深圳豪宅认定标准调整 刚需购房者成本降低

2019-11-12 09:25 吴家明

证券时报记者 吴家明

在深圳的房地产市场，许多人也过了一个“热闹”的“双11”。

在深圳，普通住宅豪宅化一直是一个普遍存在的现象：明明买的是几十平方米的普通二手房，但因为总价过了“豪宅”标准而需要缴纳较高比例的税。11月11日，深圳“豪宅税”有了新标准！记者从深圳市住建局获悉，即日起容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。在业内人士看来，此次标准调整降低了刚需置业者的购房成本，但也难免给楼市带来一定的刺激作用，而最近深圳房地产市场消息频出，豪宅认定标准调整的时点也有些耐人寻味。

11月11日，有市场消息传出深圳“豪宅税”征收标准迎来重大变化，证券时报记者随即向深圳税务局求证，相关工作人员表示消息属实，但此前相关部门已公布并征求意见，不涉及税收政策变化。在深圳购买普通住宅享受优惠税收政策，具体的标准由住建部门进一步制定。

随后，深圳住建局进行回应称，深圳市将普通商品住房标准调整为宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下，这是在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降赋精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。“需要特别强调说明的是，此次调整普通住房标准，并不影响深圳房地产调控政策。此外，房地产发展长效机制工作也在加快推进，未来深圳将通过住房制度深化改革，大力发展住房租赁市场，综合运用土地、金融、税收、立法等手段，持续完善房地产调控措施，继续遏制投机炒作行为，促进房地产市场平稳健康发展。”

那么，过去的深圳“豪宅”认定标准是什么？实际上，在官方的说法中，并没有“豪宅”这两个字，只有普通住宅和非普通住宅。从2015年至今，深圳的普通住宅认定包括以下几个标准：住宅小区容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下或单套套内面积在120平方米（含）以下；深圳各区域过户指导价普通住宅的限定标准。

乐有家研究中心提供的数据显示，以深圳南山区一套90平方米的“满二唯一”住宅为例，假设原等登记价为348万元，过户价为705万元，调整前南山区的“豪宅”标准为490万元，这套房子就已经属于“豪宅”，以过户价来计算需要缴纳的增值税、个税和契税就要近34万元，调整后增值税免征，个税和契税的缴纳也有相应调整，缴纳上述三项税项只需要14万元左右，节省近20万元。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示，豪宅税只看容积率和面积，这个消息会对市场形成比较大的刺激。据贝壳统计的数据，在过去两年的二手房交易里面，有45%的物业需要缴纳增值税，这里面未满两年的物业大概有5%左右，也就是说有40%的物业是因为豪宅认定标准的原因需要缴纳增值税。在这其中，至少有35%物业的面积在144平方米以下，而且容积率在1.0以上，如果按照新政的话是不需要缴纳额外的增值税。

只是，在大力度的减税背景下，最终或许还是会刺激买卖双方。记者向福田和龙华区一些中介机构采访时得知，已经有部分二手房业主“第一时间”调整了自己的报价，有南山区的业主就立马提价20万元。有中介戏称：“双11你们都去剁手吧，我得回去带客看房了。”

业内人士普遍认为，减税降负的政策对深圳房地产交易市场的刺激是明显的，可能体现为交易量快速上升，但在“房住不炒”的大环境下，市场各方都有天花板和框架限制，交易量放大不一定意味着房价的快速上升。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于监管部门而言，保持市场的稳定才是王道。市场交易反弹后，要警惕房企和房东等趁势涨价，所以后续还是要积极引导税费政策的落实，进一步促进价格的稳定。

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