房企已经在退出海南,但退出总要有“接盘”,而能接盘外来大房企的也只有另一家外来大房企,所以那些依然坚守在海南的房企在限购之后,对于他们来说好像是“抄底”,只是不能再像过去盲目开发住宅,海南文旅地产的角度思维必须要由原来简单的“卖房子”转向“卖生活”了。

  

  众所周知,这些年房地产开发也对海南的生态环境造成了极大的损害。此前,中央第四环保督察组还特别指出,海南省存在的主要问题有:海域岸线自然生态和风貌破坏明显,沿海市县向海要地、向岸要房等情况严重;部分自然保护区管护不力;环境基础设施建设滞后等,并且怒批海南“规划被房地产绑架”、“鼓了钱袋,毁了生态”。

  富力、雅居乐两家企业经常被点名,多次上“生态线黑榜”。

  此前全国人大代表、海南省省长沈晓明说道“海南要以壮士断腕的决心来减少经济对房地产的依赖,决不让海南变成房地产加工厂。”

  

  目前,经过一年多的环境治理以及房地产开发的限制,海南的生态环境得到了极大的恢复,经济架构也在逐渐改善。

  对此,知名旅游地产专家胡晓莺表示,“海南的地产未来应该脱离纯粹拿地盖楼卖房的时代,迈向创造美好度假生活时代。”

  “自贸区的建立,必将带来更好的政策,更多的优惠,也助推海南在国际旅游目的地的打造上更上一个台阶。一系列的利好会让更好的内容聚集海南,更科学合理的旅游产业结构将逐步在政策驱动之下形成。”胡晓莺表示道。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 2 参与 4
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

旅游地产观察

旅游地产观察,让专业更有趣

头像

旅游地产观察

旅游地产观察,让专业更有趣

132

篇文章

108

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码